Estoy pensando en comprar una o dos casas modestas (tengo el presupuesto para esto), ambas con hipoteca, pero alquilando una de ellas. Uno de estos sería una residencia principal, y el segundo una "propiedad de inversión" o casa secundaria.
He visto varias respuestas en Money.SE que recomiendan no tener una segunda casa como inversión o mantenerla mientras se muda. Mi pregunta es: si puedo alquilar la segunda casa (esto es en un buen mercado de alquiler), ¿no saldría mejor en cualquier caso?
Por ejemplo, puse un cálculo de muestra en la calculadora de propiedades de alquiler decalculador.net , con las siguientes suposiciones algo similares a mi caso (no exacto, pero bastante cercano):
En este escenario, gano alrededor de $ 113,000 después de 10 años, por lo que alrededor de $ 11,000 al año en ganancias (anteriormente ingresé un cálculo de 15 años y actualicé para editar esto, disculpas).
¿Qué tiene de malo este escenario? Entiendo que tengo que tratar con un inquilino, mantenimiento, etc. pero ¿me falta algo más?
si puedo alquilar la segunda casa (esto es en un buen mercado de alquiler), ¿no saldría mejor de todos modos?
No, hay muchas cosas que pueden salir mal con una casa de alquiler, y no se garantiza que las casas aumenten de valor (o incluso que se mantengan planas). Lo que está garantizado es que pagará una cuota de hipoteca todos los meses. Básicamente, está financiando una inversión arriesgada con un préstamo de tasa fija. En general, solo se necesitan unos pocos meses de pérdida de ingresos por alquiler para agotar todas las ganancias cuando tiene una hipoteca.
así que alrededor de $ 11,000 al año en ganancias
Si alguien le ofreciera un trabajo de medio tiempo ganando $11,000 al año (antes de impuestos) manteniendo una casa, buscando inquilinos, cobrando el alquiler, ¿lo aceptaría? ¿Qué pasaría si tuviera que comprar todas las herramientas y materiales para cualquier reparación?
Ahora imagine que posee una propiedad de $ 180k y sus ganancias fueron de $ 30k por año. ¿Lo tomarías ahora? En 6 años podrías comprar otra casa y duplicar tus ingresos a $60k, y en solo 3 años comprar otra para ganar $90k.
La propiedad de alquiler puede ser una forma satisfactoria de generar riqueza. El problema es cuando gastas todas tus ganancias en los pagos de la hipoteca.
Probablemente esté asumiendo que puede vender la propiedad sin pérdidas y que se alquilará por completo todo el tiempo al precio que imagina, ambas suposiciones bastante importantes. También está asumiendo que la casa no se pierde por una inundación o un incendio. Las unidades de alquiler tienen muchas más probabilidades de sufrir incendios que las viviendas ocupadas por sus propietarios. Si cree que el "seguro" lo protegerá de un incendio, lea algunas de las cientos de publicaciones en el foro de personas que fueron lo suficientemente tontas como para pensar lo mismo que esta .
También está asumiendo que no tendrá una baja irrecuperable. Es entonces cuando sucede algo malo que no está cubierto por el seguro. Por ejemplo, si la alcantarilla se desborda y empapa todos los pisos de madera con mierda. Ahora tiene aguas residuales empapadas en todas las paredes, pisos y electrodomésticos en el primer piso y el sótano, y el seguro no cubre esto. Espero que tengas $30,000 para arreglar eso. Aquí hay otro truco que usan: sus inquilinos inician un incendio en la cocina que quema una pared. Viene el departamento de bomberos y riega toda la casa. Ahora tiene $5,000 en daños por incendio en una pared y $50,000 en daños por agua en toda la casa. Adivina qué factura pagará la compañía de seguros.
No hay nada de malo en ser propietario, pero ser un veinte por ciento aumenta sustancialmente el riesgo. Aquí hay un breve resumen de los obstáculos para ganar dinero:
(1) La propiedad no se alquila y se encuentra vacante. Debe obtener $ 2100 en pagos de hipoteca, impuestos y seguros todos los meses sin falta ni incumplimiento.
(2) Gastos inesperados. Un horno nuevo cuesta más de $5,000. Un techo nuevo cuesta $7,000. Un electrodoméstico nuevo cuesta entre $ 600 y $ 2000 dependiendo de qué tan lujosa sea su propiedad. Acabo de arreglar un inodoro por un desatascador con fugas. Me costó $200. Como puede ver, los gastos de mantenimiento pueden aumentar rápidamente mucho más que sus estimaciones y no solo eso, si arregla las cosas de la manera más económica posible (como hacen la mayoría de los propietarios), no solo disminuye la rentabilidad de la propiedad, sino que también causa problemas. para romper antes.
(3) Perezosos. Algunas personas alquilarán su propiedad y luego no le pagarán. Ahora tiene una propiedad sin ingresos, está gastando $ 2100 por mes para pagarla, Y se enfrenta a altos honorarios de abogados para desalojar a los vagabundos. Pueden pelear contigo en la corte durante meses (o años si es una localidad comunista como el corredor del noreste o Santa Mónica o algo así).
(4) Daños, desgaste y rotura. Cada vez que un inquilino entrega, siempre hay muchas cosas rotas o desgastadas que deben repararse. Los agujeros en la pared necesitan ser parchados. Cerraduras rotas, ventanas rotas, inodoros que no funcionan, manchas en la alfombra, puertas atascadas, pantallas rotas, duchas con goteras, azulejos rotos, pintura de molduras exteriores, pintura de paredes, pintura de cercas, etc. Puede gastar miles cada vez que cambia un inquilino.
Mi consejo es usar su dinero para pagar el capital de su préstamo y minimizar el plazo del préstamo. La forma de ganar dinero es salir de la deuda, no entrar en ella. El día más feliz de mi vida fue el día que pagué mi hipoteca.
Sam