Estoy tratando de asegurarme de que entiendo las leyes fiscales de los EE. UU. con respecto a la desglose y el interés de la hipoteca, para calcular si debo sacar una hipoteca para maximizar mis ganancias de 5 años con el objetivo final de FIRE. Nunca antes había comprado una casa, pero he escuchado de amigos que estoy perdiendo un refugio fiscal al no hacerlo. Pago 19k de alquiler al año.
Estoy proyectando ganar 188k este año y espero que aumente en un 1-2% por año durante los próximos 5 años, que es el período de tiempo que deseo modelar en términos de compra vs alquiler y si es el último, cuánto para "comprar" a través de una hipoteca. Entiendo que la deducción estándar es mucho más alta ahora debido a los cambios en la ley tributaria en 2018. Presento una declaración individual para que el sitio web del IRS diga que la deducción estándar para mí es de $12,200 para 2019. Las deducciones por impuestos estatales y locales están limitadas por la ley de 2018 a $ 10,000, pero debido a mis ingresos, de todos modos debo esta cantidad en impuestos estatales sobre la renta. Entonces, según tengo entendido, puedo detallar y deducir los 10,000 que pago en impuestos estatales sobre la renta más cualquier interés que pague en una hipoteca. Por lo tanto, si tomo una hipoteca que paga intereses de más de $2,200 por año, vería una reducción en mi obligación tributaria federal? Además, estoy pagando para ser propietario de la casa en lugar de pagar 19k de alquiler.
Por lo tanto, si compro una casa por 400k y pongo un 20% de enganche, financiaría 320k, y al 3,512% en un fijo a 15 años, pagaría casi 50k en intereses durante los próximos 5 años. Para confirmar mi comprensión, siempre que pueda detallar más de $12,200, ¿el interés es deducible? Dado que mi responsabilidad estatal sobre los ingresos más el impuesto a la propiedad sobre la vivienda superaría fácilmente la deducción estándar de $12,200 de los contribuyentes individuales, recibiría en promedio durante los 5 años en cuestión, 10k en deducción de intereses hipotecarios, ¿correcto?
¿Estoy pensando en esto correctamente?
he usado la frase
"No dejes que la cola de los impuestos mueva al perro inversor"
y se aplica aquí también. La exención fiscal significa esto; el costo de su préstamo se reduce del 4.5 % (que es aproximadamente la tasa actual de 30 años) al 3.06 % (este es el valor neto si se encuentra en el tramo del 32 %). Ahora, también podemos analizar si está ahorrando en su 401 (k), límite de $ 19,000 este año, lo que podría empujarlo al rango del 24%. Son ingresos imponibles superiores a $ 160,726 que se gravan al 32% para usted.
"Deberías conseguir una casa para la exención de impuestos" es tan erróneo como "Deberías comprar acciones de Apple porque me encantan las manzanas". Hay buenas razones y malas. Una casa tiene un costo mucho mayor que el interés actual que pagará. Como mínimo, está el impuesto a la propiedad, que según el código actual ya no es deducible para usted (Nota: OP ya alcanzó su límite de $ 10K). Hay seguro. Hay reparaciones en curso. El techo nuevo del año pasado me costó $25,000. Acabo de hablar por teléfono con un tipo de HVAC, ya que mi aire acondicionado acaba de fallar. Es una reparación de $500 o un sistema nuevo de $12,000. Comprar cosas nuevas, lo que hicimos, mantuvo estas cosas en la distancia, pero más de 20 pasaron volando.
Si planea permanecer soltero, no planea mudarse en los próximos 7 a 10 años o casarse, considere las razones por las que desea una casa. ¿Privacidad? ¿Tranquilo? ¿Un patio para el jardín? ¿Mucho espacio para entretener? Todo en el lado bueno de la lista. Tenga en cuenta también que un matrimonio y una familia pueden significar la necesidad de una nueva casa. Si es así, hay un costo allí y el riesgo de tener que vender cuando el mercado está en su contra. Si esa casa es perfecta, significa que usted, una persona soltera, vivió en una casa lo suficientemente grande para 4 todos esos años.
Esa es mi entrada por ahora. Cualquier detalle adicional que ofrezca ayudaría a otros y a mí a brindarle respuestas más precisas. No estoy en contra de las compras, siempre y cuando sea por las razones correctas.
Hay muchos, muchos artículos, incluidas publicaciones aquí que analizan el tema de la renta frente a la compra. Puedo volver a visitar y agregar algunos enlaces si estoy esperando a mi chico de HVAC por un tiempo...
Actualización: el refrigerante no era suficiente para mantener el sistema en funcionamiento. Acabo de contratar un nuevo sistema, y como el calentador de agua también tenía 23 años, eso también. $18,000 después de los reembolsos de las empresas de servicios públicos. (Para ser claros, un sistema combinado de aire acondicionado/calefacción y calentador de agua nuevo). Si nada más, una sugerencia de que uno mire esos costos y los divida por unos 20 años para comprender el gasto anual que podrían estar faltando.
Calculadora de compra vs alquiler del New York Times
Así es como determina si la propiedad de una vivienda es financieramente ventajosa para usted:
Si no tiene problemas de flujo de efectivo (su mención de considerar FIRE me hace pensar que esto no es un problema para usted), ignore el pago mensual de la hipoteca y observe solo los costos de propiedad. Sí, el pago de una hipoteca es más que solo el costo de los intereses, pero con un exceso de dinero en el presupuesto, el pago del principal es efectivamente una inversión inmobiliaria que reemplaza alguna otra inversión.
Sus costos serán de $10,000 al año (típico, obviamente comienza más alto y disminuye) en intereses sobre la hipoteca, pagados con dólares antes de impuestos, más dólares después de impuestos para el impuesto a la propiedad, seguro (propietario, así como contra tormentas, inundaciones o lo que corresponda en su área), mantenimiento de rutina (por ejemplo, cuidado del césped) y mantenimiento amortizado.
Convierta a dólares después de impuestos para simplificar, totalice y compare el resultado final con sus costos de alquiler de $ 19k (en dólares después de impuestos) anualmente.
No olvide considerar también los impactos no financieros que esto tendrá en su vida, en los que JoeTaxpayer profundizó.
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BrianH
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