Ventajas de comprar casas de apartamentos y alquilarlas

La Universidad Carnegie Mellon (CMU) y la Universidad de Pittsburgh (Pitt) tienen diferentes fechas de finalización del período, pero en menos de un mes. Ambos tienen sesiones de verano, pero la mayoría de los estudiantes no se quedan durante el verano. Se puede alquilar durante el verano, pero los precios bajan mucho. Treinta a cuarenta mil estudiantes se van durante el verano entre los dos. Solo quedan de diez a veinte mil durante todo el año y no todos están en Oakland (el barrio de Pittsburgh donde se encuentran las universidades). Muchos de los propietarios de Oakland tienen el mismo problema. Tus competidores reducirán sus tarifas para tratar de obtener algo de alquiler durante los meses de verano.

Esto también significa que debe manejar contratos de arrendamiento de ocho, nueve y tres meses en lugar de arrendamientos de un año y ciertamente no de varios años. Tienes razón en que no tienes que comprar los últimos electrodomésticos ni los mejores acabados, pero igual tienes que reponer ventanas y puertas rotas. Además, los electrodomésticos y la plomería deben funcionar en su mayoría. El horno necesita producir calor y distribuirlo. Si hay moho o hongos, tendrá que cuidarlo. No puedes confiar en que los estudiantes lo hagan. Así que hay que limpiar a fondo el local entre inquilinos.

Los estudiantes pueden irse durante las vacaciones de invierno. Si hay problemas, las tuberías pueden congelarse y reventar, etc. Como no están allí, no le avisarán cuando las cosas se rompan.

Los estudiantes abandonan los estudios durante el período y se mudan. Probablemente no podrá reemplazarlos cuando eso suceda. Si tienes tres personas en dos dormitorios, dos de ellos pueden estar en una relación romántica. Las relaciones románticas entre veinteañeros terminan con frecuencia. Tus tres personas vuelven a ser dos. Su recurso en ese caso es desalojar a los inquilinos restantes y demandar por incumplimiento de contrato. Pero si lo hace, no podrá reemplazar a los inquilinos hasta que comience un nuevo período. Mejor podría ser demandar al que se fue y aceptar la renta más baja de los otros dos. Pero es probable que no obtenga el monto total del alquiler por el resto del contrato de arrendamiento. Demandar a un estudiante empobrecido no es el camino a la riqueza.

Se espera que Pittsburgh tenga un aumento del 6,1% en los precios de la vivienda, que casi en su totalidad será pura ganancia.

No sé específicamente sobre Pittsburgh, pero en el mercado nacional, los precios de la vivienda están donde estaban en 2004. Los precios se mantuvieron estables o aumentaron de 2004 a 2007 y luego cayeron bruscamente de 2007 a 2009, se mantuvieron estables o disminuyeron de 2009 a 2012, y han aumentado en los últimos años. La relación precio-alquiler es tan alta ahora como en 2003 y más alta que veinte años antes. Tal vez los precios aumenten. O tal vez alcancemos una nueva disminución del 20%. No confiaría en esto para obtener ganancias. Es genial si lo consigues, pero poco fiable.

No confiaría en las estimaciones de hogares de clase media para aplicar a lo que son esencialmente apartamentos de tugurios. Un promedio del 6% puede ser un aumento del 15% en un lugar y una disminución del 3% en otro. Las casas agradables con los electrodomésticos nuevos y los acabados elegantes pueden obtener un aumento del 15%. Las casas deterioradas en un bloque donde los estudiantes van de fiesta más allá de las 2 a.m. pueden no recibir aumento.

Tanto la ciudad de Pittsburgh como el condado de Allegheny cobran impuestos sobre la propiedad. Las escuelas y bibliotecas cobran impuestos separados. La ciudad proporciona una hoja de trabajo que estima $2860 en impuestos sobre una propiedad de $125,000. No parece que usted sea elegible para la desgravación fiscal de la vivienda o de la tercera edad. Los agentes de bienes raíces deberían poder decirle la tasación actual y los impuestos sobre las propiedades que le están vendiendo.

Debería poder llamar a un agente de seguros local para averiguar qué tipos de seguros están disponibles para los propietarios. También hay un seguro de alquiler que corre a cargo del inquilino. Algunos propietarios requieren que los inquilinos muestren prueba de seguro antes de alquilar. No estoy seguro de qué tan común es eso en las viviendas para estudiantes.

No soy un experto en VISA/impuestos o seguros de EE. UU., pero está cometiendo suficientes errores en términos de todos los costos asociados involucrados en poseer y alquilar casas/apartamentos que esto ya parece potencialmente imprudente en esta etapa de su carrera de inversión. .

Alquilar propiedades baratas/a estudiantes implica que la propiedad se deseche constantemente, a menudo esté vacía y requiera una gestión extremadamente estrecha (para lo cual tiene que pagarle mucho a alguien o hacerlo usted mismo y perder otro tiempo de ganancias potenciales. Si lo hace usted mismo, también cometer muchos errores en el proceso de investigación/gestión/comercialización, etc. al principio, ya que es un arte complejo en sí mismo).

Los costos de este tipo de alquiler a menudo pueden llegar al 25% anual, dependiendo exactamente de la suerte que tenga, incluso si lo hace todo usted mismo, y generalmente estarán en el rango del 5-15% cada año una vez que todo lo que tiene que mantener constantemente. , reemplazar y redecorar se suma. Eso es todo antes de lo que podría ganar en un trabajo, etc., por lo que si puede ganar un clip decente en otro lugar al mismo tiempo, también debe deducir ese potencial perdido.

Envíelo todo a terceros (por lo tanto, todo el mantenimiento lo realizarán contratistas contratados, todo el alquiler lo realizará una agencia), tendrá la suerte de incluso alcanzar el punto de equilibrio ~ 15k al año por alquiler de propiedad a estudiantes.

Parece que no está descontando los costos de transacción, que generalmente se ejecutan en ~ 5% por vez tanto para la entrada como para la salida. Eso es entre medio y un año de alquiler pasado de los diez por propiedad en estos números. Vender antes de que se acaben las diez es aún más.

En el punto tres, redondear las proyecciones en los aumentos de precios de la vivienda a un decimal es un galimatías total: nadie que realmente tenga experiencia en invertir su propio dinero nunca hace o confía en afirmaciones como esta. No tengo idea sobre el mercado de Pittsburgh, pero las proyecciones sólidas de los posibles cambios en los activos siempre son una cifra variada e imprecisa con la que no se puede (y no se debe) contar mucho. Incluso si lo fuera, también es completamente inalcanzable en la propiedad porque tiene que gastar mucho dinero en el mantenimiento: los costos posteriores y los cambios en el tamaño/estándar, los valores de la casa generalmente siguen aproximadamente la inflación. Eche un vistazo a esta tabla y juegue con algunos números razonables de mantenimiento anual y verá lo que quiero decir.

Alquilar una propiedad es un cementerio absoluto para los inversionistas sin experiencia y si aún no conoce las cosas anteriores (y es menos del 10% de lo que necesita saber para hacer esto de manera rentable en comparación con otros usos de su tiempo), casi siempre será es mejor invertir el dinero en inversiones más pasivas como bonos diversificados, REIT y acciones.

No voy a discutir los méritos de invertir en bienes raíces (soy un fanático, creo que es una gran idea cuando se hace bien). Asumiré que ha realizado su debida diligencia y que sus números son correctos, así que analicemos sus preguntas punto por punto.

¿Cuál sería el tipo de impuestos que debo esperar?

NINGUNO. Eres un inversionista de bienes raíces y el gobierno de los Estados Unidos te ama. Todo es deducible de impuestos y es probable que sus propiedades de inversión realmente logren albergar algunos de sus ingresos W2 (trabajo diario) y también pagará menos impuestos sobre eso. Obviamente, estoy exagerando un poco para encontrar un CPA (contador público certificado) que esté familiarizado con bienes raíces, pero aquí hay algunos ejemplos.

• La depreciación será la mayor parte de la cancelación. digamos que compra una propiedad de 100k, la evaluación más reciente tiene el edificio valorado en 90k y el terreno en 10k. Dado que la depreciación estándar es de 27,5 años, no tiene que pagar impuestos sobre su pérdida de papel de 3,2k.
• Sigamos con el impuesto predial. con nuestra casa de 100k a una tasa impositiva del 2%, paga 2k en impuestos a la propiedad que se cancelan.
• Si pinta la propiedad o hace otra reparación que sea deducible de impuestos. Cualquier mejora se puede depreciar: pisos nuevos, horno, refrigerador, lavadora/secadora.
• Si utiliza la gestión de la propiedad que es deducible de impuestos.
• Su seguro también es deducible de impuestos.

No soy un profesional de impuestos, pero espero que esto le dé una idea de qué tipo de beneficios fiscales puede esperar.

¿Cómo se calcula el costo del seguro?

El mejor consejo que tengo es llamar a algunas compañías de seguros y preguntarles. Necesitará un seguro de propietario para asegurarse de estar cubierto si un inquilino se lastima o quema su propiedad. Puede esperar pagar entre un 15 % y un 20 % más por el seguro del arrendador que por el seguro normal (100 $/mes no es un mal número para ingresar cuando los números son probablemente altos). Además, su contrato de arrendamiento debe exigir que los inquilinos tengan un seguro de inquilinos para ayudar a protegerlo. Tenga una conversación sobre responsabilidad con un abogado y piense en las LLC.

¿Cómo va a actuar el aumento del precio de la vivienda como otra fuente de ingresos?

La apreciación puede ser otra fuente de ingresos, pero en realidad no es tan útil en su escenario. No es líquido, no se dará cuenta hasta que venda la propiedad y luego tenga que pagar las ganancias de capital y recuperar la depreciación de la misma. Existen métodos para acceder a las ganancias de la propiedad sin pagar impuestos. Esto se hace apalancando la propiedad, usted obtiene el capital pero no se cuenta como ganancias de capital ya que tiene que pagar una hipoteca o líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) son ejemplos de esto. No estoy recomendando estos solo asegurándome de que esté al tanto de sus opciones.

Avíseme si estoy calculando algo mal, pero mi proyección para un año es de aproximadamente $ 8.4k por casa (suponiendo que no se necesita mantenimiento)

Yo diría que la ganancia estimada está en la parte alta. No estar involucrado en su mercado será una suposición descabellada, pero espero que obtenga un flujo de efectivo por casa por año cercano a los $ 7,000. Tal vez incluso más bajo dada su inexperiencia. Algunos costos que debe recordar tener en cuenta: impuestos, seguros, vacantes, reparaciones, gastos de capital, administración de propiedades, servicios públicos, cuidado del césped , remoción de nieve , tarifas de HOA. En general, espere que el 50% o sus ingresos de alquiler se gasten en la propiedad. Si lo haces bien, puedes llevarte una grata sorpresa.

Seguro: obtenga un presupuesto de un agente de seguros que trabaje con pólizas para bienes raíces comerciales. Vea los comentarios a continuación con respecto a la incorporación.

Impuestos: si este fuera el ingreso básico para una LLC simple, podría funcionar estimar un 25-40% y ajustarlo con el tiempo. La propiedad de alquiler es una perspectiva completamente diferente. Los expertos financieros que se especializan en propiedades de alquiler serían una buena fuente de asesoramiento y valdrían la pena. Vea a continuación sobre la incorporación.

Apreciación de bienes raíces: no es algo con lo que pueda contar para una propiedad desarrollada. La apreciación solía estar casi garantizada para al menos mantenerse al día con la inflación. Ahora ni siquiera se garantiza que los valores de las propiedades suban. Nunca lo han sido, pero la regla general era bienes raíces mejorados en buen estado apreciados en precio. Incluso si los valores de las propiedades aumentan con el tiempo, las propiedades de alquiler se deprecian. De hecho, para las propiedades de alquiler, puede reclamar una determinada tasa de depreciación a lo largo del tiempo como gasto en impuestos. Esta depreciación podría significar vender por menos de lo que pagó por la propiedad después de varios años y adeudar impuestos sobre las ganancias de capital, ya que adeudaría la diferencia entre el valor depreciado y el precio de venta.

Los códigos locales están relacionados con los impuestos. Algunas áreas requieren que tenga una licencia de administración de propiedades para manejar edificios con más de un cierto número de unidades.

Si va a ser propietario de propiedades de alquiler, debe proteger su vida financiera privada incorporando. Formar una empresa. La empresa será propietaria de la propiedad y contratará a personas de mantenimiento o administradores de propiedades o personal de seguridad o cualquier actividad laboral similar. La empresa contrata el seguro y paga impuestos. La empresa puede pagarte un salario. Entonces, en resumen, puede hacer que la empresa pague todos los gastos y asuma todos los riesgos. Luego, suponiendo que quede dinero después de los gastos, la empresa puede pagarle el salario de un gerente. De esa manera, si sucede lo peor y un inquilino se rompe la cadera en la ducha y lo demanda por UN MILLÓN DE DÓLARES y gana, la compañía se retira y usted se marcha. Incluso podría considerar dos empresas. Uno para poseer la propiedad y arrendarla a una empresa de administración de propiedades.

TL; DR: obtenga asesoramiento sobre seguros de un agente de seguros antes de comprar. Lo mismo para los impuestos de un contador. Capacítese como administrador de propiedades si sus códigos locales lo requieren (podría ser una buena idea de todos modos). Incorporar y hacer que la empresa asuma todos los riesgos.

• Alcanzar la tasa marginal del 25 % no significa que todas sus ganancias estén sujetas a impuestos del 25 %, solo aquellas que superen la parte superior del tramo del 15 %.

• Puede deducir cualquier gasto por mejorar o reparar sus apartamentos, estos se restan de las ganancias antes de que se calculen los impuestos como ingresos, por lo que probablemente permanecerá en una tasa marginal más baja.

• El impuesto a la propiedad te afectará anualmente, y el impuesto a las ganancias de capital te afectará cuando los vendas al final.

Si ya tiene experiencia con este negocio en su país de origen, entonces esta parece una buena opción para usted. La única advertencia que le daría es que busque un contador que lo ayude con sus impuestos y pague una consulta antes de comenzar para que sepa qué rastrear que lo ayudará a minimizar su factura de impuestos.