He estado investigando mucho, pero parece que no puedo encontrar una solución definitiva a mi situación algo única.
Mi esposa y yo somos dueños de una propiedad de inversión en Pensilvania (actualmente se usa como alquiler a corto plazo / AirBnB) que vale aproximadamente $ 150 - 200,000 (los precios se dispararon con la pandemia, por lo que no tengo una cifra exacta) y está completamente pagado ( sin hipotecas, gravámenes, etc.) Vivimos en un apartamento alquilado en NJ.
Mi historial de crédito está completamente lleno de puntajes en los bajos 500, varias cancelaciones y cobranzas como resultado de que me ausenté sin permiso de todas mis deudas hace unos 5-6 años. Estoy en el proceso de liquidar/pagar las cosas, pero va a ser un proceso largo. Ya tengo un plan de acción sólido y estoy trabajando en ello.
El historial crediticio de mi esposa es perfecto excepto por el hecho de que es relativamente nuevo ~4 años (ella es relativamente nueva en el país).
Presentamos nuestros impuestos de manera conjunta y pagamos muy pocos impuestos ya que ambos trabajamos por cuenta propia y cancelamos muchas cosas. Planeamos cancelar muchas menos cosas este próximo año fiscal para mostrar un ingreso decente.
Tenemos alrededor de $30-40k en efectivo disponibles para el pago inicial.
Estamos considerando comprar otra propiedad de inversión con el fin de alquilarla a corto plazo en AirBnB/VRBO de la misma manera que nuestra casa actual. No hay una propiedad en particular en mente en este momento, pero generalmente se busca entre $ 100 y $ 300,000
Ahora vamos con las preguntas:
- ¿Sería posible para nosotros poner nuestra casa existente como garantía en una hipoteca inversa, hacer un pago inicial decente y obtener una hipoteca considerando nuestra situación de crédito e ingresos?
- ¿Mi esposa tendría más posibilidades de obtener una hipoteca si la solicita sin mí y con un codeudor?
-¿Cuántos ingresos necesitamos mostrar para aumentar nuestras posibilidades de ser aprobados en cualquiera de los dos escenarios?
-¿Alguna otra recomendación?
No estoy en su jurisdicción (Canadá en lugar de Pensilvania, EE. UU.), pero tengo experiencia en gestión de riesgos. Con todo respeto y los mejores deseos para que usted como persona salga adelante, ayudé a las instituciones financieras a diseñar procesos precisamente para identificar y rechazar solicitudes como la suya, por ser excesivamente riesgosas para la institución prestamista.
Tiene capital y, presumiblemente, experiencia en la gestión exitosa de una propiedad de inversión. Esas son ventajas.
Sin embargo, su capacidad para realizar pagos es (probablemente) sospechosa, dada su situación de ingresos y su calificación crediticia cuestionable.
Más importante aún, si hubiera otro (mini) accidente de bienes raíces, sería más probable que usted se ausentara sin permiso de su deuda nuevamente. Digo esto sin crítica implícita; sería muy racional. Lo has hecho antes. Estaría sobrecargado, con ingresos (aparentes) bajos y todos los activos en bienes raíces, y un exceso de deuda personal. No vives en ninguna de las dos propiedades, por lo que no estás emocionalmente apegado a ellas. Entonces, en el momento en que esté financieramente patas arriba, su curso de acción más racional sería cortar y correr, nuevamente. Y el prestamista, por lo tanto, correría un riesgo elevado de quedarse con un activo para tratar de venderlo con pérdidas para recuperarlo, en comparación con prestar a un prestatario más típico. Entonces, lo siento, rechace esta solicitud y preste a otra persona.
Un corredor hipotecario de su lado, en su jurisdicción, está mejor posicionado para decir exactamente qué funcionaría mejor para usted, dónde se encuentra. En términos generales, yo diría: obtenga la propiedad de inversión existente solo a nombre de su esposa; aumentar sus ingresos; aplicar en su nombre solamente; y liquide sus deudas anteriores (tal vez a expensas de "gastar" su pago inicial) para que no sea un pasivo en su solicitud. Y esté preparado para pedir prestado a los prestamistas B a una tasa de interés más alta para comenzar. Pero pregúntele a alguien local antes de correr con eso como recomendación; especialmente el tema de la situación financiera conyugal para una solicitud de un solo cónyuge depende en gran medida de la jurisdicción.
Siento ser pesimista, pero simplemente llamándolo como yo lo veo "desde el otro lado".
La mayoría de las personas usan la nueva casa como garantía para el nuevo préstamo, no obtienen una hipoteca sobre la primera casa para el pago inicial de la segunda casa, además obtienen un préstamo para la segunda casa.
Tendrá que sentarse con un agente hipotecario que trabaje con préstamos para propiedades de inversión para ver qué opciones funcionarán para usted y su cónyuge. Examinarán sus gastos requeridos, ingresos e historial crediticio.
No tener préstamo en la primera propiedad significa que tiene opciones. No existe un préstamo que reduzca la disponibilidad de fondos mensualmente. La mayor parte de los ingresos por alquiler son ganancias una vez que paga los impuestos a la propiedad, el seguro, los servicios públicos y similares.
Las cosas que dañarán cualquier solicitud de hipoteca para cualquiera de las propiedades serán su bajo puntaje de crédito y los pagos mensuales que está haciendo para pagar sus deudas pasadas. Trabajar por cuenta propia hace que cualquier solicitud sea aún más compleja debido a la naturaleza desigual de los ingresos.
Planeamos cancelar muchas menos cosas este próximo año fiscal para mostrar un ingreso decente.
No veo cómo esto ayudará. Parece que su plan es no reclamar todos sus gastos, por lo que parece que su negocio es rentable, aunque al hacerlo tendrá que pagar más impuestos estatales y federales. El prestamista podría preguntarse por qué si el negocio es tan rentable, por qué no tiene más en el banco y por qué no está pagando la deuda pasada más rápido.
Yev