La mejor opción de refinanciamiento

Incluso con mi comentario, veo esto como pagar un 1/8 % más ($22/mes) para evitar el PMI ($174), así que sí, C es el ganador.

La cuestión de quedarse quieto es compleja, más que A/B/C.

• ¿Alguna deuda no hipotecaria?
• ¿Está totalmente financiado su fondo de emergencia? (Lo que sea que signifique hacerte sentir cómodo)
• ¿Está financiando sus cuentas de jubilación?

Hay valor en la liquidez. Pero parece que su PMI actual es tan alto que este cambio a C es un pequeño aumento en los pagos mensuales ($210) en comparación con la diferencia normal de P&I ($800). Si las matemáticas hubieran producido un resultado negativo de $800/mes en su flujo de caja, le habría ofrecido una respuesta alternativa.

EDITAR: en respuesta a la edición de OP, para la opción B, el PMI es aproximadamente el 5/8% del saldo de la hipoteca. Los 50 000 USD más altos de la deuda es lo que está desencadenando el PMI, por lo que veo esto como si la "tasa" de esos 50 000 USD fuera un sumador del 4,25 %.

es decir, si considera que los $337 000 tienen dos partes: el préstamo principal, $287 000 al 3,5 % y los $50 000 al 7,75 %, las matemáticas mostrarán que esto lo subestima por un amplio factor; de hecho, para igualar el total pago de $2584, con cero PMI, necesitaría asignar una tasa de 9.875% a esos $50K.

El pago total es lo que es, pero cuando ve los $ 50K desde esta perspectiva, enfatiza el costo real de ese dinero y puede ayudarlo a priorizarlo de manera diferente en sus decisiones de pago/ahorro de deuda. Por ejemplo, para mí tendría máxima prioridad justo después de mis depósitos igualados 401(k). Estaría pagando el 10% de la deuda antes de ahorrar un centavo más. Y cuando vi una oferta de tarjeta de crédito del 2-3 %, si estuviera cerca del último año de liquidar estos $50 000, obtendría el 3 % del dinero para terminarlo.

Recapitalizar: esto simplemente significa que si realiza un pago grande, el banco le ofrecerá volver a calcular sus pagos para permanecer en el mismo plazo de pago. Comience con un préstamo de $200K/30 años, si paga $20K hoy, acaba de acortar el préstamo en casi 5 años porque el mismo pago vence el próximo mes. En cambio, el banco ofrecerá ajustar el pago en un 10% y el plazo sigue siendo de 30 años. Es una buena característica si te importa.

EDITAR: originalmente, las opciones A y B se especificaron como préstamos de la FHA. Dado que en realidad son préstamos convencionales, mi respuesta ya no se aplica. Dejo mi respuesta en caso de que alguien más lo encuentre útil para los préstamos de la FHA.

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Las reglas de la FHA con respecto al PMI cambiaron el año pasado. Parece que requieren que se pague el PMI durante al menos 11 años. Dependiendo del LTV% inicial, podría ser la vida del préstamo. Esto significa que no podrá bajar el PMI cuando el LTV% alcance el 78%. Dado que está refinanciando una hipoteca FHA existente, tal vez se le apliquen reglas diferentes.

Según este requisito de PMI permanente/a largo plazo, elegiría la opción C.

Con la opción B, si el mercado no se mueve en ninguna dirección, pagará PMI hasta diciembre de 2016, cuando el saldo del préstamo sea inferior a $296k (80% de la tasación de $370k de ese prestamista). 28 pagos de PMI le costarán $ 4879.

El interés adicional que pagaría durante 15 años con una tasa de 3,63 en lugar de 3,5 es de $3900, por lo que incluso antes de descontar los impuestos, esta es una mejor oferta.

Te ofrecería una sugerencia que tal vez no hayas considerado. No está exento de riesgos, pero es algo en lo que deberías pensar. ¿Qué sucede si comienza a pagar extra en su préstamo actual hasta que su LTV sea inferior al 80 % y espera hasta entonces para refinanciar? Si lo logra con un pago de $ 4k cada mes y pone los $ 5500 que iba a usar para el pago inicial, estaría allí para fines de 2015 (sin siquiera asumir un aumento en el valor de la casa). Entonces estaría en condiciones de obtener un préstamo sin PMI en absoluto, y no correría el riesgo de quedar atrapado en él por más tiempo.

Como dije, esto tiene sus riesgos: tasas de interés que suben, problemas de liquidez por poner tanto dinero extra en el pago (aunque podría detener los pagos extra si alguien pierde el trabajo; no es una opción si realmente aumenta el pago mínimo), disminución del valor de la vivienda, etc. Sin embargo, podría ser la mejor opción en determinadas circunstancias.