Actualmente estoy atascado en un préstamo del 5,5% con un saldo de 167,5k. El PMI es de aproximadamente $ 75 / mes. Estoy tratando de refinanciar, pero mi prestamista me dice que incluso bajando las tasas a ~4%, no valdría la pena porque mi PMI aumentará para compensar la mayor parte de la diferencia. ¿Tiene esto sentido y alguien puede explicarme por qué sería esto?
¿Es un préstamo de la FHA lo que tiene? Y usted está deseando hacer uno de esos reacondicionamientos FHA de bajo costo, ¿verdad?
La respuesta es que entre cuando obtuvo ese préstamo por primera vez y ahora, el gobierno cambió las reglas sobre el PMI para los préstamos de la FHA. Más que duplicó la cantidad de PMI mensual que debe pagar.
Las nuevas tarifas, efectivas el 18 de abril de 2011, son las siguientes:
15-year loan term, loan-to-value > 90% : 0.50% per year
15-year loan term, loan-to-value <= 90% : 0.25% per year
30-year loan term, loan-to-value > 95% : 1.15% per year
30-year loan term, loan-to-value <= 95% : 1.10% per year
Solía 0.50% per year for the 30 year
ser
Por eso es que el PMI subiría.
También hay otra regla en juego, específica para esa refinanciación de la FHA sin costo: el gobierno exige que el pago mensual combinado (principal+interés+pmi) después de la refinanciación sea al menos un 4 % más bajo que el pago actual. Tenga en cuenta que la refinanciación sin costo no requiere una nueva tasación.
Se presentan algunas opciones, pero solo si puede mostrar algo de capital en una tasación:
1) si una tasación muestra al menos un 10% de capital, puede optar por una hipoteca estándar. Incluso podría encontrar uno que no requiera PMI en ese nivel. Si tiene un 20% de capital, es oro, sin PMI.
2) Vea cuál será el pago mensual si refinancia a la hipoteca FHA de 15 años. Entre el PMI mucho más bajo y las tasas de interés mucho más bajas (15 años suele ser un 0,75 % menos que 30 años), es posible que no sea mucho más de lo que está pagando ahora. Y ahorraría una gran cantidad de dinero con el tiempo y saldría de ese PMI mucho antes (se detiene cuando su capital cae por debajo del 80% del monto del préstamo). Esto requeriría esa reevaluación.
La tasa de PMI se calcula en el momento en que se suscribe su hipoteca para que finalice en el punto en que tenga un 20% de capital en su casa. Se calcula en función de los riesgos de incumplimiento en función de su valor actual de capital en el momento del préstamo. Entonces, si obtuvo su hipoteca antes de la crisis bancaria, esos gráficos de riesgo han cambiado drásticamente y no a su favor.
Entonces, digamos que tiene una casa de 100k en la que deposita 10k, por lo que tiene una hipoteca de 90k. Dado que ha acumulado un capital adicional de 5k, el valor de pago ahora es de 85k. Si refinancia su hipoteca y el valor de las casas en su área ha bajado un 15 %, ahora está pidiendo prestado el 100 % del valor de su casa. Por lo tanto, tiene un mayor riesgo de estar al 100% en lugar del 90%. Y el PMI es para el 20% del capital que no tienes y que el banco no puede esperar recuperar. Entonces, cuando originalmente compró la casa, su pago de PMI fue de 10k. Con un valor de 85 000 y un préstamo del 100 %, el pago del PMI estará más cerca de los 18 000. Si bien es posible que aún pueda vender su casa por el valor original cuando hacen los cálculos de refinanciamiento, usan la tendencia en su área. Si ese es el caso, tal vez pueda obtener una tasación real para usar, pero eso saldrá de su bolsillo.
*Descargo de responsabilidad: Estas son simplificaciones de cómo funciona todo el complejo proceso. Si llama al banquero, puede explicarle exactamente por qué, mostrarle los números y ayudarlo a comprender sus circunstancias específicas. *
Existen ofertas que permiten refinanciar hasta el 125% del valor de tasación, siempre que tenga un historial de pago sólido. Necesita investigar bancos en su área que trabajen con hipotecas financiadas por HARP.
Un método alternativo es encontrar un banco que financie el 80% del valor actual al 4% y el resto como HELOC. La tasa será más alta en la línea de capital, pero la tasa promedio será mejor y podrá pagar la línea más rápido.
jim dennis