¿Por qué parece que la mejor manera de ganarse la vida es invertir en bienes raíces?

Creo que esto podría ser un ejemplo de "sesgo de sobreviviente" en el sentido de que solo tiendes a escuchar a las personas que tuvieron éxito y ganaron mucho dinero con eso. Por el contrario, no se escucha mucho de las personas que perdieron la camisa tratando de cambiar una casa o de aquellos que no pudieron conseguir inquilinos a un buen precio.

Si está interesado en la idea de la inversión inmobiliaria pasiva (donde trabaja con una empresa de administración de propiedades que se encarga de la compra, el mantenimiento y el alquiler de su casa y recibe un pago de las ganancias), este artículo es bastante bueno .

Pero incluso las personas que abogan por este enfoque señalan que probablemente solo esté ganando alrededor del 6% de interés por año sobre su inversión. A ese ritmo, creo que sería mejor que simplemente estacione su efectivo en fondos indexados y gane ~ 10% por año con un riesgo comparativamente menor.

¿Cuál es la verdad sobre esto?

Prácticamente ninguna verdad.

A los 48 años, recibí una oferta de trabajo en la que me pagaban mucho más que en cualquier otro empleo que hubiera tenido anteriormente. Lo elegí entre otras dos ofertas de trabajo que competían y que se ofrecieron en un momento muy similar.

Aunque me despidieron de ese trabajo, bastante abruptamente, tuve un nuevo trabajo en poco tiempo a los 52 años. Alrededor de cuatro semanas desde el comienzo de la búsqueda de trabajo hasta mi primer día. Lo importante era que tenía suficientes ahorros para cubrir esta emergencia. Poco tiempo después, también obtuve un trabajo de medio tiempo que me permite replicar el salario que ganaba en el puesto anterior. Además, la mayoría de las personas con las que trabajo son recién contratadas y mayores que yo.

Históricamente, la mayoría de las personas ganan más entre los 50 y los 60 años, ya que se han convertido en expertos en su campo. Eso es lo normal. También es que si vivieron un estilo de vida algo frugal, tienen una casa y un automóvil pagados (sin deudas), o un saldo de ahorros muy grande (como más de 1 millón). Algunas personas fueron lo suficientemente inteligentes como para obtener ambos. ¡Aquellos en muy buena forma, financieramente, podrían agradecer el despido!

Tenga en cuenta que ser despedido por una empresa, después de una larga historia, no incluye el mismo daño que una vez hizo. Cuando las pensiones eran muy comunes, podría significar una disminución drástica en los ingresos de jubilación. Sin embargo, con 401K y similares no importa tanto. Si puede promocionarse bien, ¡un despido puede significar un aumento!

Claro que hay historias de personas despedidas y que no pueden encontrar un nuevo trabajo, pero podría haber razones para esto. ¿Se mantuvieron al tanto de la última tecnología? ¿Están dispuestos a ganar menos que el trabajo del que fueron despedidos? ¿Son parte de una industria moribunda? ¿Su función laboral está sujeta a automatización?

Los bienes raíces son un negocio, como cualquier otro. Requiere habilidad y conocimiento. Las ganancias no están garantizadas. De hecho, es muy probable que un negocio inmobiliario muy apalancado y con poca experiencia lo lleve a la quiebra. Lo mismo podría ser cierto si uno abre una tienda de ropa, una pizzería o un taller de reparación de automóviles.

El apalancamiento devora los ingresos. La inexperiencia conduce a errores que también disminuyen los ingresos. La combinación de los dos es mortal para la solvencia empresarial.

Varias otras buenas respuestas que entran en detalles, pero creo que hay algunas cosas obvias que deben decirse aquí:

• Los bienes raíces no son un boleto de oro sin riesgo : invertir en bienes raíces implica mucho riesgo . Es fácil fallar en eso, y luego no tienes nada a lo que recurrir.
• Tener una carrera con un trabajo calificado no es tan deprimente como parece : si ha trabajado en una habilidad durante mucho tiempo, será comercializable. Los activos (bienes raíces) siempre se pueden perder o devaluar, pero si sabes trabajar, siempre puedes ganar dinero.
• Las personas que escriben libros o promueven estrategias de ingresos suelen ser mejores expertos en venderse a sí mismos que en lo que están tratando de vender: las personas que realizan seminarios de inversión inmobiliaria o escriben libros sobre inversiones en bienes raíces están tratando de vender seminarios. y libros Un libro superventas es un libro superventas. Puede o no reflejar ningún valor en términos de que ganes dinero.
• Lo más importante es tener una estrategia, entender los riesgos que estás asumiendo y tomar buenas decisiones con tus recursos. En un comentario mencionas que el 50% de los californianos no tienen un fondo de retiro. Esto se debe a que no decidieron tener uno. No significa que los trabajos "normales" como ser ingeniero sean una mala manera de generar riqueza.

Deje que ese último punto se hunda por un minuto. No importa si tu dinero proviene de un salario por ser ingeniero, o de la renta por ser arrendador, o de vender perritos calientes en el estadio. Lo más importante es tomar buenas decisiones sobre cómo gastar o invertir su dinero. Los trabajos o las inversiones son solo medios para un fin.

Para ser franco, la respuesta a su pregunta de,

¿Por qué parece que la mejor manera de ganarse la vida es invertir en bienes raíces?

es: porque no estás viendo el cuadro completo.

El argumento de venta:

Hace unas décadas, tenía un amigo que se estaba iniciando en la inversión inmobiliaria. Explicó su razonamiento así:

1. Compra una casa de inicio. Obtenga una casa / condominio decente con las mejores tarifas porque es una compra ocupada por el propietario. Vivir allí durante 5 años.
2. Compre otra casa, haga que algunos inquilinos se alineen para el primer lugar. Los inquilinos cubren la hipoteca de la primera casa, usted compra otro lugar un poco mejor.
3. Enjuague y repita.

La idea aquí era que los inquilinos pagaran todas las hipotecas y, después de 30 años, usted fuera dueño de la casa por completo, por lo que el alquiler se convierte en un ingreso residual. Entonces, para el Joe promedio sin un montón de capital de inversión, esta es la forma de crear riqueza. Un poco de dinero prestado aquí y allá, y se multiplica consigo mismo. ¿Qué puede salir mal?

Asaltado por la realidad:

Los buenos inquilinos son buenos. Los malos inquilinos son... una pesadilla . Tire los dados, haga su debida diligencia, pero al final del día, las personas con las que hace negocios pueden ser una gran responsabilidad. ¿Puede cubrir dos (o más) hipotecas, reparaciones, etc., durante y después de una prolongada batalla legal para desalojar a un mal inquilino?

¿Qué pasa con una recesión? ¿Qué pasa si pierdes tu trabajo? ¿Qué pasa si sus inquilinos pierden sus trabajos? ¿Y si bajan los alquileres? ¿Qué pasa si el mercado inmobiliario se derrumba a la 2008?

Lo que Pete estaba explicando sobre el apalancamiento es este problema de que si le pides dinero prestado a otra persona, esperan que se lo devuelvas (pagos de la hipoteca) y, aunque pueden ser comprensivos con que tus inquilinos no te paguen el dinero que te deben, en al final del día van a recuperar su propiedad y arruinar su calificación crediticia si no puede seguir haciendo los pagos. El dinero prestado siempre conlleva riesgos. Invertir en bienes raíces no es una panacea que mágicamente te hará rico.

A algunas personas les funciona, pero ser propietario es un segundo trabajo. Si desea un segundo trabajo, es posible que haya trabajos secundarios más fáciles, pero este puede ser el indicado para usted.

No todo es pesimismo

Pinté el cuadro sombrío de arriba porque las cosas pueden salir muy mal. No me gusta ser propietario, por lo que generalmente lo evito, pero lo he hecho algunas veces durante algunos años mientras esperaba que el mercado inmobiliario cambiara antes de vender una propiedad. El único consejo que voy a ofrecer: si quiere los mejores inquilinos, es posible que sea mejor que pida precios de alquiler ligeramente inferiores a los del mercado, de modo que obtenga una gran cantidad de solicitudes (lo que le permitirá elegir a los inquilinos más estables). de la lista).

No. Tienes una visión demasiado pesimista de mantener un trabajo, una visión demasiado optimista de la inversión inmobiliaria y ni siquiera mencionas otras alternativas.

Claro, podrías ser despedido de tu trabajo. Eso es estresante, pero no es el final de tu vida. Consigue otro trabajo. Si tiene habilidades comercializables, esto puede ser bastante fácil. Me despidieron una vez y conseguí otro trabajo en aproximadamente 2 meses. Nunca me han despedido, pero una vez renuncié a un trabajo porque la empresa iba a la quiebra y era obvio que se avecinaba un despido. He pasado, a ver, 10 trabajos en mi vida. Comencé mi trabajo actual cuando tenía 53 años, por lo que es casi imposible encontrar un trabajo después de los 45.

Algunas personas hacen un paquete de bienes raíces. Otros pierden un paquete. Solía ​​ser propietario de una propiedad de alquiler como actividad complementaria a mi trabajo diario. Perdí dinero todos los años hasta que finalmente rescaté y vendí la propiedad. Perdí dinero cada. soltero. año. No es el generador de dinero mágico que algunas personas parecen pensar. He visto muchas discusiones en este foro y en otros lugares donde alguien calcula cuánto ganará en una propiedad de alquiler que es tremendamente optimista porque hace suposiciones muy cuestionables. Asumen que siempre tendrán un inquilino, que nunca, jamás, habrá un momento en que alguien se mude y no tengan un nuevo inquilino que se mude al día siguiente. En la vida real, puede llevar meses conseguir un nuevo inquilino. Asumen que el inquilino siempre pagará el alquiler. En la vida real, es No es nada raro encontrar inquilinos que no pagan, y luego tienes que pasar por el proceso de desalojo. Hacen estimaciones muy bajas de los costos de mantenimiento. Si usted es un carpintero, electricista y plomero experto y puede hacer todo el mantenimiento usted mismo, y su tiempo no vale nada, tal vez algunas de estas estimaciones sean plausibles. Pero si tienes que pagar a profesionales, bueno, creo que me enfermaría el estómago viendo lo que tengo que gastar en mantenimiento. Etc. Me enfermaría el estómago al ver lo que tenía que gastar en mantenimiento. Etc. Me enfermaría el estómago al ver lo que tenía que gastar en mantenimiento. Etc.

¿Qué pasa con otras oportunidades de hacer dinero? Hay muchos tipos de negocios que podría iniciar además de un negocio de alquiler. ¿Qué tal montar una lavandería, un bufete de abogados, un servicio de paseo de perros, una fábrica de aviones, etc, para miles de posibilidades más?

Sobre su comentario filosófico, "¿Entonces el significado de la vida es ser propietario (y tratar con inquilinos)? Parece que hará que la vida pierda todos sus significados". Incluso si fuera cierto que ser propietario es el secreto del éxito financiero, parece estar confundiendo "la mejor manera de ganar dinero" con "el sentido de la vida". El significado de la vida es estar bien con Dios, vivir para su gloria y disfrutar de sus bendiciones. Sí, tienes que ganar dinero para sobrevivir, y es bueno si puedes disfrutar de tu trabajo y obtener alguna satisfacción de él. Pero ese no es el sentido de la vida. Necesita zapatos para caminar, pero eso no significa que la única razón por la que camina es para comprar zapatos nuevos. De acuerdo, estoy seguro de que otros aquí no estarán de acuerdo conmigo sobre el significado de la vida, pero sospecho que pocos dirán que es ganar dinero.

Entiendo el atractivo de invertir en bienes raíces y es una gran parte de mi estrategia de jubilación. Me gusta tener una propiedad porque es algo con lo que puedo ir e interactuar, se siente más permanente y real que los números en mis cuentas de jubilación o de corretaje.

Sin embargo, el hecho es que mucha gente se jubila felizmente sin tener propiedades de inversión. Estar preparado para la jubilación se trata más de vivir toda la vida por debajo de sus posibilidades e invertir con prudencia.

En lo que respecta al rendimiento de las inversiones, los resultados inmobiliarios varían enormemente. Creo que con la preparación y el capital adecuados se pueden lograr resultados fantásticos, pero no sugeriría que sea adecuado para todos. Soy un tipo de bricolaje que disfruta arreglar las cosas, por lo que manejar las cosas yo mismo hace que ser propietario sea un trabajo de medio tiempo además de mi trabajo de tiempo completo. Tal vez ganaría más si vendiera los alquileres, invirtiera todo eso en el mercado de valores y repartiera pizzas a tiempo parcial, quién sabe. Mucha gente ha perdido mucho dinero en inversiones inmobiliarias, no es un camino garantizado hacia la riqueza. Hay inquilinos de pesadilla y mercados inmobiliarios en declive que pueden arruinarlo financieramente. Hay potencial en el sector inmobiliario, y también hay mucha competencia/riesgo, ¿no?

¿Cuál es la verdad sobre esto?

Sólo verdad parcial. Invertir en bienes raíces es una mala idea por muchas razones:

• Las casas se deprecian al mismo tiempo que el mercado inmobiliario se aprecia. Si compras una casa que tiene 20 años, dentro de 100 años tendrá 120 años. Probablemente lo suficientemente viejo como para ser demolido. La apreciación del mercado inmobiliario ocurre porque es el promedio del mercado; es decir, si una casa promedio tiene 35 años, probablemente seguirá teniendo 35 años dentro de 100 años. Por lo tanto, es posible que el mercado inmobiliario en su conjunto se aprecie y que las casas individuales se deprecien.

• Las casas requieren mantenimiento y reparaciones. ¿Incluyó el costo de mantenimiento y reparaciones en sus cálculos?

• La diversificación es pobre. Un inquilino pobre y perderá mucho dinero.

• El retorno es pobre en comparación con el riesgo. Por ejemplo, entre 1778-1779 y 1814-1815 el mercado de la vivienda en Ámsterdam se desplomó un 80 % (la fuente de los precios de la vivienda es inaccesible ahora[1] pero incluso los alquileres disminuyeron: http://www.stefanstraetmans.com/attachments/File/housingeconomics .pdf ): es casi lo mismo que habría perdido en la Gran Depresión si invirtiera en el mercado de valores. Entonces, el riesgo es el mismo que para las acciones. El regreso es peor.

Sin embargo, invertir (pero no necesariamente en bienes raíces) es una buena idea.

Invierta su dinero donde la relación riesgo/rendimiento sea la mejor: acciones. ¡Acciones a largo plazo!

[1] Solía ​​estar aquí: http://pub.maastrichtuniversity.nl/cda347a3-7fdf-426e-99a4-1a2c30717764

Al menos desde mi universidad, puedo acceder a https://onlinelibrary.wiley.com/doi/pdf/10.1111/1540-6229.00711 ...no estoy seguro si es accesible fuera de las universidades.

"¿Por qué se posiciona como la única (mejor) forma de crear riqueza?"

Debido a que se vende y comercializa de esa manera, varias partes pueden ganar mucho si usted invierte en propiedades, esencialmente, pueden tomar su porción del pastel con una exposición mínima mientras usted asume la mayor parte del riesgo. Sin embargo, las historias de éxito son reales porque el juego de bienes raíces proporciona un fácil acceso al apalancamiento (que, si se usa de manera responsable, puede generar grandes ganancias para quien toma riesgos). Agregue un poco de inflación de activos de lujo debido al crédito fácil y todo se ve innegablemente genial.

"¿Es realmente (¿la mejor manera de crear riqueza?)"

No, solo una de muchas maneras diferentes. En Australia (mi residencia) el espacio está 'lleno' y gran parte del valor ya está ordeñado por los bancos que brindan financiación y el gobierno impone impuestos, pero como ya se mencionó anteriormente, todavía hay espacio para un inversor inteligente. Cualquiera que esté considerando este espacio debe informarse sobre todos los aspectos de las implicaciones fiscales, las tarifas ocultas, los seguros, los certificados de construcción, etc. cosa divina, o que el 'ingreso pasivo' se produce a expensas de nadie más.

Finalmente, vale la pena señalar que el grupo de propietarios se beneficia efectivamente de una clase de personas que no tienen acceso al apalancamiento, por lo que existe un imperativo moral que a menudo ignora el spruiker (YMMV).

Lo que pasa con la propiedad, es como cualquier otra cartera, debe diversificarse. Y la mayoría de las personas no pueden darse el lujo de diversificarse cuando comienzan en bienes raíces.

Las inversiones inmobiliarias pueden ser buenas. Vendí un apartamento que había sido pagado en su totalidad con dinero del banco, cuyos intereses y otros costos habían sido pagados por los mismos inquilinos desde el día 1 (¡y quienes decoraron!) y la ganancia libre de impuestos[1] fue mayor que mi ingreso bruto de mi trabajo diario durante el año.

También pueden ser malos. Tengo otro apartamento que me ha costado más del 30% del precio de compra en reparaciones. Recientemente se ha vuelto rentable y, aunque no lo era, no se podía vender a un precio cercano a un precio razonable. Las pérdidas temporales no nos quebraron, porque estábamos obteniendo ingresos del otro alquiler.

Entonces, diversifica. Si no puede permitirse el lujo de diversificar, está tomando un gran riesgo. Y pocos mercados inmobiliarios han tenido un auge sostenido como el de mi ciudad, por lo que las enormes ganancias de capital están lejos de estar garantizadas.

[1] No hay impuesto a las ganancias de capital en mi país.

Lo siento, esto no es realmente una respuesta. No tengo tiempo ni espacio para ingresar toda mi experiencia en inversiones de diferentes maneras. He sido propietario, lo odiaba. Salí de él con una pequeña pérdida. Tuve uno o dos buenos inquilinos, tuve 3 inquilinos malos a horrendos (el último nunca me pagó, y luego, cuando finalmente fui desalojado legalmente, arrancó todos los paneles de yeso, robó todos los electrodomésticos, ¡e incluso la puerta contra tormentas!

Lo mejor que puedo recomendar es asistir a seminarios (¡y mantener la billetera en el bolsillo y la mano en el bolsillo todo el tiempo!). Asista a seminarios de inversiones inmobiliarias y flipping, asista a esas cenas y a seminarios de lanzamiento de asesores de gestión de patrimonio fiduciario. Sea siempre escéptico; cuanto mejor suene, más probable es que sea una estafa. Obtenga libros de la biblioteca y lea. Espere hasta que tenga unas pocas puntuaciones de estos en su historial. Luego comience a entrevistar a asesores fiduciarios para encontrar uno con el que se sienta cómodo trabajando, que crea que, según su nueva experiencia, hará un buen trabajo. Luego, si tiene ganas de hacer el alquiler, obtenga su consejo. Señalarán los riesgos y si puede absorber esos riesgos.

¡Además, por supuesto, publique sus ideas en Reddit y deje que sus amigos les hagan agujeros! Es mejor saber dónde pueden estar las trampas que entrar con un punto ciego.

Piense en los bienes raíces como una inversión como las acciones. Sin embargo, a diferencia de las acciones, que se parece más a los juegos de azar y la suerte, existen dos diferencias principales.

1. Los bienes raíces son más una habilidad que solo apostar. No solo lo está eligiendo y mirando un tablero de cotizaciones. Hay habilidades para elegir propiedades, voltearlas, señorío de tierras, también conocido como administración de propiedades.

2. Hay incentivos especiales por parte del gobierno que le permiten obtener una ventaja. Por ejemplo, como comprador de vivienda por primera vez, puede obtener tal vez un préstamo FHA o VA con un pago inicial muy bajo, luego vivir en la unidad y alquilar la mayoría de las habitaciones. Esto es algo llamado "House Hacking" en la comunidad de Bigger Pockets. Así que imagine poder comprar $ 100,000 de acciones realmente seguras que brindan un buen dividendo con solo $ 3,500. Eso es algo que se puede hacer con una casa pero no con la bolsa de valores, porque el gobierno permite préstamos especiales para la propiedad porque quiere que la gente se convierta en propietaria. Puede hacer esto por alrededor de 10 préstamos de convenciones por persona. Y si puede llegar a 10, por lo general es adicto, hábil y lo suficientemente conectado para seguir y encontrar otras formas de financiarlo. Además, la casa es una garantía que pueden recuperar. Para obtener un préstamo para comprar algunas acciones, tendría que obtener un préstamo personal a una tasa de interés mucho más alta y tal vez tendría que ofrecer algo como garantía. Porque si solo compras acciones con él y las acciones bajan a cero, entonces el banco no tiene nada que pueda embargar. Puede comprar acciones con margen, pero eso es muy arriesgado y no tiene beneficios gubernamentales para ese tipo de préstamo.