¿Qué rendimiento está obteniendo de su dinero al pagar una hipoteca sobre una propiedad de alquiler?

Esta es una gran pregunta, teniendo en cuenta que todos sus gastos, incluidos PITA, mantenimiento, etc., los paga un inquilino, su flujo de caja es $0. La mayoría de la gente se detendría y asumiría que su inversión no está funcionando y que su única oportunidad de ganar dinero es a través de la apreciación. Su pregunta elimina la apreciación, por lo que estos son los rendimientos que obtendría de su inversión. Las matemáticas probablemente sorprenderán a muchos de que en realidad está obteniendo un rendimiento de su dinero.

Rendimiento anual = [((Valor futuro)/(Inversión inicial))^((Períodos por año)/(Número de períodos) -1]*100 %

5,51% = [(200.000$/40.000$)^(12/360)-1]*100 %

Como comentó Chris Rea:

La sutileza que algunos pasarían por alto es que, si bien los "ingresos cubren los gastos exactamente", los "gastos" incorporados son en realidad un reembolso del capital del préstamo (y técnicamente, eso no es un "gasto"), por lo que no todos los ingresos se "pierden". cubriendo los "gastos". Ese reembolso de la parte principal de los ingresos por alquiler constituye el rendimiento del capital original invertido.

Hay algunas maneras de ver esta pregunta.

• ¿Cuál es el retorno sobre el capital? ¿En cualquier momento dado? ¿O promediado en el transcurso de 30 años?
• ¿Cuál es el rendimiento de pagar la hipoteca?
• ¿Cuál es la tasa interna de retorno si el propietario nunca vende?

Suposiciones.
Según los supuestos de la publicación original, esta respuesta:

• Ignora los impuestos sobre la renta, los impuestos sobre la propiedad, los seguros, los costos de administración de la propiedad, la depreciación, el mantenimiento, los cambios en el valor del alquiler y la apreciación de la propiedad.
• Ignora las multas por pago anticipado y las oportunidades de refinanciamiento.
• Supone que después de los impuestos y el mantenimiento, los ingresos netos son suficientes para cubrir el pago inicial de capital e intereses, y se mantienen en ese nivel independientemente de cualquier ingeniería financiera.
• Asume un capital inicial del 20%, sin otros gastos iniciales de bolsillo.
• Asume una hipoteca de pago nivelado de tasa fija de 4.5% APR amortizada en 360 meses.
• 4,5% TAE corresponde a 4,594 % TPA.
• El pago de capital e intereses de $ 810,70 del primer mes consta de $ 600 de intereses y $ 210,70 de capital.

En otras palabras, si el propietario pagó la hipoteca en su cronograma original, el trato podría reducirse a un pago inicial de $ 40,000, a cambio de $ 200,000 de capital después de 30 años. O el trato podría reducirse a un pago inicial de $ 40,000, a cambio de un pago mensual de $ 810.70 a partir de 30 años.

Mientras el propietario paga la hipoteca, el rendimiento del capital es el pago del principal dividido por el capital . El pago principal es la renta neta menos los costos no financieros y los intereses, por lo que en realidad es una ganancia.

El retorno sobre el capital inicial es 6.321 % APR, o 6.507 % APY. Esto se calcula dividiendo el pago principal mensual de $ 210.70 por el capital inicial de $ 40,000 y convirtiendo el rendimiento mensual en rendimiento anual.

Después de 30 años, el retorno sobre el capital es 4.864 % APR, o 4.974 % APY. Esto se calcula dividiendo el flujo de efectivo mensual de $ 810.70 (que ya no se reduce por los pagos de la hipoteca) por el capital de $ 200,000 después de 30 años, y convirtiendo el rendimiento mensual en rendimiento anual.

La tasa de capitalización es la misma que el rendimiento del capital en ausencia de deuda. En este ejemplo, 4.864 % APR, o 4.974 % APY.

La rentabilidad sobre el capital desciende del 6,507 % APY inicial al 4,974 % APY después de 30 años. Esto se debe a que la tasa de capitalización excede la tasa de la nota (4,974 % APY frente a 4,594 % APY) y el apalancamiento disminuye de 5x a 1x.

La tasa de crecimiento anual compuesto promedio ponderado del patrimonio durante los 30 años es 5.511 % APY. Según la respuesta del cartel original, esto se calcula tomando la raíz 30 del aumento de 5 veces en la equidad. Debido a que el propietario no realizó pagos de capital adicionales (además de los ya mencionados), los montos relevantes son el pago inicial del propietario de $ 40,000 y el capital final del propietario de $ 200,000. 5,511 % TAE corresponde a 5,377 % TAE.

La tasa interna de retorno si el propietario nunca vende se puede calcular tratando el trato como un pago inicial de $40,000, a cambio de un pago mensual de $810.70 a partir de 30 años. La tasa interna de retorno (TIR) ​​no es un número muy útil, porque asume que de alguna manera puedes reinvertir los eventuales dividendos a la misma tasa. En este ejemplo, la TIR es 5.172 % APR, o 5.296 % APY. En este ejemplo, la TIR se calcula (iterativamente) encontrando una tasa de interés para la cual (inversión inicial) * (1 + TIR) ^ (número de períodos antes de que comiencen los dividendos) = (dividendo periódico) / (TIR - tasa de crecimiento de dividendos) . Por ejemplo:

$ 40.000 * (1,004309687)^360 = $ 810,70 / (0,004309687 - 0) = $ 188.111

Luego convertí la TIR mensual de 0,431 % en una TIR anual.

El trato se puede considerar como un retorno sobre el capital, más un retorno sobre el pago de la hipoteca.

Al calcular el rendimiento del pago de la hipoteca , la equidad inicial es irrelevante. No importa si comienza con una hipoteca de $ 160,000 en una propiedad de $ 160,000, una hipoteca de $ 160,000 en una propiedad de $ 200,000 o una hipoteca de $ 160,000 en una propiedad de $ 1,000,000. Todo lo que importa es la tasa de interés de la hipoteca, que es la tasa de interés compuesta aplicable.

El rendimiento del pago de la hipoteca es igual a la tasa del pagaré de la hipoteca. Para una tasa de nota del 4,5 %, esto da como resultado un rendimiento porcentual anual (APY) del 4,594 %.

Puede confirmar esto mirando su programa de amortización. Suponga que tiene una hipoteca de $ 160,000 con una tasa de nota fija de 4.5% APR por 360 meses. Su pago mensual es de $810.70. En el primer mes, $ 600 se destinan a intereses y $ 210,70 reducen el capital. En otras palabras, el pago de capital de $210,70 eliminó la necesidad de un pago de $810,70 30 años después. Darse cuenta de:

. $ 210.70 * (1 + 0.045 / 12)^360 = $ 210.70 * (1.00375)^360 = $ 210.70 * 3.8477 = $ 810.71

que está dentro del error de redondeo de $ 810,70. La tasa de interés es de 3/8 % mensual, que es una APR de 4.5 %, y una APY de 4.594 %.

Como Chris señaló:

Si sus gastos están cubiertos exactamente por los ingresos, como ha dicho que suponga, entonces básicamente está comenzando con un activo de $ 40K (su capital inicial) y terminando con un activo de $ 200K (una casa pagada, al mismo valor ya que usted ha dicho que ignore cualquier apreciación). Entonces, para determinar lo que ha ganado con los $40 000 que apalancó 5 veces, ¿no sería cuestión de calcular una CAGR que le permita pasar de $40 000 a $200 000 en 30 años? El resultado sería un rendimiento nominal, no un rendimiento real.

Entonces, si configuro el problema correctamente, debería ser:

$40,000 * (1 + Return)^30 = $200,000

Luego resuelve para Retorno. Resulta ser alrededor del 5,51% más o menos.