Estoy considerando comprar una casa, pero me gustaría hacer un pago inicial lo más cercano posible al 10%, de modo que aún me quede dinero después del pago inicial para los costos de cierre y para renovaciones y reparaciones. Desafortunadamente, el costo de pagar PMI es bastante elevado.
He visto referencias ocasionales y tentadoras (por ejemplo, en BankRate and Mortgage Professor ) a algo llamado Seguro Hipotecario de Financiamiento Único. En lugar de pagar una prima mensual durante cuatro o cinco años, su prestamista compra un seguro hipotecario como una compra única cuando usted obtiene su hipoteca y luego agrega ese pago de prima única al saldo de su préstamo. Por lo que entiendo, esto es más barato por la misma razón que pagar la prima completa de su seguro de automóvil o de inquilino al comienzo del año es más barato que pagar mensualmente, porque no hay cargos por cuotas ni cargos financieros cobrados por la compañía de seguros. Además, el costo del PMI se distribuye a lo largo de toda la vida de su hipoteca en lugar de concentrarse en los primeros cuatro o cinco.
Por lo tanto, los pagos de mi hipoteca serían un poco más altos que con el PMI mensual, pero en los escenarios que analicé, son aproximadamente $30 más altos por mes, a diferencia de los $200 que me costaría el PMI mensual convencional, por lo que sigo ahorrando mucho. de dinero mensualmente. Algunos de estos planes también incluyen una disposición de reembolso, de modo que si su casa alcanza el 80 % de LTV antes de tiempo (debido al prepago o a un valor de tasación más alto), puede pedirle a su prestamista que le reembolse las primas restantes del PMI.
Esto parece exactamente perfecto para nosotros, pero no veo muchas referencias en Internet o en libros/artículos sobre hipotecas. ¿Es un servicio que no está disponible a menudo, o es simplemente algo que no está bien publicitado pero que se aprovecha fácilmente?
Hay algunos tipos diferentes de MI entre los que puede elegir, son:
Mensualmente pagado por el prestatario (esto es lo que la mayoría de la gente piensa cuando piensa en MI)
Prima única pagada por el prestatario (es posible que tenga problemas con QM)
Prima única pagada por el prestamista
Dividir por adelantado y mensualmente
La única forma de determinar qué opción le costará menos en última instancia es calcular un tiempo estimado o un rango de cuánto tiempo anticipa que mantendrá esta hipoteca, luego observe cada opción durante ese tiempo y vea dónde se encuentran.
Para responder a su pregunta sobre la prima única que se agrega a su préstamo, esto generalmente no sucede (fuera de FHA/VA). La razón de esto es que ahora tendría más del 90% de financiamiento y caería en un nuevo rango de precios, si no fuera descalificado por completo. Lo que es mucho más típico es el uso de precios premium para pagar esta prima por adelantado. El precio premium es donde toma un crédito de prestamista a cambio de una tasa elevada; es exactamente lo contrario de pagar puntos para reducir su tarifa.
Por ejemplo: digamos que una tasa de punto cero es 4,25 % y tiene un MI mensual de, digamos, 0,8 %. Su tasa efectiva sería del 5,05%. Puede ser posible usar precios premium a una tasa elevada de, digamos, 4,75 % para pagar su MI por adelantado; ahora su tasa efectiva es la tasa de nota de 4,75 %. Así es como una prima única puede ahorrarle dinero. Tenga en cuenta, sin embargo, que el 4,75 % será su tasa durante la vigencia del préstamo y, en el otro escenario, una vez que el MI caiga, la tasa efectiva volverá a bajar del 5,05 % al 4,25 %. Por eso es fundamental conocer la duración estimada de la financiación.
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