¿Puede un pago inicial del 20% realmente perjudicarlo?

Objetivo: evitar pagar de más por una casa.

Guión:

  • casa de $ 200k
  • 800+ puntuación de crédito
  • Préstamo convencional a 30 años a tasa de mercado
  • El préstamo convencional requiere un mínimo del 5% de pago inicial
  • Puedo pagar cómodamente un 20% de pago inicial
  • El préstamo permite libremente el pago anticipado del principal
  • La refundición de préstamos cuesta dinero; no estoy interesado en esto

Al comprar una casa, le paga al banco para que envíe un tasador para asegurarse de que haya una garantía adecuada para el préstamo.

Si ofrece un pago inicial del 20 % ($ 40 000), ¿entonces el banco simplemente aprueba el préstamo si la casa está tasada en $ 160 000?

Pregunto porque parecería más sensato apostar solo por un 5 % ($10 000) para que el banco busque valor suficiente para justificar el precio. A su vez, esto le ayudaría a lograr un precio justo.

Para evitar el PMI, solo haría un pago único por los otros $ 30k una vez que la venta sea definitiva.

Centro de Nueva York.

Según tengo entendido, su argumento es que si solicita una hipoteca de $ 190k, el asesor del banco le dirá si la casa no vale $ 190k, pero si solo solicita una hipoteca de $ 160k, el asesor del banco solo advertirá usted si no vale $ 160k?
@DJClayworth Sí, esa es mi pregunta.
Lo siento, no entiendo muy bien la pregunta. Su premisa parece ser que usted piensa que si solo pide prestados $160k, el tasador está sesgado a valorar su casa en $160k, y si pide prestado más, el tasador podría estar sesgado a valorar la casa más. ¿He resumido correctamente su premisa? Si es así, ¿cómo le ayuda si el tasador valora la casa en más de $160k?
@BenMiller-RememberMonica Si la casa solo vale $ 160k, entonces me gustaría saber eso en lugar de gastar $ 40k al viento.
Si la tasación resulta en $160k, tiene un fuerte argumento de que esta no es una casa de $200k. Usted ajusta su oferta en consecuencia, y el vendedor puede decidir si cree o no en su tasador.
Un préstamo convencional con solo un 5% de pago inicial es una rareza en estos días. Suponiendo que no haya muchos malentendidos de su parte, si obtiene dicho préstamo, pagará un seguro hipotecario privado (PMI) durante muchos años.
El tamaño de su pago inicial realmente no afecta al vendedor. Es solo una indicación de la probabilidad de que se apruebe su hipoteca. Al final, al vendedor no le importa cuánto del precio de venta proviene de usted y cuánto proviene del banco.
El tasador de bienes raíces probablemente será un contratista independiente, no un empleado del banco o de la compañía hipotecaria, y no tendrá idea de los términos del préstamo que está solicitando. De hecho, creo que saber podría considerarse poco ético, ya que se supone que el tasador es una parte neutral. (Lenguaje lingüístico: un tasador es generalmente un empleado del condado que valora la propiedad a efectos fiscales).
@chepner Tal vez mi pregunta se centre demasiado en la práctica de préstamos de un banco, que puede variar de un banco a otro y de un mercado a otro. Para ponerlo bajo una luz diferente: si las casas se tasaron en $ 190k y usted está interesado en evitar el PMI, ¿entonces los $ 40k serían suficientes o necesitaría $ 48k ahora? Asumiendo que el vendedor no se moverá del precio de $200k y usted realmente quiere la casa.
El PMI se basa en la relación préstamo-valor. El precio de venta real es irrelevante.
(O más bien, el precio de venta menos el pago inicial determina el tamaño del préstamo. Sin pago inicial, su LTV sería superior al 100%, lo que sugiere que ni siquiera obtendrá una hipoteca. Con un pago inicial de $ 10k, su LTV sería ser del 100 %, suponiendo que obtenga el préstamo. Con un pago inicial mayor, puede reducir su LTV al 80 %, que suele ser cuando no se requiere el PMI).
Entonces, sí: necesitaría aumentar su pago inicial a $ 48k para reducir el LTV al 80%.

Respuestas (3)

Si está ofreciendo un pago inicial del 20 % ($ 40 000), ¿el banco/asesor solo busca un valor de $ 160 000 en la casa?

El tasador tiene la tarea de determinar el valor actual de una propiedad, el monto del pago inicial no es un factor en su proceso.

El valor de tasación es importante para los prestamistas, ya que existen índices máximos de préstamo a valor (LTV) para cada tipo de préstamo, y en varios umbrales, el LTV puede afectar la tasa de interés y el requisito de PMI.

Si una casa no se evalúa lo suficiente, podría empujar su LTV planificado por encima del umbral que permite su tipo de préstamo, en cuyo caso tendría que volver a negociar el precio de oferta o llegar a un pago inicial más alto. Alternativamente, podría impulsar el LTV por encima de un umbral planificado que daría como resultado un PMI o una tasa de interés más alta.

Para su ejemplo: si quisiera esa casa de 200k al 20% (40k) de pago inicial para evitar el PMI, pero se tasó en 190k y el vendedor no cambiaría el precio, entonces necesitaría un pago inicial de 48k para alcanzar el 80% de LTV y evitar PMI.

La mayoría de las ofertas que no son en efectivo incluyen una contingencia de tasación que permite al comprador retractarse sin costo alguno si la casa no se tasa al menos por el precio de oferta. Por lo general, los vendedores están de acuerdo con renegociar el precio de venta en estas situaciones, ya que la mayoría de los compradores tendrán la misma contingencia de tasación. La excepción típica es en mercados calientes donde las ofertas en efectivo son comunes.

Ambas respuestas son buenas, pero creo que esta lo explica mejor. El préstamo se basa en el valor de tasación de la casa y el PMI se basa en LTV. Si desea pagar más que el valor de tasación, entonces esos son fondos que debe obtener usted mismo.
Creo que el punto clave aquí es que la contingencia de tasación estándar requiere una tasación de al menos el precio de compra . La contingencia de tasación no se expresa como cumplir con un LTV determinado para la aprobación de la hipoteca. Si fuera esto último, entonces la preocupación de OP sería válida (elegir un pago inicial más alto debilitaría la protección de la contingencia).

El tasador no busca valor , y el pago inicial no tiene (no debería) tener ningún impacto en la evaluación del tasador. El trabajo del tasador es determinar una evaluación razonable del valor real de la casa. El banco te va a prestar una gran cantidad de dinero, y la propiedad es garantía del préstamo. Si no paga el préstamo, el banco obligará a vender la casa para cobrar lo que debe; quieren asegurarse de que tal venta realmente genere suficiente dinero para cubrir lo que se les debe.

Donde entra el pago inicial es la reducción del riesgo. Si el banco le presta el 100 % del valor tasado de la casa y usted deja de pagar el préstamo inmediatamente, necesitan vender la casa por más de lo que vale para recuperar su dinero (costos de transacción, impuestos, intereses acumulados sobre la deuda todos significan que después de la venta, no quedará suficiente dinero para cubrir lo que le debe al banco, y todavía tienen que ir a por usted por el resto). Si el banco solo le presta el 80% del valor (usted proporciona un pago inicial del 20%), entonces es más probable que la venta de la casa cubra el saldo pendiente, incluso si se vende por menos de lo tasado.

A menudo, si su pago inicial es inferior al 20%, el banco le obligará a pagar una póliza de seguro que los proteja de perder dinero si usted no paga. Este seguro (PMI) puede ser costoso, y evitarlo es un factor importante en el consejo común de hacer un pago inicial de al menos el 20 % para una hipoteca.

Es la relación préstamo-valor, no el préstamo-precio de venta, lo que determina si paga el PMI.

Para una casa valorada en $ 190k, supongamos que podría obtener una hipoteca sin pago inicial. El LTV sería 200/190, o aproximadamente 105%. Un pago inicial de $ 10k reduciría el LTV al 100%.

Para evitar el PMI, necesitaría reducir el LTV al 80 %, por lo que resolver x/190 = 0,80 da un monto de préstamo de $152k. Por lo tanto, necesitaría un pago inicial de $48k, en lugar de su estimación original de $40k.

El único trabajo del tasador es estimar el valor de la casa. Ni saben ni les importa lo que estás dispuesto a pagar por la casa.

¿Puede un pago inicial del 20% realmente perjudicarlo?
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