¿Cuánto más de mi hipoteca debo cobrar de alquiler?

Lamento decirte que estás haciendo la pregunta equivocada. Si soy propietario de un alquiler que compré en efectivo, no tengo hipoteca. El tipo al que se lo vendo utiliza un prestamista de dinero fuerte (que cobra una tasa alta) y financia el 100%. Todo esto no significa nada para el posible inquilino.

En general, uno miraría la relación entre alquiler y compra en el área y decidiría si las casas se venden a un precio que hace que sea rentable comprar y luego alquilar.

En su situación, entiendo que está buscando decidir un alquiler en función de sus costos. Ese barco ha zarpado. Ya eres dueño. Debe buscar en el área y averiguar por cuánto se alquilará su casa. Y ese número le dirá si puede darse el lujo de tratarlo como un alquiler o si sería mejor venderlo.

Tenga en cuenta que no incluye un país, pero si se encuentra en los EE. UU., parte de una propiedad de alquiler es que "debe" depreciarla cada año. Esto es una cosa de impuestos. Usted reduce su base de costos cada año y esa cantidad es una pérdida contra los ingresos del alquiler o puede usarse contra sus ingresos ordinarios. Pero, cuando vende, su base es menor por esta cantidad y pagará impuestos sobre la diferencia entre su base y el precio de venta.

Editar: después de leer la pregunta actualizada de OP, déjame responder de esta manera. Hay expertos que sugieren que una propiedad de alquiler debe tener una renta lo suficientemente alta como para que el 50% de la renta cubra los gastos. Esto no incluye la hipoteca. Por ejemplo, $1500 de alquiler, $750 se destinan a impuestos, seguros, mantenimiento, reparaciones, etc. Los $750 restantes se pueden aplicar a la hipoteca y lo que queda es la ganancia en efectivo.

Nadie puede darle más que una vaga idea de lo que debe buscar, porque no ha compartido los números. ¿Cuáles son sus impuestos? ¿Seguro? ¿Costos anuales de paisajismo/quitanieves? Luego tome cada artículo que tenga una vida útil limitada y divida el costo por su vida útil. por ejemplo, un techo de $12,000 durante 20 años es de $600. Haga esto para la pintura y todos los electrodomésticos. Luego permita una tasa de vacantes del 10%. Si cubre todo esto y la hipoteca, puede valer la pena conservarlo. Dado que no tiene capital, el tiempo está de su lado, el precio puede subir y, con suerte, los pagos mensuales reducen el préstamo.

La renta estará determinada por:

el alquiler se cobra en casas similares cerca de usted.

Sus costos no tienen nada que ver con el precio que obtendrá.

Como han señalado otros, no puede simplemente elegir un número favorable y alquilar por esa cantidad. Si desea alquilar su casa, debe alquilarla por un valor que el arrendatario aceptaría.

Por ejemplo, hay una casa en mi calle que ha estado buscando inquilinos durante 3 años. Quieren $2,500 al mes. Esto cubre su hipoteca y un poco más para impuestos y reparaciones. Nunca se ha alquilado una vez. Otras casas en mi vecindario se alquilan por alrededor de $1,000 al mes. No hay valor para un inquilino en alquilar una casa que cuesta $ 1,500 más que una casa similar 2 puertas más abajo.

Ahora lo que puede ver es la mitigación de costos. Así que estoy usando datos de mi área. Las casas en mi parte de Florida deben tener aire acondicionado funcionando en los meses húmedos para evitar que la humedad arruine la casa. Esto puede ser fácilmente $ 100 por mes (generalmente más). La ciudad requiere que tengas servicio de agua, incluso cuando no esté ocupado, aunque el costo es muy bajo. Lo mismo con los residuos, que es una tarifa plana: $20 al mes. El riego del jardín es imprescindible durante los meses secos (si desea conservar el césped). Digamos que sale a $ 50 por mes, durante todo el año. El control de plagas es imprescindible, especialmente si su casa tiene partes de madera (como pisos o techo). Incluso un control de plagas modesto cuesta $25 al mes. Impuestos a la propiedad alrededor de $ 240 por mes. Digamos que su hipoteca es de alrededor de $1,000 al mes. Eso significa que sentarse en su casa vacía costaría $ 1,435.

Ahora bien, si tuviera que alquilar la casa, muchos de esos costos podrían "desaparecer" al convertirse en responsabilidad de los inquilinos. El costo de la casa llena sería de $1240. Rellenemos eso con un 10% para reparaciones y vayamos con $1,364.

Ahora supongamos que puede alquilar por $1,000 al mes. Tenga en cuenta que todas estas tarifas son adecuadas para mi área, pero cambiarán según el tamaño y las comodidades.

Sus opciones son dejar la casa vacía por $1,435 al mes o llenarla y solo "perder" $240 al mes. Ten en cuenta que en ambos casos estarás ganando equidad.

Entonces lo que hace mucha gente por aquí es rentar sus casas y pagar los $240 como inversión. Por cada $ 240 que pagan, obtienen $ 1,000 en capital (bueno, aparte de intereses y tarifas, pero entiendes el punto).

No es una fuente de dinero para ellos en este momento, pero a medida que envejecen suceden dos cosas. Ese "pago" de $ 240 al mes paga su hipoteca, por lo que terminan siendo dueños de la casa por completo. Luego, ese pago mensual de $240 se convierte en un ingreso adicional. Y en algún momento, su alquiler se puede vender por (supongamos) $ 400,000. Entonces pagaron $86,400 y recuperaron $400,000. Mientras tanto, están acumulando valor en su alquiler y en la casa en la que viven.

La conclusión importante de esto es que no es una fuente de ingresos para el propietario sino una inversión. Es probable que no pueda alquilar una casa por más de una hipoteca + costos + impuestos, pero es un buen vehículo de inversión.

Si bien JoeTaxpayer dio una respuesta muy perspicaz, y claramente la mejor respuesta, permítame desglosarlo de manera muy simple para usted.

Hable con una buena o excelente empresa de administración de propiedades.

Dado que estará fuera del estado, necesitará uno de todos modos. Uno bueno vale su costo, uno excelente aún mejor.

Ellos le dirán lo que el "mercado soportará" en el alquiler de su lugar y los costos esperados. A partir de ahí podrás tomar una decisión inteligente.

¿Ha tenido alguna experiencia en la gestión de propiedades de alquiler? Asumiré que no, y como tal, debe tener profesionales como parte de su equipo.

Lo más probable es que tenga que invertir dinero para mantener esta propiedad como alquiler. Así es como los números tienden a funcionar.

Primero, permítanme reiterar lo que todos dicen acerca de las tarifas de alquiler que no tienen nada que ver con sus gastos. debe cobrar tarifas de mercado. un poco más alto si quiere mejores inquilinos y un poco más bajo si quiere evitar una desocupación prolongada. puede determinar las tarifas del mercado encontrando propiedades similares en su área y viendo lo que están pidiendo de alquiler. deberá ajustar la ubicación, los pies cuadrados, la cantidad de baños, etc.

ahora que eso está fuera del camino, aquí hay una lista de verificación rápida de los gastos que necesitará calcular y/o estimar para su propiedad específica para decidir si debe alquilar o vender:

1. interés hipotecario (probablemente no quiera contar el principio que está pagando cada mes). esto es alrededor del 3-5% del monto del préstamo en estos días.
2. capital perdido (la cantidad de ingresos mensuales que esperaría obtener si recuperara su pago inicial o cualquier otro capital acumulado). 3-10% de su capital es un número razonable.
3. impuestos. esto es generalmente alrededor del 2% del valor de la propiedad, pero varía enormemente según el estado e incluso el condado.
4. seguro. esto es aproximadamente 0.5-1% del valor de su casa. ya debería tener un seguro de propietario de vivienda, pero probablemente debería actualizarse a un seguro de propietario por un poco más de dinero.
5. mantenimiento. cosas como cortar el césped y cambiar el filtro del horno que podrías pasarle a un inquilino. de lo contrario podrías contratar un servicio. además, deberá realizar inspecciones anuales y cuidado de alfombras.
6. refacción. cuando el horno se apaga o una tubería tiene una fuga, usted está en el gancho. las estimaciones para las reparaciones oscilan entre el 0,5 % y el 2 % del valor de la vivienda por año. un techo nuevo puede costarle el 10% del valor de la vivienda, pero probablemente solo se necesite cada 15 años. las mejores estimaciones de estos costos detallan cada artículo principal con una vida útil estimada y un costo de reemplazo.
7. costes de gestión. alguien debe estar de guardia para las reparaciones de emergencia, hacer inspecciones anuales, hacer un seguimiento de las solicitudes de los inquilinos, los pagos atrasados, etc. Si contrata a una empresa de administración, por lo general se quedan con un porcentaje del alquiler. alrededor del 10% del alquiler es bastante normal, pero las tarifas varían ampliamente y algunas empresas de administración cobran una tarifa mensual fija.
8. apreciación/depreciación. esto normalmente es en realidad un ingreso en lugar de un gasto. las casas tienden a subir de valor en línea con la inflación. la inflación en estados unidos tiende a rondar el 3% anual. sin embargo, en un mal mercado (por ejemplo, 2009), los precios de la vivienda pueden bajar drásticamente.

si suma todos los gastos anteriores y es más que las tarifas de alquiler del mercado, debe vender. si los gastos anteriores están por debajo de las tasas de mercado, entonces debe considerar si el margen de beneficio es suficiente para justificar la molestia y el riesgo.

Creo que está tratando de averiguar cuál será una tarifa de alquiler de equilibrio para usted, de modo que luego pueda decidir si vale la pena alquilar a las tarifas actuales del mercado.

Esto es difícil de determinar porque las valoraciones futuras son inciertas. Sin embargo, puede hacer estimaciones aproximadas. Es probable que el componente más incierto sea la apreciación o depreciación del capital (aumento o disminución en el valor de su propiedad). Suele ser un número relativamente grande (significativo para el cálculo). El valor es incierto porque depende de las predicciones del mercado inmobiliario. Es probable que las tasas de interés o las condiciones económicas futuras desempeñen un papel importante a la hora de dictar el valor futuro de su vivienda. Obviamente, hay muchos otros costos a considerar, como el mantenimiento, los impuestos y el seguro, algunos de los cuales pueden ser a través de un depósito en garantía e incluidos en el pago de su hipoteca. La mayor incertidumbre en términos de ingresos es el nivel de alquiler y la tasa de ocupación. El primero es razonablemente predecible, el segundo menos.

Le aconsejaría que haga una hoja de cálculo y los enumere todos con márgenes de error para tener una idea.

La cantidad absoluta que está pagando en la hipoteca es una pista falsa similar a cuando los concesionarios de automóviles le preguntan qué pago puede pagar. Eso no es lo relevante. Lo relevante es el valor actual neto de TODOS los pagos en relación con lo que recibe a cambio.

Tenga en cuenta que un problema con la evaluación de su costo de capital es cuál es su costo de oportunidad. es decir. si no tuvieras el dinero inmovilizado en bienes raíces, ¿qué podrías estar ganando con él en otra parte? Esto no es realmente parte del costo de capital, pero es algo a considerar.

También tenga en cuenta que el pago mensual total de la hipoteca no es útil para sus cálculos porque una parte significativa del pago probablemente será para pagar el capital y, como tal, no representa un costo real para usted (en realidad es solo una transferencia, lo que reduce su saldo bancario). pero aumentando su equidad en el hogar). La porción de interés es un costo real para usted.

Solo quería agregar un factor a las otras respuestas. El costo de mantenimiento, etc., no es una fracción del costo de financiamiento; es más probable que sea una fracción del valor de la casa y una función de su antigüedad. Si dice que necesita reemplazar un techo cada 25 años, y eso cuesta $ 10,000 (depende del tamaño de la casa, obviamente), entonces debe reservar $ 400 por año para la reparación del techo. Otros costos (pintura, pisos, cocina, baños, calentadores de agua, calefacción, aire acondicionado, mantenimiento del jardín, etc.) se pueden estimar aproximadamente de la misma manera. Una regla general es el 1% del valor de la casa por año para cubrir todo el mantenimiento costoso. Si pagas una hipoteca del 4%, eso aumentaría la reserva en un 25%; pero si suben los tipos de interés, la fracción puede ser menor (recuerdo haber pagado más del 10% de hipoteca...).

En general, si mantener una propiedad para obtener ingresos por alquiler a largo plazo (con potencial de apreciación, pero los precios pueden subir y bajar) es una buena idea, dependerá en gran medida de su capacidad para predecir los costos y el valor futuros. Si tiene una hipoteca variable, será más difícil hacerlo.

Tu razonamiento es al revés. Como han señalado otros, no puede simplemente decidir cuánto cobra independientemente del mercado. Permíteme parafrasear un poco de economía 101 para subrayar por qué tampoco deberías pensar así:

Puedes ver una propiedad de alquiler como tu casa (el mismo razonamiento se suele explicar con el ejemplo de las habitaciones de hotel) como una serie de bienes perecederos. Su casa representa la venta potencial de la renta de enero (que perece una vez que termina enero), más la renta de febrero, etc.

Su enfoque fue calcular los costos totales (todos los costos fijos y variables de poseer esa casa, así como los costos asociados específicamente con el alquiler) y promediarlos durante el período de tiempo para saber cuánto pedir al menos.

Suponiendo que solo busca alquilarlo, no venderlo o dejar que un miembro de la familia viva allí, no puede pensar así. La mayoría de esos costos que promedió son lo que los economistas llaman costos irrecuperables . Ya ha incurrido en los costos de la hipoteca y no se ven afectados por su decisión de alquilar o no alquilar. Estos costos son irrelevantes para su proceso de toma de decisiones. Solo tienes que pensar en los costes marginales: esos costes adicionales que tienes cuando alquilas pero no cuando no lo haces.

Mire los precios de mercado para alquilar propiedades similares en esa región y compárelos con sus costos marginales . Siempre que sean más altos que sus costos marginales, alquílelo. Esto no quiere decir que estés seguro de obtener beneficios, pero significa que estás seguro de tener menos pérdidas que en tu única alternativa de no alquilar.

De acuerdo con las publicaciones anteriores, la pregunta está mal redactada.

-pero-

Clark Howard dice que realmente necesita recuperar el 90% del pago de la hipoteca. Recuerde que lo que sea que pague, en principio, un mes se suma a su patrimonio neto y cada mes le da un poco más de dinero que el último pago. Además, esta es una buena cobertura contra la inflación y, en algún momento dentro de unos años, estará en el punto de equilibrio.

así que si lo alquilamos, no queremos simplemente cobrar lo que estamos pagando en nuestra hipoteca; definitivamente estaríamos perdiendo dinero si hiciéramos eso.

Creo que está pasando por alto una cosa: su ganancia/pérdida no es mensual. Su ganancia es la propiedad que queda después de que finaliza la hipoteca. Incluso si tiene que agregar $ 100 adicionales cada mes porque el alquiler es más bajo que la hipoteca + el mantenimiento + los impuestos, después de 30 años, se queda con una propiedad que vale, por ejemplo, $ 200k mientras la paga, es decir. 30 años * 12 meses * $100 = $36k.

Puede alquilarlo por debajo de sus costos y aun así obtener ganancias a largo plazo.

Creo que la hipoteca no debe estar en la ecuación para determinar cuánto cobrar. Por supuesto, desea cubrir su hipoteca, pero el precio del alquiler se determina solo por cuánto está dispuesto a pagar el arrendatario (oferta y demanda) y no por su hipoteca (algunas personas ni siquiera tienen una hipoteca).

En otras palabras, creo que debería cobrar un precio basado en casas alquiladas similares.

Para llegar a una decisión necesitas los números: te sugiero una hoja de cálculo. Enumere los costos mensuales y anuales (ver otras respuestas). A continuación, determine cuál es la tasa de mercado para el alquiler. Una vez que tenga los números, quedará claro desde el punto de vista de los números. Uno tiene que considerar la molestia de poseer una propiedad a distancia, que no se tiene en cuenta en la hoja de cálculo.