Estoy buscando casas en mi ciudad universitaria para alquilarlas a otros, y encontré una casa decente de 4 habitaciones con un pago mensual ARM de solo 5 años de interés (de $ 1700). Suponiendo que tengo suficiente para cubrir el pago inicial, ¿sería una decisión inteligente desde el punto de vista financiero hacerlo?
Las tarifas de alquiler de una habitación en una casa como esta suelen oscilar entre $ 700 y $ 800 (la casa está muy cerca del campus en un vecindario agradable), lo que significa que, como mínimo, ganaré alrededor de $ 1100 por mes, excluyendo los honorarios del propietario / propiedad ($ 2800 total de un mes menos los $1700 de interés que estoy pagando). No sé casi nada sobre la compra de bienes raíces, pero parece que podría ser una forma decente de ganar un poco de dinero. Si estuviera planeando vender la casa después de 5 años, ¿sería una decisión inteligente?
EDITAR: Estaba siendo un poco confuso, supongo. Alquilaré la casa por un mínimo de $ 2800 por mes (4 habitaciones a $ 700 por habitación o más es muy común en la ciudad en la que vivo).
revisado después de su edición
Potencialmente ganaría $8-10K al año después de los impuestos sobre la propiedad (antes de los impuestos sobre la renta) y recibiría el pago global en 5 años. Agregue a eso las tarifas de mantenimiento, tendría un colchón de $ 30K que le permitiría vender con una pérdida de $ 30K para alcanzar el punto de equilibrio. Entonces, si vende con ganancia, ganó algo de dinero.
Durante los últimos 5 años, los precios cayeron entre un 25 y un 50 %, por lo que las personas que probaron este truco hace 5 años están en un lugar muy malo en este momento. Tienes una muy buena oportunidad de unirte a ellos. Sin embargo, si los precios van a subir y puede vender la propiedad en 5 años, puede obtener alguna ganancia.
A las tasas ARM 5/1 actuales (3,125 % según el mercado de hipotecas Zillow), parece que está pidiendo prestado ~$655K, lo que hace que la compra sea de $850K. Los precios bajan un 5%: perdió todas sus ganancias. Los precios suben un 5%, lo duplicaste. Toda una apuesta, diría yo.
Creo que es una locura , para alguien que no tiene idea en bienes raíces, gastar $ 200K en efectivo y más de medio millón en responsabilidad, eso es lo que nos llevó al colapso del mercado inmobiliario para empezar.
además
Un punto señalado por @mhoran_psprep es la depreciación .
Por $ 850K, está cancelando una depreciación de $ 30K por año. Eso se recuperará cuando venda, es decir, si vende por el mismo precio por el que lo compró, tendrá una ganancia de capital de $ 150K en sus manos. Lo que a su vez significa, asumiendo las tasas actuales de ganancias de capital a largo plazo, una factura de impuestos de $ 22.5K. Las tasas actuales son solo para este año, y si expiran, la factura de impuestos será aún mayor. ¿Cojín de $ 30K que calculamos arriba? Pagado al Tío Sam. Pufff, se fue. Le quedan 5K, durante un período de 5 años de inversión de sus $200K en efectivo. Eso es un ROI anual del 0,5 %. HORRIBLE. Puede poner sus $ 200K en una cuenta de ahorros y obtener mayores rendimientos garantizados . Y eso con un escenario razonable de que los precios se mantengan más o menos estables en los próximos 5 años.
Otros han abordado los aspectos financieros, pero también quería agregar que solo debe considerar esto si desea agregar "Propietario" a su currículum.
En general, ser propietario puede ser un gran trabajo, cuando incluye encontrar inquilinos, trabajar con ellos y mantener la casa (que es algo desconocido ya que esta casa es nueva para usted). Cuando agrega el hecho de que puede tener 4 inquilinos separados a la vez, que son estudiantes, realmente complica las cosas.
Tendras que:
Y luego encuentre nuevos inquilinos cada año o incluso cada semestre.
Si cree que sería interesante ser propietario, hágalo, pero hágalo con los ojos abiertos. Debe verificar su presupuesto para verificar que le proporcione una compensación por su nuevo trabajo a tiempo parcial.
Riesgos:
Hay dos razones para no hacer esto:
Cinco años o menos probablemente no sea suficiente para tener una propiedad. Es probable que los costos fijos de compra (costos de cierre) y venta (comisión del agente de bienes raíces) hagan que el trato no sea rentable.
Hacerlo a través de un ARM (suponiendo que incluso pueda obtener uno para una propiedad de inversión) agrega un riesgo adicional a la ecuación. Si, al cabo de cinco años, su propiedad no ha aumentado lo suficiente como para cubrir la comisión del agente, los impuestos, etc., es posible que se quede atrapado en la propiedad. Pero entonces su ARM puede estar a punto de restablecerse a una tasa más alta. Puede terminar en una maldita situación si lo hace (vender), maldita sea si no lo hace.
Si puede reconsiderar el trato para poder hacerlo con un préstamo de tasa fija y planea mantener la propiedad por un período de tiempo más largo, parece que podría ser rentable.
¿Por qué no ejecutar los números con una hipoteca fija de 30 años? La tasa de 30 años sigue siendo de alrededor del 4%. El dinero ahorrado con el brazo de 5 años es demasiado pequeño en comparación con el riesgo de que las tasas aumenten durante los próximos 5 años y el primer ajuste de la tasa es una sorpresa. Si los números funcionan en función del flujo de caja utilizando el año fijo de 30, asegúrese de realizar un seguimiento del problema de depreciación como lo señalaron otros. En pocas palabras, puede vender en 10 años por lo que pagó, pero tener una ganancia máxima considerable (en realidad, recuperación de la depreciación) y eso puede perjudicar.
Un pequeño consejo: no cuente con que las cuatro habitaciones estén siempre alquiladas. ¿Qué pasa si un año solo tienes tres? Plan para el peor escenario.
Si bien estoy de acuerdo con otros en que el OP debería pensarlo dos veces antes de llegar a este acuerdo, estoy un poco desconcertado por el tema de la depreciación de la propiedad de alquiler y por qué quedarse con una factura grande al final de los cinco años es tan malo como la gente piensa. Si se cancelan $30 000 por año para la depreciación, es probable que el alquiler muestre una pérdida cada año en papel, aunque no en términos de flujo de caja. De hecho, la base imponible en cada uno de esos años será menor y por lo tanto se pagará menos en el impuesto sobre la renta. Si al final de los cinco años, la propiedad se vende exactamente al precio al que se compró (o incluso más), toda esa depreciación se recuperará y habrá una gran ganancia de capital. Pero, ¿no? t la transacción cambió efectivamente $150 000 de ingresos regulares durante 5 años en $150 000 de ganancias de capital a largo plazo que están gravadas a una tasa más baja y, además, difirió el pago del impuesto más bajo por cinco años mientras tenía el uso de los reembolsos de impuestos mientras tanto? Si bien esto puedeaún no resulta ser un buen negocio, creo que el mero hecho de que pueda haber una gran cantidad sujeta al impuesto sobre las ganancias de capital después de 5 años no es por sí solo suficiente para acabar con el trato. Creo que los números deben ser considerados con más cuidado.
SeñorChrister