Mi esposa y yo buscamos comprar nuestra primera casa en los próximos dos meses y queríamos tener una idea de lo que estamos viendo. En este momento tenemos alrededor de 80k ahorrados y queremos poner un 10% de enganche en una casa en nuestro presupuesto de $425k. Queremos poder usar el dinero extra como amortiguador para arreglar cualquier cosa en el futuro y mantenernos "líquidos". También queremos mantener nuestro pago hipotecario mensual a $2500 o menos, ya que mi esposa trabajará menos en los próximos años.
Ambos tenemos puntajes FICO de 800, así que creo que obtendremos una excelente tasa, pero no estoy seguro de cómo serán los costos de cierre y cuál será el PMI.
Mis preguntas son:
1 - ¿Deberíamos poner más del 10% de enganche para salir del PMI o deberíamos mantener los fondos adicionales fuera del 10% para los días difíciles, arreglar la casa y/o comprar muebles?
2 - Además, ¿qué tipo de préstamo estaríamos considerando si solo pudiéramos hacer un pago inicial del 10 % y cómo afectan los Puntos a nuestro préstamo? FHA, etc
3 - ¿De dónde provienen los costos de cierre? ¿Se incluiría en nuestro préstamo o deberíamos esperar pagarlo en efectivo cuando cerremos? Además, ¿qué puedo esperar que estén en el área del norte de VA?
Estamos buscando reunirnos con un agente de bienes raíces en las próximas dos semanas, por lo que cualquier información sería de GRAN ayuda.
¡Gracias!
1 - Para los préstamos de la FHA, se requiere PMI para hipotecas donde no hay al menos un 20% de capital. Los préstamos no FHA financiados por el banco pueden tener otros estándares. Si está obteniendo un préstamo de la FHA, si es posible haga un pago inicial del 20% para que no tenga que pagar el PMI. Dicho esto, los costos de su PMI deben reducirse por el monto de su pago inicial, ya que el PMI cubre la diferencia entre su valor de capital (basado en la tasación al momento de la compra) y el 20% del valor de capital de la vivienda. Entonces, si compra una casa por 425k (suponiendo que el precio de tasación sea del 100%), el 20% de la equidad sería 85k. Por lo tanto, si hace un pago inicial del 10%, estaría pagando PMI hasta que acumule 42500 adicionales en capital. Y pagará PMI por eso durante aproximadamente 12 años (típico en una hipoteca de 30 años) o hasta que refinancie (haga que la casa se evalúe a un valor más alto que el precio de compra donde tendría un 20% de capital).
2 - Distintos bancos ofrecen mejores tarifas u otros beneficios por pagar puntos. Pagamos $300 por una reducción del 1,5 % en nuestra tasa de interés (menos del 1 %), pero se llamó punto. Nos ofrecieron algunos otros puntos (0,25 % por 2500 y un ajuste único de la tasa de interés a pedido por ~3k), pero los rechazamos, pero pueden tener más sentido en una casa de 425k que en nuestra más modesta. Puede hablar con un banquero sobre esto ahora, obtener una preaprobación (lo que a veces ayuda a que se acepten las ofertas) y averiguar más detalles sobre la hipoteca que le ofrecerán. Esta reunión debería ser gratuita (yo diría que sí, pero algún banco me cobraría solo para demostrar que estoy equivocado) y ayudaría a responder sus preguntas con más autoridad que nadie aquí.
3 - Los costos saldrán de su pago inicial. Por lo tanto, si hace un pago inicial de 42.5k, sus costos saldrán de eso. Por lo tanto, probablemente terminará con 30 ~ 35k aplicados al precio de compra y el resto se destinará a los costos. Puede decirle al banquero que desea aportar el 10 % del precio y el banquero le dará un pago inicial probablemente de alrededor de 50 000 para cubrir los costos, etc. que hacerse ilusiones solo para descubrir que los costos son más altos de lo esperado).
La pregunta ¿Por qué la refinanciación de mi hipoteca aumentaría mi PMI, a pesar de que las tasas son más bajas? contiene una discusión decente de PMI. Se basa en el monto total que pide prestado, no solo en la diferencia con el 80 % de LTV.
Para simplificar las matemáticas, supongamos que pone un 15 % de pago inicial en una casa de $100 000. Su PMI es 1.1%, no sobre los $5000 'faltantes', sino sobre el saldo de $85000. Así que está pagando $935/año extra debido a los $5000 que no tenía disponibles. Además de la propia hipoteca. Incluso al 90% de LTV, pagaría $990/año por el hecho de que le faltan $10,000.
Aparte de esta discusión sobre los cálculos del PMI, la respuesta de Chad es bastante completa.
JTP - Pide disculpas a Mónica
usuario4127
JTP - Pide disculpas a Mónica