Recientemente compré una casa nueva como propiedad de alquiler en Syracuse, NY:
Price: $200,000
Down payment: $40,000 (20%)
Monthly payment: $1,500-1,600 a month (~$800 mortgage + ~$700 for taxes)
Price I pay for agent to find a tenant: $1,000
Rent: $2,100
FYI Los impuestos de Syracuse son extremadamente altos:
The tax rate for the village of East Syracuse is $15.22 – the highest for all villages in Central New York and 16th among villages in the state. Add to that school, county and town taxes and the total rate for village homeowners is $46.70.
Sin embargo, dado que es una casa nueva, los impuestos sobre el primer año de la casa son extremadamente bajos porque se basan en el valor de la tierra. lo que significa que prácticamente obtuve un "viaje gratis" en impuestos durante 6 meses. Esto trajo un retorno de 5k más o menos.
Basado en mis números, ¿mi flujo de efectivo se considera decente? Pregunto porque esta fue mi primera inversión en bienes raíces, así que realmente no sé qué se considera "bueno". Mi agente está tratando de venderme otro lugar que es más caro pero con un rendimiento similar (casa nueva, $ 250,000-260,000, alquilarla por $ 2400, el pago mensual sería de $ 1800, impuestos gratuitos en los primeros 6 meses) y no estoy seguro si estos números son buenos.
Una cosa que me molesta son los impuestos. El flujo de efectivo mensual es el mismo, pero el pago mensual es mayor. Sin embargo, este es supuestamente el barrio "más caliente" en Syracuse, por lo que sería fácil de alquilar (según él).
Cualquier consejo sería apreciado. ¡Gracias!
Bien, voy a dividir esta respuesta en un par de secciones:
Bien, lo primero es lo primero. ¿Conseguiste un buen trato? Esto es difícil de responder por varias razones. En primer lugar, una buena oferta es relativa a los objetivos de los compradores. Si está intentando comprar un activo que proporciona ingresos pasivos, entonces tal vez cumplió su objetivo y obtuvo un buen negocio. Si está intentando comprar un activo que proporciona un crecimiento a largo plazo y lo compró por encima del mercado (estoy especulando, por supuesto), es posible que haya hecho un mal negocio.
Entonces, ¿cómo determinas si obtuviste un buen trato?
¿Su "multiplicador de alquiler bruto" es igual o menor que el GRM promedio en su área? Cuanto más bajo, mejor.
Entonces, ¿cómo usa el GRM para determinar si está obteniendo una buena oferta? Divida el precio de compra por el GRM promedio de la ciudad (o área) y eso le dirá lo que debería recibir anualmente en alquiler. También puede usar el GRM para determinar si una compra futura tiene un precio excesivo o insuficiente. Simplemente reemplace el precio de compra con el precio solicitado.
Muy bien, estas son las herramientas que puede usar para decidir si hizo un mal negocio o no. Hay muchas formas de despellejar a un gato, por así decirlo. Estas son las herramientas que uso ANTES de comprar una casa. Muchas personas son prudentes y tontas con las libras. Tómese su tiempo cuando haga compras grandes. Está bien decir APROBADO .
Bueno, lo siguiente es esta nueva compra que estás mirando. La regla número uno cuando trabaja en una franquicia es que no abre una segunda tienda hasta que tenga un modelo de trabajo perfecto para comenzar. Si nunca ha tenido que presentar una declaración de impuestos por su alquiler actual. Entonces tienes que esperar. Si nunca ha leído las leyes de alquiler locales y estatales. Entonces tienes que ESPERAR. Si nunca ha tenido que irse temprano de un evento, despertarse en medio de la noche o recibir un mensaje de texto mientras está en una cita de uno de sus inquilinos. ENTONCES HAY QUE ESPERAR . Dale un año o dos. Simplemente aprenda lo desconocido sobre las propiedades de alquiler. Utilice su primera como su banco de pruebas. Es MUCHO más barato que si comete un error grave y lo transfiere a varias propiedades.
Finalmente los dejo con esto. Nadie en este sitio, incluido yo mismo, sabe todo lo que hay que saber sobre bienes raíces. Cualquiera que afirme que lo hace, envíe su trasero a empacar. Este es un negocio COMPLEJO complejo. Siempre hay algo que aprender y si no tienes la pasión de seguir aprendiendo, dáselo a alguien que la tenga. Existe la ley de impuestos, la ley de alquiler, la ley de reparación de la ciudad, la ley de contratos y esto ni siquiera incluye las cosas que le hacen ganar dinero, como saber cómo aprovechar préstamos bajos o sin dinero.
Por favor, tómese un tiempo y salga y aprenda.
¡Buena suerte! -ARKANSAS
Tu pregunta me da un poco de miedo. Usted muestra un alquiler de $2100, e incluso supongamos que es el 100%, es decir, nunca una vacante. (La regla general es un 10 % de desocupación. Dependiendo del área, un inquilino puede quedarse un año, pero cuando se va, es posible que deba hacer un poco de mantenimiento y perder 2 meses de alquiler)
Cuentas la hipoteca y los impuestos, y te quedan $500/mes. ¿Dónde está la lista de gastos corrientes?
Le sugiero que ponga esos $ 500 / mes en una cuenta separada y nos informe dentro de un año si queda algo.
Al punto de Anthony. Estoy 100% de acuerdo, nadie puede decirte todo lo que necesitas saber. Pero, sea cual sea mi respuesta, o la de él, otros miembros con experiencia (similar o diferente) se sumarán a esto, y al final tendrás una gran visión general. La verdad es que es fácil para mí sentarme aquí y ver lo que te puedes estar perdiendo. Por cierto, si miras las 'reglas generales', te darán vueltas la cabeza. Hay quienes dicen que la meta es que la renta sea el 2% del valor de la casa. Pero, hay mercados donde esto nunca sucederá. Hay otra regla que dice que los gastos (además de la hipoteca/impuestos) deben planificarse al 50 % del alquiler, es decir, debe reservar $1000/mes para gastos a largo plazo. La nueva casa será más baja, por supuesto, pero en los años posteriores al año 10, más o menos, este número comenzará a parecer razonable.
keshlam
ESP