¿Es una buena inversión comprar una segunda casa y alquilar la primera?

Actualmente vivo en una casa que tengo con mis padres. Hace 2 años conseguí un trabajo que me permite trabajar de forma remota, y desde entonces quería mudarme fuera del estado porque esta casa está en un estado con impuestos a la propiedad asesinos (actualmente pagan $ 1000 por mes). En este momento no podemos vender esta casa (por algunas razones complicadas), así que la única forma en que puedo mudarme es si la alquilamos.

También quiero comprar una casa en el estado al que me mudo. Esta casa costará alrededor de $200,000 y mi pago inicial será de $50,000 (una buena parte de mis ahorros). Si puedo ahorrar alrededor de $ 500 en menos impuestos y obtener alrededor de $ 500 en ganancias de mi primera casa de alquiler, ¿sería esto un movimiento inteligente? Suponiendo que me quede en mi nueva casa durante al menos 10 años.

¿Compensaría el costo de mi pago inicial, los pagos de intereses de la segunda hipoteca, los costos de cierre, la mudanza y el dolor de cabeza y los riesgos de ser propietario?

En otras palabras, ¿valdría la pena tener $1000 extra en mi bolsillo cada mes para comprar una segunda casa y la molestia de alquilar la primera?

¿Son $500/mes en flujo de efectivo positivo de su alquiler después de todos los gastos típicos (hipoteca, seguro, hoa, impuestos a la propiedad, etc.) o solo $500 por encima de la hipoteca? Si no puede vender, quiere mudarse y puede tener un flujo de efectivo positivo con un alquiler, parece una solución sólida. Quisiera un fondo de emergencia lo suficientemente grande como para cubrir ambas hipotecas durante un período si el inquilino falla o si se necesitan reparaciones importantes.
Sí, hay una ganancia mensual de $500 por alquilar la primera casa después de todos los gastos y $500 adicionales que se pueden ahorrar al pagar menos impuestos en la segunda casa. ¿Diría usted que es un movimiento inteligente financieramente?
Soy fanático de los alquileres, mi primer alquiler fue una casa adosada en la que viví durante un tiempo antes de comprar una segunda casa. Si puede alquilarlo y obtener $ 500 / mes adicionales, es probable que le vaya bastante bien como alquiler. Si es un movimiento financiero inteligente depende más de sus ingresos y ahorros, ¿podría pagarlo si un inquilino dejara de pagar el alquiler y tardara meses en desalojarlo? ¿Podría permitirse reparaciones importantes el primer día? Si es así, definitivamente podría ser una decisión acertada, pero no pase por alto los costos y riesgos potenciales.
Cuando habla de ahorrar $ 500 adicionales en impuestos, ¿solo quiere decir que el costo total del lugar que comprará es $ 500 menos por mes de lo que gasta ahora? Debido a que no está ahorrando en impuestos cuando alquila, todavía tiene esa carga que solo se compensa con los ingresos por alquiler.
Las pirámides en Egipto fueron la sabia inversión de alguien.

Respuestas (1)

Podría ser "sabio" hacerlo con poca o ninguna deuda: mientras más deuda agregue, más riesgosa será la propuesta.

Cuando agrega deuda, agrega pagos de deuda mensuales, lo que consume sus ganancias y aumenta el riesgo de que no obtenga suficientes ingresos para hacer el pago de la deuda, lo que en el mejor de los casos hace que compense la diferencia de otros ahorros, en el peor resultado en ejecución hipotecaria.

Además de eso, las casas son activos costosos, ya sea que vivas en ellas o las alquiles. Necesita suficiente protección en su flujo de caja para hacer frente al mantenimiento, tratar con los inquilinos, etc.

No existe una forma puramente matemática que yo sepa para determinar si una situación como la tuya es una buena idea. Si tiene mucha capacidad y tolerancia al riesgo (lo que significa que tiene reservas de efectivo para manejar pérdidas y no toma decisiones imprudentes cuando los tiempos son malos), entonces podría salir adelante. Pero muchas personas terminan perdiendo una o ambas casas, o descubren que el dinero inmovilizado en el alquiler no vale los rendimientos más bajos después de los pagos de la deuda.

Para ser justos, preguntaste si esto era "sabio". Esa es una pregunta bastante subjetiva, pero si lo mira desde el punto de vista de riesgo/beneficio, calcule cuánto retorno obtendría en el mejor de los casos (siempre totalmente alquilado, costos de mantenimiento razonables, etc.) y luego calcule qué sucede si vas meses sin un inquilino. O se va el aire acondicionado. O tienes una plaga de termitas. Todas esas cosas introducen riesgo . La deuda reduce su rendimiento sin reducir el riesgo : tiene un pago que debe realizar, ya sea que alquile el lugar o no.

Puede ser difícil cuantificar el riesgo y el rendimiento esperado, pero compárelos con una inversión en el mercado de valores que gana alrededor del 8% en promedio y puede oscilar entre -30% y +50% en un año determinado. Ahora mire la posible desventaja de su inversión en vivienda. ¿Puedes perder más del 30% allí? Si es así, ¿genera suficiente rendimiento (en promedio) para compensar el riesgo adicional?

Pero, ¿qué pasa con el dinero que ahorro al pagar menos impuestos y la ganancia de mi alquiler que debería rondar los $ 1000? ¿No compensa eso los pagos mensuales de la deuda y los gastos operativos de ser propietario de una casa adicional? Además, cuando la hipoteca esté pagada, tengo un activo más en la segunda casa, ¿no?
Para ahorrar $ 500 / mes en impuestos, deberá pagar alrededor de $ 2,000 / mes en intereses. No hay forma de que ahorre tanto en impuestos con una hipoteca de $1,000/mes. Más como $ 150 / mes o menos. Calcule lo que sucedería si pasa 2 meses sin un inquilino. Luego 4 meses. Luego 6 meses. Esas son posibilidades reales, no solo los peores escenarios. Puede que estés bien y ganes algo de dinero, pero podrías perder ambas casas.
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