¿Puede una pareja no casada comprar una casa juntos con una sola persona en la hipoteca?

Supongamos que hay una pareja, Clayton y Emma. Clayton tiene 26 años y tiene un buen trabajo ganando más de $ 75 mil al año, Emma tiene 20 años y todavía está en la universidad (no tiene ningún préstamo estudiantil pero no tiene trabajo ni crédito). Supongamos que esta pareja aún no está lista para el matrimonio pero quieren comprar una casa juntos.

Lo más probable es que Clayton obtenga la aprobación de una hipoteca porque tiene ingresos y crédito. ¿En este caso, el título de la vivienda puede seguir siendo propiedad de ambos?

¿Tendría el prestamista (banco) alguna reserva sobre esto ya que una parte que no está en la hipoteca tiene la propiedad de la propiedad?

Si no está listo para el matrimonio, un buen consejo es que no compren una casa juntos. Complica el impacto financiero de una posible separación, lo que puede aumentar la tensión en la relación. En cambio, considere que la persona más preparada financieramente compre la casa y que la otra persona pague el alquiler.
@jamesturner Y si mi esposa lee eso, ¡permítanme dejarles perfectamente claro a todos que no estoy de acuerdo con su interpretación de mi comentario!
@jamesturner casi tan malo? Una hipoteca compartida los une mucho más fuerte que el matrimonio; en el matrimonio, siempre existe la opción del divorcio (que muchas parejas toman), pero simplemente no vas a salir de una hipoteca compartida, te atará por décadas.
¿Por qué Clayton le daría media casa a Emma gratis? Es un gran regalo, y tuvo que sacar una hipoteca para pagarlo.
Si es "Sólo un poco de diversión" a) no compre una casa yb) ¿ella lo sabe? ... Si Clayton no quiere casarse con ella, debería decírselo, para que pueda seguir con su vida. Si lo hace, debería preguntarle...
No soy un experto, pero ¿no es esto exactamente para lo que son los fideicomisos familiares? Considere establecer un fideicomiso familiar a nombre de Clayton y haga que el fideicomiso compre la casa.
@Peteris: Seguro que hay: predeterminado. Puede que no sea agradable, pero es una salida.
@RemcoGerlich ¿Por qué las personas con bienes se casan, a veces con personas con menos bienes?
@jwg: bueno, a menudo firman acuerdos prenupciales si la diferencia de riqueza es enorme. Pero él dice que aún no están listos para el matrimonio, yo diría que pedir un préstamo para comprarle media casa es más serio que el matrimonio.
Hay una desigualdad implícita entre una persona que decide mudarse a una casa propiedad de otra persona en su totalidad. En el caso de que las cosas se pongan feas, el propietario puede efectivamente echar a la otra persona de la casa sin ningún medio de reclamar la propiedad personal que trajo el no propietario (en algunos estados). En otros casos, el no propietario puede legítimamente no tener adónde ir y, si es expulsado, quedarse sin hogar. En mi interpretación de este problema, Clayton está siendo bastante noble al extenderle una garantía a Emma de que esto no sucederá.
En los Países Bajos, puede obtener un contrato que establezca que viven juntos, lo que posiblemente sea totalmente irrelevante para tener una relación romántica. ¿Esperaría que EE. UU. tuviera algo similar? Quiero decir, ¿todos todavía se casan allí? es cada vez menos común aquí.
Va muy en contra del interés de Clayton otorgarle un título antes del matrimonio y antes de que comience a hacer pagos o sea capaz de hacer pagos; el prestamista no verá tenerla en el préstamo como una ventaja. Si se separan o nunca se casan, ahora él le ha dado parte de la casa (dependiendo de las leyes del país y el estado en el que viven). La alternativa es simplemente que Clayton tome el título y haga los pagos de la reunión. Para que quede claro cómo caracterizan los pagos que ella le hace antes del matrimonio como 'alquiler' o 'hipoteca', es posible que deseen que un abogado redacte un Acuerdo de convivencia.
@MathijsSegers: Acuerdo de convivencia / Contrato o Acuerdo de convivencia. La situación legal variará enormemente dependiendo de las leyes del país y del estado. La mayoría de los abogados ofrecen una consulta inicial gratuita de media hora o una hora. Es posible que consulten abogados por separado. Para repetir, si "aún no están listos para el matrimonio", entonces agregarla al título de una propiedad donde solo él paga la hipoteca (y parece que ella no pagará durante al menos una década, si es que alguna vez lo hace) equivale a que él incurra voluntariamente en un enorme riesgo financiero en curso, sin ninguna razón racional en absoluto.

Respuestas (7)

Es muy poco probable que esto sea aprobado por un suscriptor de hipotecas.

Cuando el banco otorga un préstamo con un interés de seguridad en una propiedad (un gravamen), están protegidos: si el prestatario no paga el préstamo, la propiedad puede ser embargada y vendida, y el prestamista queda totalmente indemnizado por la cantidad de el préstamo que no fue devuelto.

Cuando se enumeran dos partes en la escritura, cada una posee una participación INDIVIDUAL del 50% en la propiedad. Si solo una de las partes ha dado en prenda la propiedad como garantía contra el préstamo, entonces, en efecto, solo el 50% de la propiedad es ejecutable. Esto significa que el banco no puede recuperar su pérdida.

Para un ejemplo concreto (ficticio, muy simplificado), suponga que la casa vale $ 100,000 y que Adam y Zoe figuran en la escritura, pero Adam es el prestatario de una hipoteca de $ 100,000. Adam debe $ 100,000 y tiene un activo por valor de $ 50,000 (que ha prometido como garantía del préstamo), mientras que Zoe no debe nada y tiene un activo por valor de $ 50,000 (que está completamente libre de cargas). Si Adam no paga la hipoteca, el banco solo podría ejecutar la ejecución hipotecaria de su mitad de $50,000 de la propiedad, dejándolos expuestos a un gran riesgo.

Hay otras razones legales y financieras, pero en general creo que le resultará muy difícil encontrar un prestamista que esté dispuesto a asumir ese tipo de riesgo. Es muy complicado y no hay absolutamente ninguna ventaja.

Además, hablando por experiencia (de la cual estaba protegido debido a las reglas de suscripción del banco) y haciéndome eco del consejo ofrecido por otros en este sitio: no se moleste en intentarlo. Mezclar activos sin un contrato (ya sea implícito por matrimonio o explícito por, bueno, un contrato) lo va a meter en problemas.

" Cuando se enumeran dos partes en la escritura, cada una posee una participación INDIVIDUAL del 50% en la propiedad. " Es importante señalar que hay una excepción a esta regla en la mayoría de los estados, pero solo está disponible para parejas casadas.
En mi opinión, esta es una respuesta mucho mejor, considerando que en realidad responde las preguntas planteadas y no hace suposiciones sobre el OP. +1
Yo diría que incluso una ejecución hipotecaria del 50% es imposible, porque normalmente nadie compraría una participación del 50% de una casa. Además, si Zoe llegara a ser dueña de una parte de una casa de $50,000, esto tendría que ser algún tipo de ingreso o regalo y posiblemente crearía problemas de impuestos con el dinero prestado.
@Daniel: Conozco personalmente a alguien que compró (algo así como) el 92% de una propiedad. En realidad, esto es muy común: la herencia crea estas situaciones de propiedad parcial todo el tiempo, y se complica cuando un propietario no desea vender pero no puede comprar la parte de los otros propietarios. A su segundo punto: probablemente no habría "ingresos" involucrados. Es probable que se trate como un regalo, por lo que los primeros $14,000 están libres de impuestos y el resto simplemente se cuenta contra la exclusión de por vida de $5,490,000. (Cifras del año fiscal 2017)
Mi pareja y yo somos copropietarios de nuestra casa y ambos figuramos en la hipoteca. Sin embargo, los aseguradores solo usaron mi información financiera para calificar para la hipoteca porque tenía una abolladura en su informe de crédito y eso habría afectado la tasa de interés. Entonces es posible.
@mkennedy Eso es diferente: la hipoteca todavía está a nombre de ambos, usted acaba de calificar por el mérito de una sola persona en la sociedad. OP está preguntando si una sola persona figura en la hipoteca pero ambas en el título; esto no es posible. La única solución es que ellos también compartan la hipoteca (como hiciste tú).
@Daniel No se aplica aquí, pero en Alemania, cualquier acreedor puede forzar una subasta pública de cualquier propiedad indivisible que un deudor moroso posea conjuntamente con otros. El acreedor entonces recibirá la parte del producto de acuerdo con la participación del deudor en la propiedad, hasta el monto adeudado. Los otros copropietarios pueden ofertar y comprar la propiedad, pagando efectivamente la parte del deudor a valor de mercado, pero no pueden impedir la subasta.
@Alexander Kosubek: Sí, pero eso es exactamente de lo que estoy hablando. Puede salir a subasta, pero no conseguirá una buena oferta, si es que la hay. La "seguridad" de la ejecución hipotecaria solo vale lo que el banco cree que puede obtener de ella. y el 50% indiviso no vale ni la mitad que el 100% en tal caso.
De hecho, he visto una propiedad recientemente, aquí en Alemania, que salió a subasta por cuarta vez. estaba valorado en 250.000 €, pero tenía derecho vitalicio para el padre del deudor embargado. No obtuve ninguna oferta...

Ampliaré el comentario de Bacon.

Cuando estás casado y adquieres cualquier tipo de propiedad, automáticamente obtienes un acuerdo legal. En la mayoría de los estados, la propiedad es de propiedad conjunta y, aunque hay excepciones, ese es el caso la mayor parte del tiempo.

Cuando no está casado, no existe tal supuesto de adquisición conjunta. Si bien las palabras pueden decirse de manera diferente entre las dos partes, si no hay nada escrito y firmado, los tribunales casi siempre asumirán que solo una de las partes es propietaria de la propiedad.

Ahora, las personas solteras hacen negocios todo el tiempo, pero lo hacen mediante la creación de acuerdos legalmente vinculantes que cubren las contingencias. Si ustedes dos continúan con este plan, es necesario crear esos documentos con la ayuda de un abogado. Aunque caro pagar por esta protección es un precio pequeño en relación a lo que probablemente será una de las compras más grandes de su vida.

Sin embargo, no recomiendo esto. Si Clayton puede y quiere comprar una casa, debería hacerlo. Emma puede alquilar de Clayton. Ese alquiler podría ser cualquier monto que acuerden los dos, incluido cero. Si los dos se casan, entonces Emma terminará siendo propietaria de acciones después de esa fecha. Si permanecen juntos hasta la muerte, es probable que ella (o sus herederos) posean la mitad de todos modos. Además, si esta casa se vende, la equidad pasa a una casa más grande que compran después del matrimonio, entonces será de propiedad conjunta.

Si se separan, la ruptura es limpia y ordenada. Presumiblemente habría pagado el alquiler de todos modos, por lo que no se pierde nada. Muchas personas tienen problemas para vender en un mal momento en una relación que coincide con un mercado inmobiliario débil. En ese caso, ambas partes pierden.

Al igual que el consejo de Bacon, no compraría juntos. No hay ventajas y evita muchas desventajas.

No jueguen a la "casa" comprando una casa juntos cuando no están casados.

Gracias por la respuesta, pero supongamos que Clayton ama tanto a Emma que quiere que su nombre también esté en la casa a pesar de que no puede casarse legalmente con ella en este momento (por otra razón complicada), ¿aún sería posible? Ese es el quid de mi pregunta? ¿Puede una persona estar en la hipoteca pero ambos son dueños de la propiedad?
Como dije, no importa. Si se casan, no se pierde nada. Si no lo hacen, la ruptura es limpia. El amor no tiene nada que ver con eso. Sin embargo, siempre puede redactar documentos legales que digan que ella es dueña de la mitad de la propiedad, pero en la mayoría de las jurisdicciones no puede estar en la escritura.
¿No puede estar en la escritura porque no está en la hipoteca?
Esto lo decide principalmente la compañía hipotecaria, pero también podría ser una ley. Piénsalo: si estuvieras prestando dinero para que alguien comprara una casa, ¿dejarías que otra persona fuera dueña de una parte de ella que no fuera responsable del préstamo? Por supuesto no.
@PeteB. ¿Por qué no? El gravamen no dependerá de quién obtenga el título de la propiedad al cierre. Al prestamista solo le importará que tenga un derecho de retención claro.
@AbuMariam debes saber que el amor vuelve irracionales a las personas. Este es definitivamente uno de esos casos.
El interés que adquiera Emma en la casa seguramente dependerá de la jurisdicción en la que vivan.
@AbuMariam Si realmente quiere hacer algo así, al menos limítelo al valor de la casa menos la parte impaga del préstamo. Realmente no desea terminar en una situación en la que una persona sea la única responsable de la deuda mientras se comparte el activo.
@AbuMariam: Básicamente, Clayton ama tanto a Emma que quiere hacerle el regalo de ser dueño de la mitad de una casa, pero no puede pagarla. Es un poco como querer darle un anillo de diamantes muy caro pero tener que prestar el dinero...
@PeteB. ¿Tiene alguna importancia legal que Emma pague el alquiler (en lugar de dejarla vivir allí sin costo alguno)?
@JBC: ¿Quiere decir que hay alguna importancia legal para E. pagar el alquiler frente a vivir sin costo, antes del matrimonio y sin tener el título? Eso podría ser más un problema de la ley de propietarios e inquilinos que de la ley de propiedad. Si él le permitía vivir allí sin pagar alquiler durante n años, luego se separaban (sin casarse), ella podría intentar negarse a mudarse y afirmar que era una inquilina permanente. Es mejor tener un acuerdo por escrito para ser muy claro sobre quién es dueño de qué, quién paga a quién, cuánto y si se trata de una hipoteca, alquiler o gastos de manutención, y una cláusula de disolución. Redactado por abogado competente, firmado por ambas partes.

¿En este caso, el título de la vivienda puede seguir siendo propiedad de ambos?

Sí, es posible tener personas adicionales en el título que no están en la hipoteca.

¿Tendría el prestamista (banco) alguna reserva sobre esto ya que una parte que no está en la hipoteca tiene la propiedad de la propiedad?

Posiblemente, pero hay una forma muy sencilla de evitarlo. Clayton podría simplemente comprar la casa él mismo y agregar a Emma al título después del cierre al registrar una escritura de renuncia. El prestamista no puede evitar eso y, desde su punto de vista, es mejor, ya que tiene dos personas a las que acudir en caso de incumplimiento. (Pero a pesar de que es mejor, a menudo dificultan la compra

Sugerencia, cuando tenga un abogado que redacte el documento de renuncia, pídale que también redacte el documento inverso. (Emma renuncia a la propiedad de nuevo a Clayton.) Por lo general, no hay cargo adicional por esto y luego lo tiene si lo necesita. Por ejemplo, es posible que deba presentar los formularios inversos si desea refinanciar.

Como nota al margen, estoy de acuerdo con Grade 'Eh' Bacon's y Pete B.'s en recomendar que Clayton y Emma no hagan esto. Una vez que se casan, la propiedad será automáticamente de propiedad conjunta, o se puede agregar fácilmente un cónyuge al título, y hasta que se casen, no hay ventajas, pero sí muchas desventajas para hacer esto. Razones para no hacerlo:

  1. Puede hacer que la refinanciación sea más complicada.
  2. Es posible que si el mercado cae en picado y reduce el valor de la vivienda, esto podría crear una responsabilidad para Emma que de otro modo no tendría.
  3. Si Clayton no paga, el banco puede intentar perseguir a Emma.
  4. Si Clayton y Emma alguna vez se separan, deshacer esto requiere acción.

Como nota al margen, en un comentario se propuso:

...supongamos que Clayton ama tanto a Emma que quiere que su nombre esté en la casa...

Entiendo el deseo de hacer esto desde un punto de vista emocional, pero me doy cuenta de que esto no tiene sentido desde un punto de vista financiero.

¿Qué quiere decir con "Una vez que se casan, es automático, por lo que no es necesario"? Además, si bien un prestamista no puede impedir que presente una escritura de renuncia, ¿está seguro de que no activaría el estándar de la cláusula de vencimiento en la venta en la mayoría de las hipotecas? Tal vez depende del estado?
@Hart CO: Una vez que están casados, la casa se convierte en propiedad comunitaria, al menos en ausencia de un acuerdo prenupcial, siempre que permanezcan casados. Lo que sucede en caso de divorcio varía según el estado,
@jamesqf: no necesariamente. Dependería en gran medida de las leyes del estado en el que se posee la propiedad, así como del estado en el que reside la pareja. En la mayoría de los casos, la parte de la propiedad que se poseía antes del matrimonio seguirá siendo propiedad separada del comprador, mientras que la parte de la propiedad pagada con fondos combinados (después del matrimonio, independientemente de dónde provengan los fondos) será entonces propiedad comunitaria. propiedad. Luego hay que considerar los impuestos y la apreciación. Esto puede ser un problema increíblemente complejo.
@jamesqf Solo hay 9 estados de propiedad comunitaria.
@HartCO: gracias por señalar que la automática no está en todos los estados. Actualicé para aclarar. En cuanto a la cláusula de vencimiento a la venta, una vez casados, esa cláusula no es relevante. Si aún no está casado, es "posible" pero extremadamente improbable y no está diseñado para llamar a la nota vencida cuando se agrega a alguien , sino para cuando el título se transfiere por completo. No tiene sentido que un prestamista llame a una nota vencida si los pagos están al día y el propietario todavía tiene el título. Hice esto una vez por una razón legal e incluso le pregunté a mi banco de antemano. Se rieron y básicamente dijeron que de ninguna manera lo van a llamar debido por eso.
@TTT No pensé que fuera común, pero pensé que en algunos estados necesitabas aclararlo con el prestamista, no estaba seguro. Buena actualización.
¿Estás seguro de que esto funciona? Normalmente, una hipoteca tiene términos en los que el saldo total del préstamo vence de inmediato bajo varias condiciones, incluido el cambio de propiedad.
@Hart CO: IANAL, ya sabes :-) ¿Quizás el término correcto sería "bienes conyugales"? Es decir, una vez que se casen, Emma tendría un interés de propiedad en la propiedad (especialmente si continúan viviendo allí y ella contribuyó a los pagos de la hipoteca), heredaría si Clayton muriera intestado, etc. Creo que la distinción de comunidad de bienes se aplica principalmente en caso de divorcio.
@R..: Parecería que debe funcionar, ya que hay un número importante de personas que son dueñas de casa cuando deciden casarse. Si todas esas personas tuvieran que refinanciar y/o aportar efectivo, presentaría grandes problemas para las compañías hipotecarias.
@R - Funcionó para mí (a un amigo, no a un cónyuge). Cualquier lenguaje con respecto a eso generalmente incluirá "a discreción de los prestamistas" o similar. Sin embargo, el banco no debería (no elegirá) llamarlo vencido a menos que le des una razón para hacerlo. Por ejemplo, si alguien está actualmente en mora y luego vende un porcentaje de la casa a un amigo, podría ver a un banco aprovechando esa cláusula para acelerar legalmente los esfuerzos de ejecución hipotecaria. Sin embargo, no deberían (no lo harán) ejercer esa opción si usted está al día porque el mero acto de hacerlo podría forzar un préstamo perfectamente bueno al incumplimiento.

La hipoteca y el título de la casa estarían a nombre de ambos por igual.

Cuando solicité una hipoteca con mi novia, yo era el solicitante principal debido a mi puntaje crediticio y ella era la secundaria debido a sus ingresos (gana más).

Cuando todo estuvo dicho y hecho, se nos explicó que la hipoteca era nuestra por igual y la casa también, y que yo tampoco tenía más propiedad que ella.

Fuimos aprobados rápidamente y sin problemas. Esta es nuestra primera casa también. Esto es en Florida.

Yo lo hice. Sin embargo, lo que está permitido cambia con el tiempo: antes de la crisis, los prestamistas aprobarían a la menor evidencia.

En particular, mi SO solo había estado en el país un par de años y estaba en un punto óptimo donde la falta de antecedentes ya no contaba en su contra. Corriendo los números, la hipoteca era una fracción de un por ciento más barata a su nombre que a mi nombre. A pesar de que usó un "ingreso declarado" (autoinformado, no respaldado por el historial laboral) del hogar, no solo de ella.

El título estaba a su nombre, y habría costado dinero agregar el mío más tarde, así que no lo hicimos. Esto fue en Texas, que es un estado de "propiedad comunitaria", por lo que después del matrimonio seguro que todo es "nuestro".

La propiedad adquirida DURANTE el matrimonio es propiedad comunitaria, mientras que la propiedad adquirida ANTES del matrimonio es propiedad separada. Se vuelve mucho más complejo cuando el dinero de la comunidad (ingresos) se aplica a bienes de propiedad separados (impuestos, hipoteca, mantenimiento). La propiedad separada no se convierte automáticamente en propiedad comunitaria en el matrimonio. Hay otras reglas: la herencia, por ejemplo, suele ser propiedad separada (pero las ganancias de la misma son propiedad comunitaria).

Por lo general, no es posible que alguien sea copropietario de la casa, que no sea también responsable conjunto de la hipoteca.

Sin embargo, esto no importa, porque es posible que dos personas obtengan una hipoteca juntas, donde el prestamista solo evalúa los ingresos de una persona. Si esa persona pudiera obtener una hipoteca de esa cantidad por su cuenta, entonces la pareja también debería poder obtener la misma hipoteca.

Fuente: Mi esposa y yo obtuvimos una hipoteca como esta. Ella trabaja por cuenta propia, en lugar de cumplir con los requisitos muy altos para demostrar sus ingresos de trabajo por cuenta propia, simplemente dijimos que solo queríamos que se tomaran en cuenta mis ingresos.

Depende del banco: en algunos casos (incluido el mío :)), el banco permitió esto, pero Emma tuvo que firmar un documento renunciando a los derechos de la casa en caso de que el banco necesite liquidar activos para recuperar su hipoteca en caso de retrasos o falta de pago de las cuotas a tiempo. Esto tuvo que ser firmado después de recibir asesoramiento legal independiente de un asesor legal.

¿Puede una pareja no casada comprar una casa juntos con una sola persona en la hipoteca?
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