¿Refinanciar cuando se va a vender?

Actualmente soy dueño de una casa con una hipoteca al 4,25%. Tengo cinco años en un préstamo de 15 años. Mi esposa y yo deseamos vender dentro de los próximos tres años y tenemos casi el 50% de la propiedad de la casa. Es probable que necesitemos hacer algunas reparaciones/actualizaciones, como remodelar ambos baños y reemplazar todas las ventanas. ¿Tendría sentido refinanciar a un préstamo de 30 años al 3.875% y pedir prestado para hacer algunas de las renovaciones? Estoy pensando que la reducción de los pagos de la hipoteca nos daría dinero extra hasta que se venda la casa. Supongamos que perdemos el 15 % del capital social para pagar las renovaciones. ¿Sería este un plan sensato?

No es lo que pediste, pero también debes considerar si remodelar antes de vender es una buena idea. Si gasta $5,000 remodelando el baño, digamos, ¿esto dará como resultado que obtenga $5,000 más cuando lo venda de lo que habría sido el caso de otra manera? Los agentes inmobiliarios me dicen que la respuesta casi siempre es "no", el aumento de valor de la casa casi siempre es menor que el costo de las renovaciones. Por supuesto, si planea vivir en la casa por algún tiempo, el valor de las renovaciones mejoradas para usted es una pregunta diferente y altamente subjetiva.
@Jay, la remodelación es realmente para reparar numerosos problemas, como fugas en la bañera, pisos de vinilo que se doblan cerca de la bañera y otras áreas, desmoronamiento de la lechada/desprendimiento de los azulejos, etc.
@Jay dijo que iba a llamar a un agente de bienes raíces antes de hacer cualquier trabajo antes de una venta.

Respuestas (2)

Al evaluar un refinanciamiento, todo se reduce al reembolso. La refinanciación cuesta dinero en costos de cierre. Existen diferentes motivos para refinanciar, y todos tienen diferentes métodos para calcular el reembolso.

Una razón para financiar es obtener una tasa de interés más baja. Al determinar el tiempo de amortización, calcula cuánto tardaría en recuperar sus costos de cierre con la cantidad que ahorra en intereses. Por ejemplo, si los costos de cierre son de $2,000, su tiempo de amortización es de 2 años si se necesitan 2 años para ahorrar esa cantidad en intereses con la nueva tasa de interés en comparación con la anterior. Cuanto más tiempo mantenga la hipoteca después de refinanciar, más dinero ahorrará en intereses con la nueva tasa. Por lo general, no vale la pena refinanciar a una tasa más baja justo antes de vender, porque no mantiene la hipoteca el tiempo suficiente para ver los ahorros en intereses. Parece que le faltan 3 años para vender, por lo que es posible que pueda ver algunos ahorros aquí en los próximos tres años.

Una segunda razón por la que las personas refinancian es para reducir su pago mensual si tienen problemas para pagarlo. Veo que está considerando cambiar de 15 años a 30 años; ¿Una de sus metas es reducir su pago mensual? Al refinanciar a 30 años, pagará una gran cantidad de intereses en sus primeros años de pagos, lo que extenderá el tiempo de recuperación de su tasa de interés más baja.

Una tercera razón por la que las personas refinancian es para sacar efectivo de su patrimonio. Esto se aplica a usted también. Dado que planea usarlo para remodelar la casa que está tratando de vender, debe preguntarse si las renovaciones que está planeando se verán recompensadas con el aumento del precio de venta de su casa. A menudo, las renovaciones no aumentan el valor de su hogar tanto como cuestan. Usted hace renovaciones porque disfrutará de vivir en la casa renovada y recuperará parte de su dinero cuando venda. Pero a veces puede aumentar el valor de su casa lo suficiente como para cubrir el costo de la renovación. Hable con un agente de bienes raíces en su área para obtener su consejo sobre cuánto aumentarán el valor de su hogar las renovaciones de las que está hablando.

No es por buscar liendres, pero en los EE. UU. los intereses hipotecarios son deducibles de impuestos, por lo que las tasas de interés efectivas son más bajas según el tramo impositivo. Esto solo significa que necesita una mayor reducción en la tasa de interés antes de que se paguen los costos de cierre.
Como actualización, uno de los refis ofrecidos por mi cooperativa de crédito solo tiene un costo de cierre de $300. Parece que la recuperación no debería tomar mucho.

En los primeros años de un préstamo, la mayor parte de lo que paga son intereses, así que supongo que es una mala idea. Pero hay muchas calculadoras de hipotecas que se ofrecen de forma gratuita en la web (el sitio web de su banco puede tener una), por lo que le sugiero que dedique un tiempo a calcular los números reales antes de decidir.

Recordatorio: la mayoría de las renovaciones NO se pagan por sí mismas con un aumento del precio de venta, sobre todo porque perderá a los compradores a los que no les gusta lo que ha hecho pero que estarían felices de renovarlo ellos mismos a su gusto. A menos que haya algo que perjudique activamente su capacidad para vender la casa, por lo general debe renovarla cuando planee quedarse allí por un tiempo y obtener sus ganancias disfrutando más de la casa, NO al salir .

(Ha habido una discusión reciente sobre esto en Home Improvement , señalando que los cambios que devuelven más de lo que cuestan suelen ser cosas simples como renovar la pintura, "escenificar" la casa para que parezca habitada pero no desordenada, reemplazar persianas dañadas , lavar ventanas, poner algunas flores más, etc.)

Si solo voy a tener la refinanciación por un par de años (y estoy de acuerdo con tener solo el 35 % del capital), ¿por qué es una mala idea que pague principalmente intereses? las renovaciones son por cosas que perjudicarían la venta, como ventanas que no se cierran correctamente (dobles, no se pueden reparar) y demás.
Pagar principalmente intereses significa que el dinero simplemente desaparece, en lugar de pagar el préstamo y aumentar su ganancia neta cuando vende. Puede funcionar, puede que no funcione, ejecute los números exactamente en lo que está planeando. No hay una respuesta universal, y si entramos en todos los detalles aquí, creo que quedará fuera de alcance.
@andy Una vez que pagas un dólar de interés, ese dinero desaparece. Cuando paga un dólar de capital, entonces eso es un dólar menos que tiene que pagar cuando liquida el préstamo. Ese dinero es tuyo para siempre.
Entendido, pero anticipo que es posible que haya que hacer reparaciones costosas antes de vender, entonces, ¿de dónde sacar el dinero? Necesitaría algún tipo de préstamo con toda probabilidad, ¿sería una mejor opción un HELOC?
La línea de crédito con garantía hipotecaria me parece una mejor apuesta. ¿Alguna idea de cuál sería el costo total y cuánto tiempo le llevaría pagar ese préstamo? Todo esto son fórmulas; no deberías tener que adivinar.
Son 5,24 para 15 años, 3,48 para cinco. Por supuesto, eso sería además de mi hipoteca, donde la refinanciación reduciría mis pagos actuales en casi 600 meses.
Solo para actualizar, 1/3 de mi pago actual se destina a intereses y el resto a principio.
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