¿Qué tan grande de una hipoteca puedo pagar de manera realista?

Tengo 25 años y estoy en proceso de cerrar una hipoteca de $260,000 para un condominio muy agradable en el centro de Salt Lake City. Mi salario es de $ 80,000 en este momento, lo que siento que es bastante sólido, pero estoy empezando a tener los pies fríos ya que soy propietario de una casa por primera vez y la cantidad de interés me parece devastadora.

Mi pregunta es, ¿están justificados mis temores o solo estoy siendo paranoico? Al leer algunos artículos de finanzas, he oído que la mayoría de las personas pueden pagar entre 3 y 5 veces su salario bruto en una hipoteca. Claramente, estoy dentro de ese rango, pero también hay impuestos a la propiedad, tarifas de HOA ($ 150 por mes) y servicios públicos a tener en cuenta. Otra consideración es que no tengo mucho efectivo ahorrado para el pago inicial. Tenía una suma sustancial, pero los problemas familiares combinados con el pago de mis préstamos estudiantiles consumieron la mayor parte de mis ahorros.

Algunas otras pepitas de información para ayudar en cualquier consejo/cálculo:

  • He alquilado durante los últimos 4 años; mi alquiler actual es de $600 mensuales.
  • El condominio es de 2 dormitorios y tengo un compañero de cuarto en mente. Su presupuesto mensual es de $700 por mes.
  • Para el pago inicial, estoy considerando tomar un préstamo en mi 401k. Puedo tomar hasta el 50% del saldo total sin penalizaciones. El saldo en este momento es de alrededor de $ 25,000. Por supuesto, si tomo un préstamo, esa es otra factura mensual que tendré que pagar.
  • Tengo $6,000 en efectivo líquido y la asociación de condominios acordó pagar $7,500 para los costos de cierre.
  • La tasa de interés que estoy viendo es 4.625% .

¿Estoy en una posición razonable, o me estoy preparando para ser "pobre de la casa"?

SEIS MESES DESPUÉS:

Aprecié todos los buenos consejos, y pensé en darle una actualización y hacerle saber cómo resultó todo.

Básicamente, terminé apretando el gatillo. Investigar la economía en Salt Lake City me hizo sentir bastante optimista y estaba bastante enamorado de la ubicación, así que seguí adelante e incluso saqué $12,000 de mi 401k para el pago inicial (casualmente, el mercado de valores se desplomó de inmediato después). Las tasas de interés bajaron a 4.375%. Además, mi compañero de cuarto y yo llegamos a un acuerdo en el que él pagaría 4 meses de alquiler por adelantado, por lo que pude obtener $2,400 más para los gastos iniciales relacionados con el hogar.

Después de un proceso de cierre bastante extenso, finalmente me mudé a fines de agosto. La propiedad fue valorada en casi $280,000 y se prevé que aumente a $300,000 en los próximos cinco años. El lugar es hermoso y está muy por encima de los apartamentos lúgubres que he estado alquilando; No podría estar más feliz con la decisión. Aquí hay algunas fotos para darle una idea.

Cocina Sala Vista al Balcón

No puedo procesarlo todo, pero me preocupa mucho que esté tomando prestado de su jubilación. money.stackexchange.com/questions/6666/… y money.stackexchange.com/questions/5171/…
De acuerdo, no soy un gran fanático de los préstamos de un 401K, excepto para emergencias extremas.
Es verdad, no me gusta mucho, pero la buena noticia es que soy bastante joven y mi empresa hace un 6% de coincidencia (así que puedo reconstruirla rápidamente si es necesario). Además, tal como lo he interpretado, el préstamo no califica como un "retiro por dificultades financieras", por lo que no se penaliza de ninguna manera.
Perderá mucho tiempo porque no está ganando intereses sobre ese préstamo. Penas o no, ese efectivo deja de funcionar para tu jubilación si lo sacas.
Un ejercicio útil, especialmente si rara vez paga en efectivo, es tomar los últimos meses de su tarjeta de crédito y estados de cuenta corrientes. Ponga todo lo que pagó en una hoja de cálculo, idealmente con categorías. Simplemente etiquete los retiros de cajeros automáticos como "efectivo". Súmelo, divídalo por el número de meses. Ahora sume todos sus cheques de pago en el mismo período. Ahora conoce su superávit (o déficit) mensual. Mire sus costos actuales de alquiler, y si su factura de hipoteca+mantenimiento+impuestos+seguro excede el alquiler actual más su excedente, tiene un gran problema. Pero en realidad, quieres un 10-12 % de tu excedente salarial, ya que necesitas ahorrar esa cantidad.
Hay un montón de software que también hará presupuestos así, obviamente, pero creo que hacerlo a mano es simple y esclarecedor. No es mucho trabajo hacerlo una vez durante unos meses de historia. Mirar sus gastos reales es mucho mejor que mirar las reglas generales o (horrores) preguntarle al banco cuánto creen que puede pagar. Los bancos asumen que les pagas y no ahorras para la jubilación o emergencias.
Esa es una buena idea, Havoc. Definitivamente voy a pasar algún tiempo haciendo eso.
Realmente no debería estar preguntando "¿Qué tan grande de una hipoteca puedo pagar de manera realista?" Una pregunta mucho mejor es "¿qué tan pequeña es una casa con la que puedo vivir de manera realista?" Lo más probable es que una hipoteca sea el drenaje más grande de sus finanzas durante las próximas tres décadas. No pierda dinero en comprar más casa de la que necesita.
@Mason: Esa no es una pregunta mejor, es una pregunta diferente, una de la que ya sé la respuesta. Si mi única consideración fuera comprar barato y sobrevivir, seguiría alquilando por el resto de mi vida. O me mudaría del centro de la ciudad y viviría en algún suburbio del gueto. O bajaría de 1,400 pies cuadrados a 800 pies cuadrados. Por supuesto, esa no es mi única consideración. Quiero vivir en el centro, disfrutar del estilo de vida de la ciudad, tener muebles y electrodomésticos de primera línea y obtener la mayor cantidad de pies cuadrados posible. Y dado que ese es el caso, esta es exactamente la pregunta correcta para hacer. :)
Se han publicado muchas buenas respuestas, pero el elemento que saltó de la página para mí es la voluntad de la asociación de condominios de aportar $ 7,500 para los costos de cierre. El hecho de que lo estén incentivando me dice que el mercado es más débil de lo que piensa y que tal vez debería ofertar más bajo de lo que ha ofrecido. Tal vez alquiles allí por dos años con opción a compra.
Han pasado 6 meses y actualicé la pregunta con cómo resultaron las cosas.
Curiosamente, la mayor preocupación parecía ser el préstamo 401k. Esto resultó ser casi un problema: el mercado de valores tuvo una de sus mayores caídas de todos los tiempos a principios de agosto, literalmente justo después de que me retirara. Habría perdido cerca de la mitad del retiro (alrededor de $6,000) si lo hubiera mantenido en mis asignaciones actuales.
El hecho de que el 401(k) no fuera un retiro, sino un préstamo, y solo por $12,000 no me preocupa. No habrá perdido nada, ya que está pagando intereses en la cuenta. Por cierto, agradezco la actualización y la foto, ¡la vista es hermosa!
Es un poco tarde, pero una forma de seguir ganando cuando el mercado gana mientras pide prestado, suponiendo que vaya a pagarlo rápidamente, es comprar un seguro a través de opciones de venta proporcionales al monto de su préstamo. Cuanto más tiempo mantenga las opciones de venta, más cara será la prima. Definitivamente estoy de acuerdo con @joetaxpayer en que 12k realmente no es demasiado significativo proporcionalmente de ninguna manera.

Respuestas (7)

Empecemos con un ingreso de $80K. $6,667/mes La regla 28/36 sugiere que puede pagar hasta $ 1867 por el pago de la hipoteca y $ 2400 / mes de carga total de la deuda. El pago total de $ 260K es $ 1337, muy dentro de los números. El préstamo 401(k) por $12,500 costará alrededor de $126/mes (utilicé el 4% durante 10 años, el límite del préstamo para comprar una casa), pero eso también reducirá un poco el número de la hipoteca. La tarifa de condominio es baja, y los números dejan mi única preocupación con el pago inicial. ¿Has hablado con el banco? La mayoría de los préstamos cobran PMI si hay más del 80 % de préstamo a valor (LTV).

Un punto importante aquí: la regla 28/36 permite que el 8% (o más) sea "diferente a la deuda de la vivienda", por lo que en este caso un pago de préstamo estudiantil de $533 no habría afectado la capacidad de pedir prestado. Cuando busca una hipoteca, realmente quiere estar libre de la mayoría de las deudas, pero no hasta el punto en que no tenga un pago inicial.

El PMI puede ser costoso si se considera que es un gasto llevar el 15 % más alto de la hipoteca. Trate de evitarlo, la idea de una hipoteca dividida, 80% + 15% tiene sentido, incluso si la porción del 15% tiene una tasa más alta. Háganos saber lo que ofrece el banco.

Me gusta la idea del compañero de cuarto, si $ 700 es razonable, hace que los números sean aún mejores. ¿El compañero de cuarto tiene acceso a una suma global de dinero? $700*24 es $16,800. Dígale que le descontará los 2 años de alquiler a $15000 si se lo da por adelantado. Este es el 10%, que es un gran retorno con tasas tan bajas. Para usted es un 5% adicional de pago inicial.

Por cierto, la relación entre la hipoteca y los ingresos no es fija. Del 28 %, eliminemos el 4 % para impuestos/seguro, por lo que una persona que gana $100 000 tendrá $2167/mes solo para la hipoteca. Al 6 %, financiará $361 000, al 5 %, $404 000, al 4,5 %, $427 000. Entonces, el rango varía pero está dentro de 3-5. Su proporción está por debajo del extremo inferior, por lo que nuevamente diría que la preocupación deberían ser los pagos, pero el pago inicial es muy bajo.

Por cierto, impuestos: si no recuerdo mal, el impuesto estatal sobre la renta de Utah es del 5%, ¿verdad? Así que alrededor de $ 4000 para ti. Dado que la deducción estándar de los impuestos federales es de $ 5800 este año, probablemente no detalle (a menos que done más de $ 2K / año, en cuyo caso, lo hará). Esto significa que los intereses de su hipoteca y el impuesto a la propiedad son casi todos deducibles. El interés combinado y el impuesto a la propiedad serán de aproximadamente $ 17K, que en efecto, se deducirán de la parte superior de sus ingresos. Comenzarás como si ganaras $63K más o menos. ¿Puedes vivir de eso?

Gracias por la información. La buena noticia es que básicamente no tengo deudas. Sin tarjetas de crédito, sin préstamos estudiantiles y (pronto) sin pago de automóvil. Así que mis gastos mensuales podrían ser muy bajos si fuera necesario. En cuanto al compañero de cuarto, vive mes a mes como estudiante, así que no creo que pueda pagar nada por adelantado.

Estás mordiendo mucho.

Digamos que puede cambiar el 5% por un pago inicial: $13k. Un préstamo a 30 años de $247k a la tasa que indicas te da un pago de $1,270 por mes.

Esto no incluye impuestos, seguro o seguro hipotecario privado (que pagará porque tiene un pago inicial inferior al 20%). El PMI le costará entre $ 150 y $ 200 por mes, creo, hasta que su relación préstamo-valor caiga por debajo del 80%.

Además de la tarifa de la HOA, los servicios públicos, el pago de su préstamo 401(k), etc., está ganando $2k al mes.

Tienes un compañero de cuarto en mente, y eso ayudará, pero el compañero de cuarto puede irse y tú sigues siendo dueño de la propiedad. Luego obtienes todo el pago para ti.

Si tuviera la opción, alquilaría un poco más. Ahorre para un pago inicial decente y busque a alguien que esté desesperado por vender.

¿Es "alguien que está desesperado por vender" alguien que hizo exactamente lo que está haciendo el OP?
OP había estado alquilando, por lo que no tiene que vender. En todo caso, está un poco desesperado por comprar.
@mbhunter: Creo que al comparar a OP con "alguien que está desesperado por vender", Jay sugiere que si OP continúa con la compra del condominio, es posible que en el futuro necesite mudarse o vender, y es posible que no pueda encontrar un comprador y, por lo tanto, volverse "desesperado por vender". Estar desesperado por comprar puede llevar a uno a estar desesperado por vender.
Estoy de acuerdo; Me siento un poco abrumado por todo el asunto. Sin embargo, la propiedad es impresionante y hay relativamente pocas vacantes en este edificio. Si no salto ahora, perderé la oportunidad. Así que puede que tengas razón al decir que estoy "desesperado por comprar". Sin embargo, puedo cambiar mi estilo de vida si es necesario y estoy 100% libre de deudas, por lo que mis gastos mensuales son muy pequeños. Otro punto a favor es que, viviendo en el centro, es muy fácil encontrar nuevos compañeros de piso. Si mi compañero de cuarto actual necesita irse, probablemente podría encontrar otro en una situación financiera similar en menos de un mes.
"Si no salto ahora, perderé la oportunidad". Esta no es una buena razón para comprar una propiedad. Siempre hay algo fantástico que es ahora o nunca. A los vendedores de autos les encanta esta estratagema.
De acuerdo, enamorarse de un lugar o sentir que algo es una oportunidad única en la vida (cuando no ha tenido suficiente tiempo en el mercado para saber realmente si ese es el caso o no) es una excelente manera de gastar demasiado en demasiado poco. Y especialmente en este momento, con todas las ejecuciones hipotecarias, ventas al descubierto y demás, para un comprador paciente con sus patos ya en fila, y sin necesidad de vender algo más para que el trato funcione, hay algunos tratos REALMENTE excelentes para ser tenía (aunque normalmente no en propiedades 'nuevas'), aunque es posible que deba ENCONTRARLAS usted mismo si no hay una comisión de corredor.
Este es un consejo sólido, pero (en mi opinión) demasiado conservador. Siempre elegiría vivir en un lugar que amo y tener un ingreso un poco menos prescindible en lugar de buscar mucho pero nunca saber cómo habría resultado la propiedad soñada.

Para mí hay dos cuestiones.

  1. Pedir prestado contra 401K nunca es una buena idea. Consulte este artículo para obtener una descripción general de las principales preocupaciones. Tenga en cuenta la mención de que es un signo de problemas financieros .
  2. El compañero de cuarto a $ 700 por mes no tiene sentido: debe trabajar sus números asumiendo que NO tiene a nadie en el condominio que le pague el alquiler. Si no puede hacer que funcione sin el alquiler, se está esforzando demasiado.

¿Entonces lo que hay que hacer? Tienes los elementos básicos de una posición muy fuerte que se unen. Un buen sueldo en una buena ciudad. Sería paciente y trabajaría para consolidar mi posición durante otro año a 18 meses (incluida la creación de un fondo para emergencias) y buscaría comprar en ese momento.

Gracias, el artículo definitivamente me desconectó del préstamo 401k. Sin embargo, ¿cuál sería una opción más preferible, pagar el pago inicial mínimo (3.5 % para una FHA) y vivir con el PMI durante bastante tiempo, o tratar de maximizar el pago inicial con la esperanza de escapar del PMI y pagos mensuales más bajos?
Buena pregunta. En una hipoteca normal, su PMI, con un pago inicial del 3,5 %, parece ser de alrededor de 200 por mes. No despreciable. Obtener el 20 % para evitar el PMI llevará tiempo y podría perder la oportunidad de compra. Soy conservador y esperaría hasta tener el 20%. Si fuera más testarudo, la hipoteca dividida suena atractiva.
Fui por la ruta menos conservadora. :) Ahora, no creo que los ingresos por alquiler no tengan sentido. Pude obtener 4 meses de alquiler por adelantado, y el compañero de cuarto ya acordó un contrato de arrendamiento de 1 año. Eso es dinero garantizado allí mismo. Además, dada la ubicación atractiva de la propiedad (literalmente a 5 minutos del campus también), no será difícil mantener llena esta sala.
@ gef05: puedo ir punto por punto sobre el artículo que vinculó y descartar la mayoría de ellos. El autor supone que no se permiten depósitos cuando hay un préstamo pendiente. Nunca he oído hablar de tal disposición, podría estar ahí, pero no creo que sea común. Eso en realidad sería un asesino de trato, estoy de acuerdo. La asignación de efectivo en el 401(k) de uno generará menos del 2%. El préstamo se devolverá a una tasa cercana al 5%. Al final, la cuenta en sí está mejor después del préstamo. Por último, si esto puede eliminar el PMI, el efecto general es un gran ahorro. Yo, nunca diría nunca .
200 al mes!? Eso es una locura. Sé que este es un hilo viejo, pero cuando obtuve mi primera hipoteca hace un par de años, obtuve un PMI de $ 25 por mes. Sé que fue una locura baja (no me quejaba), pero aún así, parecía que la mayoría de los lugares ofrecían más alrededor de 70-80 por mes, que todavía es mucho menos de 200.

Mis principales preocupaciones.

  1. es posible que pueda pagar los pagos, pero creo que el pago inicial es el verdadero problema.
  2. pedir prestado de 401k para esto NO es bueno (ver muchos ejemplos de por qué en otras respuestas)
  3. Agotaría las reservas de efectivo y viviría al día durante un buen tiempo, sin capacidad para hacer frente a ninguna emergencia financiera. (Confiar en el 401K para 'dinero de emergencia' tampoco es bueno).
  4. Sin reserva, cualquier dificultad financiera podría colocarlo rápidamente en una posición de tener que vender con poco o ningún capital, en lo que actualmente es un mercado de compradores.
  5. Sin un pago inicial del 20 %, tendrá que pagar el PMI, lo cual es una pérdida sustancial de dinero para usted.

Parece que todavía hay una buena cantidad de propiedades en dificultades (ejecuciones hipotecarias, etc.) en el mercado en la actualidad, lo que bien podría mantener los precios bajos durante el próximo año o lo que sea necesario para terminar de eliminar esas cosas del mercado. Lo esencial que obtengo de la mayoría de los expertos es que habrá buenas ofertas por un tiempo.

Te aconsejo que esperes. Continúe y haga los cálculos para averiguar cuál sería el total que PAGARÍA, y cargue esa cantidad al mes por el alquiler en su lugar actual, embolsándose la diferencia en una cuenta de ahorros. Podrá tener una idea de cómo es vivir con ese tipo de pago de la casa, y si puede hacerlo sin ningún compañero de cuarto (algo con lo que no siempre puede contar) Si puede manejarlo, entonces usted tiene una idea mucho más realista de lo que puede pagar, Y habrá ahorrado un montón de dinero para ayudar con el pago inicial en el proceso.

Si, por ejemplo, su hipoteca más impuestos y seguro termina costando $1450 al mes, más otros $150 para la HOA, entonces, eso es cobrarle $1600 al mes por su 'alquiler', lo que significa $1000 al mes en el banco, en dos años eso es casi lo mismo que lo que tiene ahora en los $401K, y tendría una muy buena idea si puede pagar esa cantidad por mes en costos de vivienda.

Si está obligado y decidido a hacer esto ahora, aquí hay algunas otras cosas que debe considerar.

Es posible que busque un poco para ver qué tan típicas son esas tarifas de HOA. Sí, usted no tiene el gasto y la molestia de tener que cortar el césped, pintar el lugar, etc., pero aún así, 150 al mes se traduce en alrededor de otros 1,5 pagos de hipoteca al año.

Es posible que pueda sortear el PMI dividiendo la hipoteca en dos partes y haciendo una 'compra de dinero en segundo lugar' de alrededor del 15-20 % y el 75-70 % del valor de la hipoteca principal. De esa forma, el LoanToValue de su préstamo principal está por debajo del 80%, lo que podría valer la pena incluso si la tasa de interés de ese segundo préstamo es un poco más alta (al menos es deducible, pagar PMI es solo dinero perdido para usted) aunque intentar hacer cualquier tipo de financiación creativa en estos días es mucho más complicado

Gracias por las sugerencias. Estoy decidido a convertirme en propietario de una vivienda de algún tipo este año, creo que simplemente subestimé la amplia variedad de costos que están involucrados (es decir, no es solo la hipoteca de la que debo preocuparme).
La gran pregunta que me haría en su situación es a dónde va su dinero actualmente y por qué no tiene más para el pago inicial. Si realmente puede pagar alrededor de $ 1600 por mes en PITI (principio, interés, impuestos, seguro) más HOA, y su alquiler es de solo $ 600 en la actualidad, DEBERÍA tener un flujo de caja positivo de casi mil dólares al mes que fluye hacia los ahorros. Si si no lo hace, entonces, ¿adónde va el dinero actualmente y puede realmente renunciar a TODO lo que ese dinero va a gastar actualmente?
Me alegra que hayas preguntado. Lo mencioné (aunque brevemente) en mi publicación original: "los problemas familiares combinados con el pago de mis préstamos estudiantiles consumieron la mayor parte de mis ahorros". No tengo ningún problema para ahorrar mil dólares al mes, mi problema era que lo estaba invirtiendo rápidamente en préstamos para estudiantes. Hace unos 5 meses terminé de pagar mis préstamos estudiantiles y comencé a ahorrar para el pago inicial. Luego, los problemas familiares consumieron un poco de esos ahorros, que ciertamente no fueron tan altos (5 meses probablemente no sea suficiente tiempo para ahorrar un pago inicial real).
Bien, ese es un gran punto entonces, usted está acostumbrado a que el dinero se destine a otras cosas además de los gastos generales, y creo que pagar los préstamos primero es algo realmente bueno, y debería esperar que se refleje en su crédito. puntaje (hablando de eso, si hay algo dudoso en su historial de crédito, ahora es el momento de limpiarlo, podría hacer una diferencia en las tasas de interés, etc. Mi única otra gran preocupación en este punto sería después de hacer este trato qué tipo de 'fondo de emergencia' te quedará, o en cuánto tiempo establecer ahorros por valor de 6 meses de gastos en el banco.
Afortunadamente, mi crédito es bastante sólido ahora, lo evalué y resultó un poco más de 740. Eso me coloca en el grupo "excelente", y hablando con algunos otros bancos, podría reducir mi tasa de interés a 4.25%. . En cuanto al "fondo de emergencia" y restablecer algún tipo de ahorro, definitivamente es una preocupación. Para abordarlo, hablé con algunos profesionales de impuestos y descubrí que puedo aumentar mis exenciones de retención de impuestos hasta 2 o 3 (actualmente es 0). De esta manera, mi cheque de pago verá un impulso y debería poder acumular algunos ahorros más rápido.

Si no planea vivir en su condominio durante al menos 10 años, no lo haga. Durante aproximadamente 5 años, su hipoteca será mayor que el alquiler, después de 5 años, comenzará a cubrir gastos y puede comenzar a pagar menos. Por otro lado, si planea estar allí durante 10 años o más, podría ser una gran herramienta de ahorro.

Estoy preparado para una carrera a largo plazo, pero incluso si me mudo antes de los 10 años, creo que trataría de conservar la propiedad y alquilarla.

Una hipoteca de $ 260k es bastante alta para un salario de $ 80k solo; si tiene gustos caros, prepárese para bajarlos. El factor decisivo para usted serán los impuestos y otras tarifas recurrentes. Si los impuestos a la propiedad tienen una tendencia más alta que la inflación en su área, tendrá problemas en el futuro.

Decisiones como esta son realmente impulsadas por el mercado, y no sé mucho sobre Salt Lake City. En general, los valores de los condominios se castigan en relación con las viviendas unifamiliares durante las malas condiciones del mercado. Entonces, si este es un condominio realmente agradable en un buen edificio en una parte deseable de la ciudad, probablemente verá que el valor de la propiedad aumenta a medida que mejora la economía general.

Si la propiedad es buena, adelante.

Según mi agente inmobiliario (no el vendedor, este es un amigo de la familia), es una excelente propiedad que podría aumentar de valor si el mercado se recupera. También es una remodelación completamente nueva, por lo que tiene un acabado de primera línea.
Sé que esto es antiguo, pero TODAS las propiedades pueden aumentar de valor si el "mercado" se recupera. Esa frase no tiene sentido.

Al ingresar los números en esta calculadora de hipotecas (captura de pantalla a continuación), podemos ver que sus pagos ascenderán a alrededor de $ 2,000 / mes, incluidos el capital, los intereses, los impuestos, el seguro, el PMI y las cuotas de HOA. Esto representa alrededor del 25% de su salario, que se acerca al límite superior de lo que los bancos le permitirán asumir. Un pago tan alto puede dificultar la reposición de sus ahorros de emergencia o ahorrar para otras cosas como su 401k o futuras renovaciones en el hogar.

Aconsejaría no pedir prestado de su 401k ya que los inconvenientes casi siempre superan los beneficios.

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¿Qué tan grande de una hipoteca puedo pagar de manera realista?
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