Durante unos cinco años, un pariente cercano y yo hemos coadministrado propiedades de alquiler de propiedad conjunta en California. Cada uno de nosotros tiene una participación del 50% y tomamos decisiones conjuntas sobre todo juntos. Este pariente ahora tiene demandas cada vez mayores de su tiempo y está buscando desinvertir o reasignar su propiedad. Buscan ser comprados o ser dueños de su parte directamente en lugar de ser copropietarios.
Estoy buscando un lienzo de cuáles podrían ser algunas opciones aquí. En este momento tenemos dos LLC, cada una de las cuales contiene una propiedad. La propiedad uno es aproximadamente el 35% del valor total de la cartera; la propiedad dos es el otro 65%.
Me preocupa que tratar de sacar el 15 % de la propiedad dos sea un desastre en cuanto a los intentos de valoración, y que va a ser muy difícil dividir las dos propiedades en partes iguales tanto en términos de legalidad como de logística, como seguros y otros costos colectivos.
¿Cuáles son mis opciones aquí? Estoy pensando en posiblemente tomar una hipoteca sobre la segunda propiedad de alquiler por el diferencial del 15%, ceder la primera propiedad a mi pariente y comprarles la segunda. Sin embargo, me preocupa que esta sea una hipoteca muy grande que afectará drásticamente mi flujo de efectivo en la segunda propiedad.
¿Cuáles son mis mejores opciones aquí?
Creo que el primer paso es estar agradecido de que tu relación con esta persona no haya degenerado en pleitos y disputas. ¡Eso afectaría en gran medida su flujo de caja y valoraciones! También parece que esta persona está abierta a una variedad de soluciones. Esto realmente es un regalo.
Veo dos opciones sin tomar una hipoteca o al frente de efectivo:
La clave aquí es si el 65% de la propiedad ya tiene hipoteca. ¿Tiene suficiente capital para proporcionar un retiro de efectivo del 15% y cubrir la hipoteca existente? ¿Cuál es la tasa de interés? ¿Puede obtener una tasa más baja que reduzca el impacto que tendrá un pago hipotecario más alto en sus ingresos? ¿Puedes hacer que tu pareja financie el 15%?
Al final, realmente no hay forma de desinvertir en esta empresa sin afectar sus ingresos.
Usted dice que una propiedad es el 65% del valor de las dos propiedades y la otra es el 35%. Pero, ¿cuánto de eso tienen realmente ustedes dos? Si tiene hipotecas cofirmadas en ambas propiedades, entonces su capital será menor. Si vendiera ambas propiedades, entonces lo que se llevaría sería solo la mitad de ese capital. Y aunque la propiedad del 35% puede ser menos valiosa, si la compró primero, en realidad puede tener más capital.
Es la equidad lo que importa aquí, no el valor de la propiedad. Con una hipoteca, el banco es más propietario que usted hasta que haya pagado la mayor parte del préstamo.
Es posible que el banco no esté de acuerdo con un refinanciamiento de un solo propietario. Una hipoteca cofirmada es mucho más fácil para ellos de cobrar, ya que pueden responsabilizar a cualquiera de ustedes por todo el préstamo.
Si vende el 65% de la propiedad, entonces puede pagar cualquier hipoteca sobre esa propiedad y usar el pago de capital de eso para comprar a su pariente en la propiedad del 35%. Si actualmente no tiene una hipoteca, incluso tendría un reembolso en efectivo. Esta es su opción de menor cantidad de cadenas.
Digamos que usted no tiene hipoteca ahora. Entonces esta hipoteca sería la única hipoteca sobre la propiedad. No es tanto, ya que 15:65 es 3:13 o 18,75% del valor de la propiedad. Eso es más un préstamo con garantía hipotecaria que una hipoteca. Debería poder obtener una buena tarifa. Podría reducir sus ganancias a corto plazo, pero debería poder sobrevivir si tiene otros ingresos.
Si no tiene otros ingresos, considere seriamente vender el 65% de la propiedad y diversificar el pago en otra cosa. Por ejemplo, acciones y bonos.
Tal vez su pariente estaría dispuesto a ofrecerle el préstamo. Eso le ahorraría comisiones bancarias y costos de cierre. Escriba un contrato y acuerde aceptar la cesión del título al momento del pago. Deberá pagarle a un abogado para que redacte el contrato (pagando una cantidad modesta ahora para cubrir las diversas posibilidades futuras), pero aún así debería ser más barato.
Se requiere una cierta cantidad de confianza en ambos lados, pero esto te da cierta separación. Y, por supuesto, saca a su pariente de la gestión diaria por completo. Tal vez el flujo constante de efectivo les proporcionaría lo que necesitan.
Si su pariente está dispuesto a seguir involucrado, eso puede funcionar. Tenga en cuenta que es posible que no quieran hacer esto, así que no se apegue demasiado a la idea. Prepárate para un no. Esta sería una excelente opción para usted, ya que prácticamente obtiene todo lo que tiene ahora. Recuperan el tiempo de reunirse contigo para tomar decisiones, pero también ceden el control de esas decisiones. A algunas personas no les gustaría esa compensación.
La única vez que estuve involucrado con un profesional que administraba una propiedad para mí, la tarifa fue de alrededor del 7% del alquiler. Si eso se ajusta a su área, podría cobrar razonablemente el 5%. Eso da un descuento por familia y no ser profesional.
Hay una manera relativamente fácil de averiguar qué se adapta a su área. Mire a su alrededor y vea qué compañías ofrecen listados múltiples. Llama hasta que encuentres una pareja que te haga la gestión. Obtenga cotizaciones para administrar sus propiedades. Ahora sabrás las cantidades.
Sin embargo, la gran falla es que esto puede no describir el problema que tiene su pariente. Si el problema real es que ustedes dos tienen diferentes enfoques para la administración de la propiedad, entonces hacer que usted sea el único que toma las decisiones puede ser una dirección equivocada. Esto es ciertamente factible desde el punto de vista financiero, pero aún puede no ser la solución adecuada para su relación.
Si obtiene un no en esto, recomendaría pasar a otras soluciones de inmediato. Esto puede ser simplemente demasiado favorable para usted.
bryan