Uso de la propiedad para lograr la independencia financiera

Escribí esto en otro hilo, pero también es aplicable aquí.

En general, la gente comete algunos errores clave con la propiedad:

1. No tener en cuenta la depreciación correctamente. Las casas se caen perpetuamente, y si las alquilas, los inquilinos también las destrozan perpetuamente, especialmente en las zonas malas. Los costos de depreciación exactos a menudo pueden oscilar entre el 5 % y el 20 % por año, según la propiedad o el área. Agregue un seguro a esto también o prepárese para perderlo todo en un desastre.

2. Relacionado con 1), toman el precio índice de los aumentos de precios de la vivienda como algo que pueden lograr, cuando en realidad gran parte del 'aumento' del precio de la vivienda es solo que todos tienen que gastar mucho dinero para mantenerlos de pie. Ningún inversionista puede realmente rastrear un gráfico de precios de la vivienda debido a 1), así que tenga cuidado de hacer suposiciones razonables sobre el crecimiento futuro real alcanzable (en su ejemplo, bien podrían estar retrasando la inflación/apenas creciendo si no está valorando el mantenimiento y la depreciación correctamente) .

3. No fijar el precio de los enormes costos de transacción (a menudo más del 5 % por venta) y las ganancias de capital/otros impuestos (depende de la estructura impositiva exacta en la que se encuentre). Estos se suman muy rápido si está comprando y vendiendo con frecuencia.

4. Costos ya sea en tiempo u honorarios a los agentes de alquiler de bienes raíces. Tener que llenar, verificar, desalojar, arreglar y mantener las propiedades de alquiler es mucho más trabajo de lo que la mayoría de la gente cree, y usted tiene que pagarlo en su propio tiempo o en el de otra persona. De nuevo, hay que tenerlo en cuenta.

5. Problemas de liquidez. Vender casas en mercados a la baja es muy, muy difícil. No son como las acciones donde se pueden mover rápidamente. Las casas a menudo pueden permanecer en el mercado durante años antes de la venta si no está preparado para aceptar precios bajos. Como el banco es dueño de su casa, si no paga la hipoteca (colapso de los alquileres, pérdida del trabajo, etc.) pueden obligarlo a venderla dejándolo en un mundo de dolor dependiendo del sistema legal exacto (equidad negativa, etc.). Estos factores generalmente están correlacionados si trabaja en las mismas ciudades en las que está comprando, por lo que existe un gran riesgo potencial de cola larga si la economía regional se derrumba.

6. Finalmente, si es joven, pueden vincularlo a áreas donde su potencial de ganancias es limitado. Alquilar puede ser inmensamente beneficioso al principio de una carrera, ya que le da una gran libertad para levantar palos y marcharse rápidamente cuando surgen nuevas oportunidades. Encerrarse en contratos de más de 20 años/actividades de propietario cuando es joven puede inhibir enormemente su potencial de ganancias.

Sin más detalles sobre el marco legal exacto, el área, el tipo de casa, etc., es difícil dar un consejo más específico, pero en general, se necesita un margen de seguridad muy grande con la propiedad debido a todo lo anterior, por lo que si los números que está ejecutando se están acercando (y están aquí), probablemente no valga la pena, y es mejor que se quede con más manos fuera de las inversiones como acciones y bonos.

Tenga mucho cuidado con la compra de propiedades porque ha estado subiendo rápidamente en los últimos años. Hay algunos factores fundamentales que limitan la cantidad que los bienes raíces pueden apreciar con el tiempo. En pocas palabras, el crecimiento general del mercado inmobiliario está respaldado por el mercado inmobiliario de nivel de entrada. Es decir, cuando los valores se aprecian, las personas pueden vender y usar las ganancias de capital para comprar propiedades más valiosas. Esto eleva los precios de las propiedades de mayor valor cuyos propietarios pueden usar eso para comprar propiedades más caras y así sucesivamente.

En algún momento en un mercado en alza, las propiedades de nivel de entrada comienzan a ser difíciles de pagar para los compradores de nivel de entrada. La máquina de aumento de precios en todo el mercado comienza a detenerse. Este nivel de precios se puede calcular observando los ingresos promedio en un área. Con cierto porcentaje de ingresos, la gente no puede comprar en el mercado sin préstamos locos y si se vuelven populares, tenga cuidado porque las cosas pueden ponerse realmente feas. Si quiere un ejemplo, mire hacia atrás a los EE. UU. en 2007-2009 y la crisis financiera casi apocalíptica que siguió.

Al igual que con la mayoría de las inversiones, desea comprar barato y vender caro. Comprar en un mercado caliente generalmente no es muy rentable. Comprar cuando el mercado está anormalmente bajo tiende a ser una estrategia más efectiva.

¿Será una buena decisión comprar un piso que genere 250 dólares de alquiler al mes?

Si invertir en bienes raíces es una buena decisión o no depende de muchas cosas, incluida la oferta/demanda actual y futura de unidades de alquiler en su área particular. Hay muchas preguntas en este sitio sobre este tema, y ​​otra respuesta a esta pregunta que ya aborda muchos riesgos asociados con ser propietario de una propiedad (aunque también hay beneficios a considerar). Solo quiero centrarme en este punto que planteaste:

Yo personalmente creo que sí, porque el alquiler se ajusta con la inflación y la subida del precio del inmueble es otro beneficio. ¿Podría esto ayudarme a ser financieramente independiente a largo plazo ya que la inflación se está ajustando?

En mi opinión, el hecho de que los ingresos por alquileres en general se ajusten con la 'inflación' es una cobertura contra algunos tipos de riesgo económico, no un aumento absoluto en el valor .

Primero, considere comprar una casa para vivir, en lugar de alquilarla:

Si paga su hipoteca antes de jubilarse, habrá reducido su costo de alojamiento a solo servicios públicos, impuestos a la propiedad y reparaciones. Esto le da un requisito fijo (relativamente) conocido de salidas de efectivo. Si el valor de la propiedad aumenta para cuando se jubile, no le costará nada adicional, porque ya es dueño de su casa. Si el valor de la propiedad baja al momento de jubilarse, entonces no ahorra nada, porque ya es dueño de su casa.

Si, en cambio, alquila toda su vida y ahorra dinero cada mes (en lugar de pagar una hipoteca), entonces cuando se jubile, tendrá una mayor cantidad de ahorros que puede usar para pagar sus costos mensuales de alquiler cada mes. Cuando se jubile, el costo de su alojamiento será el precio de mercado del alquiler en ese momento. Si el valor de la propiedad aumenta para cuando se jubile, tendrá que pagar más por el alquiler. Si el valor de la propiedad baja para cuando se jubile, ahorrará dinero en el alquiler. Tendrá ahorros más grandes, pero su salida de efectivo será un poco menos segura, porque no sabe cuál será el precio de mercado de la renta.

Puede ver que, debido a que necesita poner un techo sobre su propia cabeza, solo por existir corre el riesgo de que aumente el costo de la propiedad. Por lo tanto, comprar su propia casa puede ser una protección contra ese riesgo. Esto se denomina 'cobertura natural', donde dos riesgos en competencia pueden mitigarse entre sí simplemente existiendo. Esto no significa que comprar una casa sea siempre lo correcto, es solo una pieza del rompecabezas para comparar las dos alternativas [ver muchos otros hilos sobre comprar vs alquilar en este sitio, o en google].

Ahora, considere comprar una casa para alquilarla a otras personas:

En el escenario extremo, suponga que hace todo lo posible para comprar la mayor cantidad de propiedad posible. Tal vez para cuando te jubiles, seas dueño de un pequeño edificio de apartamentos con 11 unidades, donde vivas en uno de ellos (como ejemplo), y no tengas otros ahorros. Antes, ser dueño de su propia casa era, entre otros pros y contras, una protección natural contra el riesgo de que aumentara su propio costo personal de alojamiento. Pero ahora, el riesgo de sus muchas unidades de alquiler es mucho mayor que el riesgo de su propio alojamiento personal. Es decir, si el alquiler aumenta $100 después de jubilarse, sus ingresos por alquiler aumentan $1,000 y su costo personal de alojamiento solo aumenta $100. Si el alquiler baja $50 después de jubilarse, sus ingresos por alquiler bajan $500 y su costo personal de alojamiento solo baja $50.

Puede ver que solo invertir en propiedades de alquiler lo pone en gran riesgo de fluctuaciones en el mercado de alquiler. Este riesgo es mayor que si simplemente comprara su propia casa, porque al menos en ese caso, está garantizando su costo de alojamiento, que sabe que tendrá que pagar de una forma u otra. Esta es la razón por la que la mayoría de los consejos de inversión sugieren que diversifique su cartera de inversiones. Eso significa comprar algunas acciones, algunos bonos, etc. Si invierte demasiado en una sola cosa, entonces corre grandes riesgos para ese mercado en particular. En el caso de la propiedad, cada inversión es tan grande que a menudo no está diversificado si invierte mucho en ella (no puede comprar una casa por $ 100 a la vez, como podría comprar una acción o un bono).

Por supuesto, mis ejemplos anteriores están muy simplificados. Solo estoy tratando de sugerir el principio subyacente, no todas las complejidades del mercado inmobiliario. Tenga en cuenta también que hay muchos tipos de inversiones que normalmente se ajustan con la inflación/costo de vida; bienes raíces es sólo uno de ellos.