Puntos hipotecarios versus pago inicial: ¿Cómo debo mirar el punto de equilibrio?

Algunas preguntas relevantes están aquí:

¿Qué son los puntos en una hipoteca?

¿Debo pagar puntos en mi hipoteca?

Compradores de vivienda por primera vez: pago inicial, PMI y puntos

Soy consciente de que la mayoría de las personas miran el punto de equilibrio y el tiempo que pretenden mantener el préstamo para decidir si pagan puntos o no. Este método generalmente supone un pago inicial constante. Como ejemplo, una casa de $250,000.00 se compararía así (suponga por ahora costos de cierre constantes además de los puntos):

Down       Points   Rate   Upfront
50,000     1.0      3.875  52K
50,000     0.0      4.000  50K

En este caso nos gustaría saber cuándo recuperamos el dinero gastado en puntos (el punto de equilibrio).

¿No es una mejor manera de ver esto comparar lo siguiente?

Down          Points   Rate   Upfront
47,979.80     1.0      3.875  50K
50K           0.0      4.000  50K

Cuando miro mis números reales (no los que se muestran aquí) parece que siempre vale la pena pagar puntos. ¿Es esta una forma correcta de pensar?

Actualización : usando los números de Jesse a continuación, tenemos lo siguiente:

Down          Points   Rate   Upfront  Mnth.Pymnt. Total Cost
47,979.80     1.0      3.875  50K      949.97      $391,989
50K           0.0      4.000  50K      954.83      $393,738

El análisis clásico de punto de equilibrio sería algo como esto. Ahorramos $4.86 cada mes. Para compensar el punto ($2,020.00) entonces necesitaría mantener este préstamo por 416 meses, más largo que el plazo del préstamo. Argumento que el costo total de la casa con el punto es menor que sin él como se puede ver en la última columna de la tabla. ¿Cómo reconciliamos estos dos cálculos? Suponga que todos los costos involucrados son el punto, el capital (incluido el pago inicial) y el interés cobrado (por lo que no hay seguro hipotecario en este momento).

La segunda forma de verlo tiene un problema, $47.979,80 es solo el 19,19 %, por lo que tendrá que pagar el PMI. Aumentando así su pago mensual.
@mhoran_psprep: es posible que no tenga que pagar el PMI si no es un préstamo de la FHA. Tienes que calcular los costos de tomar el punto versus el costo total del préstamo. Pude comprar un punto parcial por 400 en mi hipoteca que rindió el doble en el primer año en ahorros en mi hipoteca y tuvo un 1700% de rendimiento en la vida del préstamo. El siguiente golpe me hubiera costado 1500 y hubiera tenido un retorno del 150 % sobre la vida del préstamo (30 años)... así que no valió la pena.
@mhoran_psprep tienes razón. No me di cuenta de que mi ejemplo tenía ese problema. Supongamos por ahora que el PMI es equivalente en ambos casos (por el bien de la pregunta).
Si el PMI es discutible en el nivel de pago inicial que le interesa, entonces tiene sentido pagar un poco menos e ir con un punto para reducir su tasa.

Respuestas (2)

Depende de cuánto tiempo planees quedarte en la casa. Si termina teniendo algunos hijos y necesita comprar una casa más grande en cinco años, es posible que no haya recuperado los gastos de la compra de puntos en ese corto período de tiempo.

Si está comprando una casa y tiene plena intención de quedarse allí durante la vida del préstamo, entonces casi siempre tendría sentido comprar puntos.

Solo mire su punto de equilibrio y pregúntese si realmente cree que todavía estará en la casa en el punto de equilibrio.

Cuando compré mi casa usé su "segundo método", manteniendo constantes los costos iniciales. Estuve de acuerdo en que tenía más sentido y terminé comprando un punto.

Mmm. Pero, ¿cómo define un punto de equilibrio con el segundo método si tiene los mismos costos iniciales? Con la definición tradicional del punto de equilibrio, es 0 meses para los segundos métodos.
Estoy confundido por lo que quieres decir. A medida que paga más en puntos, su pago inicial disminuye. Debe sopesar el equilibrio entre pagar puntos y pagar más por el pago inicial. Por ejemplo, 40k abajo con 10k en puntos tendrá un punto de equilibrio diferente que 50k abajo y 0 puntos. Así como 30k abajo y 20k en puntos tendrán un punto de equilibrio diferente. Estos son solo ejemplos, pero debe conectar los números y decidir por sí mismo cuál es el mejor escenario para usted. No olvide el PMI también; si cae por debajo del 20%, comenzará a adeudar pagos de PMI.
el punto de equilibrio generalmente se calcula cuando se usa el método uno. Si tengo una cuota inicial fija... cuantas mensualidades necesito mantener el préstamo para recuperar el punto. ¿Me equivoco? El punto de equilibrio solo es válido cuando se compara con distintas opciones.
Vaya a cualquier calculadora de hipotecas y haga su propio análisis de equilibrio. $200k @ 4% es 954.83 (su precio de compra de 250k con un pago inicial de 50k, sin contar el seguro y el fideicomiso de impuestos). $202,020.20 @ 3.875% es 949.97. Ahorró $4.86 cada mes comprando puntos. Los puntos le cuestan $ 2,020.20, por lo que le tomará 415 meses ($ 2020.20 / $ 4.86) para alcanzar el punto de equilibrio, que es más largo que su término completo. Por lo tanto, comprar puntos no es una buena idea en esta situación.
Eso tiene sentido, pero aún así. Con sus números el costo total de la casa para el préstamo del 4% es (50K+954.83*360)=$393,738 de los cuales $143,738 son intereses. Para el préstamo del 3,875 % tenemos ($47 980+$2020+949,97*360)=$391 989, de los cuales $2020 son el punto y $139 969 son los intereses. Así que comprando el punto ahorrado ($143,738-$139,969-$2,020)=$1,749. Una cantidad insignificante durante 30 años, pero sigue siendo un ahorro. ¿Dónde me falla la lógica (o las matemáticas)?

Míralo de esta manera, un punto es $2000 en el préstamo de $200K. Pero también le compra una tasa más baja, lo que resulta en un pago más bajo. Tome la diferencia de pago más baja y divídala en $2000 para obtener los meses que tomará alcanzar el punto de equilibrio.

Para hacer las cosas más complejas, puede contabilizar el efecto después de impuestos de todos los números involucrados.

El número de meses que encuentre es el punto de equilibrio: cuánto tiempo debe mantener la hipoteca para que haya valido la pena pagar los puntos.

Por cierto, sus números muestran una opción de $954,83 o $940,47 para las dos tarifas. Un ahorro de $14.36 y 139 meses para alcanzar el punto de equilibrio. ¿Más de 11 años? Un punto generalmente reduce la tasa mucho más que eso. Espero que estos fueran números inventados por el bien de la discusión.

Entiendo esto. Pero, ¿cómo decides cuando usas el método dos? Estás pagando la misma cantidad por adelantado, una vez con un punto, una vez sin él (la cantidad del préstamo disminuye cuando no usas un punto). Parece que su pago mensual siempre será más bajo en el caso del punto (es decir, invertir en puntos reduce su pago mensual más que aumentar su pago inicial).
Además, tienes razón. Estaba asumiendo que 1 punto me daría un 1/8% de una disminución, pero mi oficial de préstamos me notificó que un punto completo me daría 1/4%. Creo que varía de una institución a otra.
Puntos hipotecarios versus pago inicial: ¿Cómo debo mirar el punto de equilibrio?
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