¿Por qué la refinanciación de mi hipoteca aumentaría mi PMI, aunque las tasas sean más bajas?

Actualmente estoy atascado en un préstamo del 5,5% con un saldo de 167,5k. El PMI es de aproximadamente $ 75 / mes. Estoy tratando de refinanciar, pero mi prestamista me dice que incluso bajando las tasas a ~4%, no valdría la pena porque mi PMI aumentará para compensar la mayor parte de la diferencia. ¿Tiene esto sentido y alguien puede explicarme por qué sería esto?

¿Qué tan cerca está de alcanzar el límite de capital del 20 % que eliminará el PMI por completo? Si puede hacer un pago en efectivo para superar ese punto, o al menos para reducir el tiempo durante el cual pagará el PMI, entonces aún podría ganar dinero. (Alternativamente, puede tomar la nueva línea y obligarse a pagar más que sus mínimos... hasta que cruce la marca del 20% de capital).

Respuestas (3)

¿Es un préstamo de la FHA lo que tiene? Y usted está deseando hacer uno de esos reacondicionamientos FHA de bajo costo, ¿verdad?

La respuesta es que entre cuando obtuvo ese préstamo por primera vez y ahora, el gobierno cambió las reglas sobre el PMI para los préstamos de la FHA. Más que duplicó la cantidad de PMI mensual que debe pagar.

Las nuevas tarifas, efectivas el 18 de abril de 2011, son las siguientes:

15-year loan term, loan-to-value > 90% : 0.50% per year
15-year loan term, loan-to-value <= 90% : 0.25% per year
30-year loan term, loan-to-value > 95% : 1.15% per year
30-year loan term, loan-to-value <= 95% : 1.10% per year

Solía 0.50% per year for the 30 year​​ser

Por eso es que el PMI subiría.

También hay otra regla en juego, específica para esa refinanciación de la FHA sin costo: el gobierno exige que el pago mensual combinado (principal+interés+pmi) después de la refinanciación sea al menos un 4 % más bajo que el pago actual. Tenga en cuenta que la refinanciación sin costo no requiere una nueva tasación.

Se presentan algunas opciones, pero solo si puede mostrar algo de capital en una tasación:
1) si una tasación muestra al menos un 10% de capital, puede optar por una hipoteca estándar. Incluso podría encontrar uno que no requiera PMI en ese nivel. Si tiene un 20% de capital, es oro, sin PMI.
2) Vea cuál será el pago mensual si refinancia a la hipoteca FHA de 15 años. Entre el PMI mucho más bajo y las tasas de interés mucho más bajas (15 años suele ser un 0,75 % menos que 30 años), es posible que no sea mucho más de lo que está pagando ahora. Y ahorraría una gran cantidad de dinero con el tiempo y saldría de ese PMI mucho antes (se detiene cuando su capital cae por debajo del 80% del monto del préstamo). Esto requeriría esa reevaluación.

+1 muy buena respuesta. Dado que la tasa de PMI más alta es del 1,15 % y, por supuesto, no dura toda la duración del préstamo, no tiene sentido que el prestamista sugiera que la reducción del refinanciamiento en un 1,5 % no es un ahorro de dinero. Su PMI actual es de aproximadamente 0,5%. Un aumento del 0,65 % no puede negar por completo un ahorro del 1,5 % en la tasa.
@JoeTaxpayer ingresando sus cifras en una calculadora de hipotecas: pago mensual actual de principal, interés y pmi es de $1020. Una refinanciación al 4 % con ese 1,15 % de PMI sería de $960, una reducción del pago del 5,8 %. Con un interés del 4,25 %, el pago mensual sería de $984, una reducción del pago del 3,5 %. Por lo tanto, tendría que poder obtener una tasa de interés muy por debajo del 4,25 % para calificar para una refinanciación sin costo de la FHA (debido al requisito mínimo de reducción del pago del 4 %). Incluso con las tasas bajas de hoy, tendría que tener muy buen crédito.
Bien, los números resultan que sería un ahorro de aproximadamente $ 75 / mes con este aumento en el PMI, le diste en el clavo. Las tarifas de cierre estarían en algún lugar en el rango de 2k-3k. No estoy seguro de cuánto se evaluaría la casa, pero el precio de compra fue de $ 172k, así que probablemente en algún lugar por ahí. Supongo que en este caso no tiene sentido si planeo vender en los próximos años (lo que hago)... decepcionante.
@WillDen sí, no vale la pena.

La tasa de PMI se calcula en el momento en que se suscribe su hipoteca para que finalice en el punto en que tenga un 20% de capital en su casa. Se calcula en función de los riesgos de incumplimiento en función de su valor actual de capital en el momento del préstamo. Entonces, si obtuvo su hipoteca antes de la crisis bancaria, esos gráficos de riesgo han cambiado drásticamente y no a su favor.

Entonces, digamos que tiene una casa de 100k en la que deposita 10k, por lo que tiene una hipoteca de 90k. Dado que ha acumulado un capital adicional de 5k, el valor de pago ahora es de 85k. Si refinancia su hipoteca y el valor de las casas en su área ha bajado un 15 %, ahora está pidiendo prestado el 100 % del valor de su casa. Por lo tanto, tiene un mayor riesgo de estar al 100% en lugar del 90%. Y el PMI es para el 20% del capital que no tienes y que el banco no puede esperar recuperar. Entonces, cuando originalmente compró la casa, su pago de PMI fue de 10k. Con un valor de 85 000 y un préstamo del 100 %, el pago del PMI estará más cerca de los 18 000. Si bien es posible que aún pueda vender su casa por el valor original cuando hacen los cálculos de refinanciamiento, usan la tendencia en su área. Si ese es el caso, tal vez pueda obtener una tasación real para usar, pero eso saldrá de su bolsillo.

*Descargo de responsabilidad: Estas son simplificaciones de cómo funciona todo el complejo proceso. Si llama al banquero, puede explicarle exactamente por qué, mostrarle los números y ayudarlo a comprender sus circunstancias específicas. *

Existen ofertas que permiten refinanciar hasta el 125% del valor de tasación, siempre que tenga un historial de pago sólido. Necesita investigar bancos en su área que trabajen con hipotecas financiadas por HARP.

Un método alternativo es encontrar un banco que financie el 80% del valor actual al 4% y el resto como HELOC. La tasa será más alta en la línea de capital, pero la tasa promedio será mejor y podrá pagar la línea más rápido.

Esto ni siquiera se acerca a abordar la pregunta específica que se hizo. ¡En serio!
Cuando un prestamista ofrece una respuesta como la suya, que no lo ayudarán cuando las tasas son un 1,5% más bajas que las que tiene, podría tratar de explicar cómo/por qué el prestamista quiere joderlo, o puedo sugerir una solución alternativa . Si no crees que mi respuesta tuvo valor, vota hacia abajo. Si es realmente malo, vota para cerrar. Chad ofreció una excelente descripción general de cómo funciona PMI, es una tontería que lo repita.
Un comentario como: "hablar con mejores prestamistas" habría tenido más sentido. Sugerir HELOC a alguien que no comprende su situación financiera ni sus objetivos es una mala idea. Hacerlo con solo el conocimiento de que están pagando PMI (y, por lo tanto, tienen menos del 20% de capital) también me parece desaconsejable. (Todavía no tengo el representante para rechazar su respuesta).
Cuando uno tiene más del 80% de un préstamo, no es raro dividirlo en un 80% convencional con un HELOC para el resto. Por supuesto, no es la única solución, pero las tarifas adecuadas para cada una pueden hacer que sea una buena opción. La naturaleza de estas preguntas es que con frecuencia no tenemos tanta información como nos gustaría. Las preguntas con más detalles a menudo obtienen respuestas mucho mejores. En este caso, estoy de acuerdo en que ayudaría conocer el valor actual de la vivienda.
¿Tiene el nombre de un banco que siga haciendo el 80%+heloc? Realmente me vendría bien algo así.
Yo no, lo siento. Vale la pena llamar a los bancos locales y hablar.
¿Por qué la refinanciación de mi hipoteca aumentaría mi PMI, aunque las tasas sean más bajas?
RespuestasAquíPolítica de privacidad1y, 0v