¿Por qué los vendedores se preocupan por los pagos iniciales?

Estoy pasando por el proceso de comprar una casa ahora. Cada vez que hago una oferta, el vendedor quiere saber cuánto será el pago inicial.

¿Por qué les importa? ¿La combinación del pago inicial más el pago de la hipoteca del banco no será igual a la oferta completa? ¿Los vendedores obtienen alguna ventaja de más efectivo en el pago inicial?

Solo un comentario: mi esposa y yo compramos con $ 0 de pago inicial en un mercado caliente. Es sorprendente lo que puede hacer construir una relación personal con el vendedor para que usted supere el tradicional '¿No hay pago inicial, quéaaa?' sentimientos.
Para la compra de automóviles, los concesionarios deben reducir el dinero financiado más cerca del valor real del automóvil, o de lo contrario los bancos no aprobarán el préstamo.

Respuestas (6)

Quieren medir la posibilidad de una venta exitosa. No hay nada tan frustrante al vender y mudarse a una nueva casa como obtener un depósito en garantía, hacer todo el papeleo, tachar todas las listas de verificación, solo para descubrir que su comprador no calificó para el préstamo y la hipoteca fracasó.

Al preguntar sobre su pago inicial (20% o más suele ser el mínimo para calificar para una hipoteca), el vendedor tendrá una idea de la probabilidad de que usted califique como comprador.

Por ejemplo, si recibe tres ofertas por su casa, todas por el mismo precio, y un comprador financia el 80%, un comprador financiará el 50% y un comprador pagará en efectivo por todo, ¿cuál oferta es más probable que usted aceptar y por qué?

Esto no me suena del todo bien. Cualquier lugar en el que presente ofertas siempre solicita una carta de precalificación por adelantado y aún desea saber el pago inicial. Si estoy lo suficientemente precalificado, ¿no prueba eso que la venta al menos no fallará en el aspecto financiero?
@DavidGrinberg: siempre puede decirle al vendedor que está precalificado y que no es asunto suyo cuánto está pagando. Y correr el riesgo de perder la casa porque alguien más fue más comunicativo.
@ Mattman944 ​​Creo que claramente no estoy sugiriendo eso en absoluto. Creo que claramente hay más motivos para que los vendedores soliciten esta información que 'oh, solo tengo curiosidad' y estoy tratando de averiguar qué es.
@DavidGrinberg - Una carta de precalificación no es garantía de que se obtendrá el financiamiento. Llegará si toda su documentación prueba todo lo que el banco está asumiendo y no revela otros problemas. Si bien la mayoría de las veces eso será cierto, ciertamente no lo es al 100%. Es mucho más probable que alguien que está trayendo un pago inicial relativamente grande a la mesa supere el proceso de suscripción y lo haga a tiempo. Es mucho más probable que alguien que haga un pago inicial mínimo tenga problemas o termine teniendo retrasos en el financiamiento.
@JustinCave Estoy familiarizado con la precalificación frente a la preaprobación. Aunque eso no responde a mi pregunta. El pago inicial que informe al vendedor no afectará mis posibilidades de ser aprobado, y si no me aprueban, al vendedor no le importa lo que informe.
@DavidGrinberg: el monto del pago inicial influye absolutamente en si será aprobado y si será aprobado para la fecha de cierre programada. Si tiene los activos líquidos para depositar el 20%, tiene mucho más espacio para lidiar con los problemas que encuentra el suscriptor que alguien que está tratando de obtener un préstamo solo poniendo el 3%, la mitad del cual viene como un regalo de uno de los padres. ¿A menos que esté diciendo que le dice al vendedor que está pagando un 80 % cuando en realidad está pagando un 3 %?
@JustinCave El pago inicial es importante para el banco. No tiene una incidencia clara para el vendedor, ya que no es él quien evalúa el riesgo de la hipoteca.
@DavidGrinberg - Pero están evaluando el riesgo. No están haciendo una suscripción completa, obviamente. Pero mirarán absolutamente los marcadores de riesgo que pueden ver. El pago inicial que está haciendo es un fuerte indicador de su riesgo financiero. Como es el programa hipotecario que está utilizando (es decir, FHA, VA, etc.), si tiene una carta de precalificación, etc.
@DavidGrinberg Si el pago inicial es importante para el banco, entonces, por definición, es importante para el vendedor. No importa que el vendedor no sea quien evalúe el riesgo: se verá afectado por esa evaluación de riesgo independientemente de quién la lleve a cabo, si la evaluación resulta en un rechazo.
El vendedor no se preocupa literalmente por el pago inicial, sino por las posibilidades de que su hipoteca caiga. Y preguntar sobre el tamaño del pago inicial es algo "fácil" y común de hacer, como indicador de eso.
@DavidGrinberg El banco está evaluando el riesgo de que usted no pueda pagar la hipoteca para decidir si le otorga el préstamo, mientras que el vendedor está evaluando el riesgo de que usted no pueda obtener la hipoteca para decidir si toma el préstamo. casa del mercado para tratar de cerrar un trato contigo
@Rocky Lo único que sugeriría cambiar en esta excelente respuesta es que la redacción alrededor del 20% es el 'mínimo' para calificar para una hipoteca; en muchas jurisdicciones, el pago inicial del 5 % será el mínimo obligatorio, pero el 20 % es mucho mejor y es más probable que se apruebe, como está indicando aquí.
@ Mattman944 ​​Sin embargo, debes tener cuidado. No muestre al vendedor su mano "financiera" - si él sabe que usted puede pagar más de su oferta, es más fácil negociar.
20% ni siquiera está cerca del mínimo.
Si nos vamos a poner pedantes, a menos que mencionemos un producto hipotecario específico en un mercado específico, no tiene sentido ni siquiera mencionar un "mínimo" porque no hay un mínimo universal.
Para su información, un vendedor podría incluso aceptar una oferta INFERIOR si el financiamiento está asegurado si tiene prisa por vender.
@THiebert La respuesta dice a menudo el mínimo. No hay un mínimo universal, eso depende del banco, las ofertas que comercializan y las circunstancias individuales del caso.
Un pago inicial más grande da como resultado un préstamo más pequeño, lo que da como resultado un cambio más grande para ser aprobado.

Si la tasación es inferior al precio de compra y el pago inicial es pequeño, es posible que el banco no apruebe la hipoteca.

¿No sabría el vendedor el valor de tasación aproximado de antemano? ¿Por qué necesitarían saber el monto del pago inicial? Si la oferta es demasiado pequeña o está por debajo del valor de tasación, pueden rechazarla sin más. Además, ¿el valor de tasación no es siempre una estimación conservadora? Si lo están vendiendo por debajo del valor de tasación, parece que algo salió muy mal.
@DavidGrinberg La palabra clave en su comentario es "aproximado". Si el precio de venta es de $500k y el LTV máximo del banco es del 80% ($400k), usted tiene un pago inicial del 20% ($100k) y la tasación es de $480k, entonces el préstamo máximo del banco ahora es del 80%. x 480k = $384k, y su pago inicial de $100k no es suficiente para cubrir el precio de compra. Si su pago inicial hubiera sido de $116k, entonces la tasación más baja no sería un problema. Por lo tanto, desde la perspectiva del vendedor, $116k (pago inicial más alto) es mejor que $100k (pago inicial más bajo).
@DavidGrinberg Considere también que LTV no es el único criterio que está considerando el banco. Están analizando su riesgo de suscripción general. Si su apetito por el riesgo ya se ha estirado al máximo debido a un LTV alto, y algún otro riesgo crediticio (relativamente menor) les llama la atención durante el proceso de solicitud, es más probable que rechacen que si están cómodamente por debajo del LTV máximo ( y, por lo tanto, es mucho más probable que recupere el monto total del préstamo en caso de ejecución hipotecaria).
@NuclearWang Esto podría ser algo específico de EE. UU. que no conozco (estoy basado en el Reino Unido), pero ¿por qué el comprador tendría que pagar más si una tasación supera el precio de compra? Aquí, la tasación (lo llamamos valoración) es un asunto privado entre el banco y el comprador y no tiene relación con el precio de compra (que es el precio que realmente paga).
@JBentley re: su primer comentario con números, creo que sería una gran respuesta.
@JBentley Si la tasación supera el precio de compra, está bien. Es un asunto privado entre el tasador, el banco y el comprador, que no afecta la venta ni al vendedor, y el comprador simplemente cree que obtuvo un buen trato.
@JBentley 480k-384k = 96k, que es menos de 100k. (Dado que 480<500, el 20% de 480 debe ser menos del 20% de 500). ¿Por qué el pago inicial de $100k (más de) no cubriría los $96k requeridos?
@Lawrence El escenario que describe JBentley es cuando la casa se tasa por menos del precio de venta acordado. El vendedor acepta 500k. El comprador tiene un pago inicial de 100k. El comprador debe pagar 500k mediante pago inicial + préstamo. Si tasación = 500k, y préstamos bancarios hasta 400k. 400k+100k = 500k-> Venta exitosa. Si tasación = 480k, y préstamos bancarios hasta 384k. 384k + 100k = 484k. 484k es menos de 500k. La venta fracasa porque el comprador no puede pedir prestado lo suficiente.
Tenga en cuenta que en los EE. UU., el vendedor normalmente no obtiene una tasación porque cuesta una cantidad de dinero no trivial y la tasación debe ser absolutamente imparcial. Por lo tanto, el vendedor trata de fijar el precio de su casa de manera adecuada, pero es fácil tener un pequeño porcentaje de descuento, y eso puede y hace que los compradores con un pago inicial bajo se retiren.
@JPhi1618 Además, un tasador tenderá a ser conservador porque está protegiendo al banco y su propia responsabilidad, mientras que un vendedor está tratando de lograr el precio más alto posible, por lo que no es raro que la tasación sea inferior al precio de venta.

Una historia personal, previamente compartida en una respuesta a otra pregunta :

Para la última casa que vendí, el comprador estaba haciendo una hipoteca sin pago inicial y no tenía dinero para el pago inicial. Incluso estaba tomando prestados los costos de cierre. Aceptamos la oferta, pero cuando el banco hizo la tasación, estaba por debajo del precio de compra. Para la mayoría de las ventas de casas, esto no sería un problema, siempre y cuando la tasación fuera mayor que la cantidad prestada. Pero en este caso, debido a que la cantidad prestada era mayor que la tasación, el banco tuvo un problema. El trato estaba en riesgo y, para continuar, el comprador tenía que encontrar algo de dinero en alguna parte (que no pudo), o teníamos que bajar el precio para salvar el trato. Ciertamente, aceptar la oferta de un comprador sin dinero en efectivo para traer a la mesa era un riesgo.

En nuestro caso, tuvimos suerte. Encontré algunos errores que se cometieron en la tasación, la volví a hacer y el comprador pudo pedir prestado todo lo que necesitaba para la casa al precio previamente acordado.

A pesar de la aprobación previa, pueden surgir muchas situaciones entre la oferta y el cierre que afectarán la cantidad de dinero que se necesitará al cierre. Una situación que normalmente no podría poner en peligro la venta para un comprador que tiene un buen pago inicial, lamentablemente podría hacer que el trato se derrumbe si el comprador tiene poco o nada de efectivo propio para aportar.

Porque, en última instancia, es probable que el vendedor tenga múltiples ofertas por la casa y tendrá que decidir cuál elegir. En esa situación, uno de los factores de peso más importantes es: ¿qué posibilidades hay de que el vendedor logre llegar a la meta? Porque en realidad pasa mucho tiempo entre el momento en que se acepta una oferta y el momento en que la casa se vende oficialmente, generalmente entre 1 y 2 meses .

Entonces, ahora, póngase en el lugar del vendedor. No querrás aceptar una oferta que termine fracasando. Pierde el tiempo que tarda el trato en salir mal. Pierde el tiempo que lleva volver a poner la casa en el mercado. Pierdes el tiempo que lleva obtener más ofertas. ¿Y todo este tiempo que estás perdiendo? Estás haciendo pagos de la casa: pagos de la casa que no tendrías que hacer si aceptaras una oferta que llegara hasta el final.

Es por eso que los vendedores se preocupan por el pago inicial. Si hubiera una manera fácil de obtener su puntaje de crédito y W2, también los querrían. No porque les importe , sino porque quieren la mayor seguridad posible de que la oferta que están eligiendo se finalizará. ¿Si tienen una oferta de un recién graduado universitario sin crédito y un pago inicial del 5%... y otra oferta ligeramente más baja de una pareja de mediana edad con crédito impecable y un pago inicial del 25%? Están aceptando el segundo en un abrir y cerrar de ojos; sí, es posible que obtengan más del primero, pero corren el riesgo de varios pagos de la casa si el trato fracasa.

De acuerdo en su mayor parte, excepto que los "pagos de la casa que no tendría que hacer" solo son válidos para aquellos que están reduciendo el tamaño de su propiedad/hipoteca (incluido el cambio a una propiedad alquilada donde el alquiler es más bajo que el interés de la hipoteca). De lo contrario, simplemente está cambiando el pago de una casa por otra (que podría incluso ser mayor si se están ampliando). Para la transacción promedio, los pagos de la casa no son el gran problema, sino que los otros factores que mencionó son la fuerza impulsora.
@JBentley Uh, no, y tengo experiencia de primera mano con eso. Cuando nos mudamos hace 16 meses, primero compramos nuestra nueva casa. Después de todo, el mercado inmobiliario estaba caliente en ese momento: mejor tomarnos nuestro tiempo para encontrar una buena casa y lograr vencer a cualquier otro comprador, y luego vender nuestra antigua casa después. Ya tuvimos que pasar 2 meses en los que hicimos pagos de hipoteca en ambas casas. Si la venta de nuestra casa fracasa, estaríamos haciendo otros 1-3 meses de pagos en ambas casas.
Ok, tienes razón, debería haber incluido eso en mi lista de casos a los que se aplica. Pero no cambia mi punto, que es que esto es solo una preocupación en circunstancias específicas. No estoy familiarizado con el mercado de EE. UU., pero en el mercado del Reino Unido, el tipo de transacción más común es una "cadena" en la que A vende a B y compra a C simultáneamente, y los pagos se realizan en cascada. La mayoría de las personas no pueden permitirse hacer lo que usted hizo (ya que requiere tener capital para dos propiedades), por lo que no es tan común.
@JBently... más o menos. Quiero decir, no estoy seguro sobre el Reino Unido, pero la forma típica de hacerlo en los EE. UU. es un "préstamo puente". Usted compra una casa y financia con un préstamo puente, que básicamente va en contra del valor de venta teórico de su casa actual. La desventaja de ellos es que están diseñados para ser temporales: 6 meses, 12 meses, etc. Por lo tanto, si toma el préstamo puente, debe vender su casa actual con relativa rapidez.
A decir verdad, mucho de "vender primero o comprar primero" depende del mercado. Quiero decir, si estás en un mercado caliente, casi tienes que comprar primero. Porque tomará un tiempo encontrar una casa aceptable donde se acepte su oferta. (Cuando hicimos esto, el mercado de la vivienda estaba tan activo que tuvimos dos personas que revisaron nuestra casa el mismo día en que se puso a la venta por primera vez). En un mercado activo, no le preocupa demasiado poder vender su propiedad. Vivienda actual. ¿Pero en un mercado frío? Vender su casa es la parte difícil, por lo que generalmente vende primero y luego encuentra un nuevo lugar.
También tenemos préstamos puente, pero cobran altas tasas de interés y pueden ejecutar rápidamente si no los paga a tiempo, por lo que generalmente solo los utilizan inversores sofisticados o personas desesperadas.
Hicimos pagos de hipoteca en ambas casas, vale la pena señalar que la única pérdida real al hacer eso es la porción de interés del pago, ya que recuperará el capital a través de un mayor capital una vez que la casa realmente se venda. Así que en realidad es más un problema de flujo de efectivo mensual que un problema real de "pérdida".
@dwizum La porción de interés del pago suele ser sustancial.

Aquí hay algunas razones por las que a los vendedores les puede interesar el monto del pago inicial:

  1. Más grande no siempre es mejor, pero en general, a medida que el monto del pago inicial se acerca a $0, aumenta la probabilidad de que el acuerdo fracase debido a problemas de financiamiento. Sin embargo, probablemente haya un punto de rendimiento decreciente, digamos alrededor del 5% o $ 10k (lo que sea mayor), después del cual probablemente no haga mucha diferencia; Por ejemplo, alguien con la aprobación del banco que pone $20k en una casa de $300K no tiene muchas más probabilidades de fracasar que alguien que pone $150k en esa casa. Si un vendedor pregunta por este motivo, podría ser solo para identificar un pago inicial bajo como un posible riesgo.
  2. Algunos vendedores se preocupan por el futuro de su casa, especialmente si la construyeron y son los propietarios originales. Es posible que deseen asegurarse de que su hogar se mantenga y cuide en el futuro. Cuanto mayor sea el pago inicial, menor será el pago mensual, lo que significa menos posibilidades de ejecución hipotecaria en el futuro.
  3. Similar al #2, algunos vendedores son buenos amigos de sus vecinos y pueden seguir siendo amigos de sus vecinos incluso después de mudarse. Es posible que quieran asegurarse de que sus vecinos obtengan un nuevo buen vecino. Tal vez haya una correlación entre un pago inicial más grande y tener más dinero en efectivo para comprar buenos juguetes. ¡Seguramente el Sr. Big-Down-Payment, que obviamente es rico y tiene un quitanieves nuevo y brillante, estará feliz de dejar que sus vecinos se lo presten!

Sin embargo, en última instancia, el monto del pago inicial (por encima de un cierto umbral) realmente no debería importar y, en su mayor parte, probablemente no importe tanto como el precio de compra / concesiones, y una "buena vibra" general.

Las otras respuestas se han centrado en la probabilidad de que una venta fracase, pero creo que hay otro lado de esto.

Dados dos compradores idénticos, si ambos pueden pedir prestada la misma cantidad de dinero, el que tiene el depósito más grande puede potencialmente pagar más por la propiedad. Saber el tamaño del depósito del comprador es una ventaja para el vendedor si quiere hacer una contraoferta, ya que le da una mejor idea de lo que el comprador puede pagar.

el que tiene el depósito más grande puede permitirse pedir prestado más dinero y, por lo tanto, pagar más por la propiedad . ¿Tiene alguna forma de justificarlo? No estoy seguro de haber visto ninguna evidencia sólida de que exista una correlación entre el monto del pago inicial y la capacidad de endeudamiento.
@dwizum Tienes razón, y lo he reformulado. Creo que todavía hay un punto aquí sin embargo.
Lamento ser poco quisquilloso, pero aunque lo que está diciendo es cierto, el vendedor no sabrá que los dos compradores son "idénticos" o que pueden pedir prestada la misma cantidad; el vendedor no sabe cuánto han sido los compradores potenciales . aprobado para. Todo lo que saben es que el comprador A ofreció $180k en préstamo y $20k de pago inicial. El comprador B ofreció $190k en préstamo y $10k de pago inicial. No tienen idea de cuál es la cantidad máxima por la que se ha aprobado A o B. Por lo que saben, A fue aprobado por $ 900k y B solo fue aprobado por $ 200k. O viceversa. No hay nada en la oferta que indique quién tiene más capacidad de endeudamiento.
Un factor limitante importante para la capacidad de endeudamiento es la relación préstamo-valor. Si ambos compradores están en contra de este límite, entonces el que tenga el depósito más grande podrá pagar más.
¿Por qué los vendedores se preocupan por los pagos iniciales?
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