De alguna manera, siempre pensé que los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos (tal vez porque escuché que algunos propietarios no informan esos ingresos y, por lo tanto, la junta tributaria o el IRS crearon el "crédito para inquilinos" para que el inquilino reclame el crédito y, por lo tanto, exponga los ingresos por alquiler).
Pero no es cierto así, digamos, si una casa cuesta $300,000, como los suburbios de California, Reno Nevada u Orlando Florida:
Si se paga en efectivo, entonces no solo podemos depreciarlo para ahorrar impuestos, por lo que si el tiempo de depreciación es de 27,5 años (?), entonces si el ingreso por alquiler es de $1700 por mes, entonces la parte imponible es , por lo que 1700 × 12 - (300,000 / 27.5) = 1700 × 12 - 10909 = 9491solo $ 9500 es imponible? Pero el impuesto a la propiedad es de aproximadamente $3000 por año, ¿entonces solo $6500 están sujetos a impuestos?
Además, si en realidad pagamos del 20% al 50% del pago inicial, y si el interés de la hipoteca por año es de $6,500 o más, entonces, en este caso, ¿todos los ingresos por alquiler están libres de impuestos?
Pero creo que (2) baja un poco cada año y llega a $0 al final de la hipoteca, y (1) se detendría después de 27,5 años. ¿Y tendríamos que venderla y comprar otra casa y depreciarla de nuevo? ¿Así es como funciona?
Si no tuvo gastos relacionados con la propiedad como propietario de una propiedad de alquiler: sin pago de intereses sobre la hipoteca, sin impuesto sobre bienes inmuebles, sin tarifa de condominio o tarifa de HOA, sin seguro y sin servicios públicos; entonces sí, todo el ingreso por alquiler menos la depreciación estaría sujeto a impuestos.
Pero la mayoría de las personas que tienen propiedades de alquiler no están en esa situación. Tienen que pagar el impuesto a la propiedad, tienen que pagar el seguro, es posible que tengan que pagar una tarifa de condominio/HOA. Algunos cubren los servicios públicos. Estos reducen la parte imponible de los ingresos por alquiler.
Usted menciona obtener una hipoteca. Pero recuerde que si bien el interés que paga en la hipoteca está relacionado con la propiedad de alquiler, a menos que obtenga una hipoteca de interés solamente, la parte que paga para cancelar el principal no es deducible de impuestos.
Señala que cada año la cantidad de interés que pagaría disminuye, pero dado que el pago mensual de la hipoteca es nivelado, significa que cada año menos de ese pago mensual es deducible de impuestos.
No es inusual ver una situación en la que los costos mensuales estén cerca del punto de equilibrio, o incluso una pequeña pérdida, pero en los formularios de impuestos la situación parece generar ingresos debido a la incapacidad de cancelar el pago del principal.
La depreciación es un poco más compleja. Son 27,5 años para la casa de alquiler, pero no se deprecia el terreno. Entonces, en su ejemplo, si la hipoteca cubre el valor de 300,000 menos el 20% del pago inicial; el valor en desuso durante esos 27,5 años será inferior al valor de 300 000.
Cuando vende la propiedad porque, como dijo, la hipoteca está pagada y la propiedad está completamente depreciada, entonces la venta generará impuestos sobre las ganancias de capital y una recuperación de la depreciación. Entonces, a menos que la propiedad pierda su valor, pagará impuestos cuando venda.
Obtener una hipoteca para ahorrar en impuestos nunca es rentable. Obtener una hipoteca que le permita comprar una propiedad que generará ingresos puede tener sentido. Mantener una hipoteca sobre una propiedad que no pudo vender y no tiene el dinero extra para pagar, probablemente tenga sentido.
Vender una propiedad solo para poder depreciar la nueva y ahorrar en impuestos necesita un análisis más profundo.
Prácticamente lo has acertado conceptualmente, pero estás insinuando algo que creo que debería mencionarse explícitamente:
- Además, si en realidad pagamos del 20% al 50% del pago inicial, y si el interés de la hipoteca por año es de $6,500 o más, entonces, en este caso, ¿todos los ingresos por alquiler están libres de impuestos?
No exactamente. Usted acaba de presentar el caso de que no hay "ganancias" de alquiler. Tiene dinero de alquiler que se compensa completamente con al menos esa cantidad de gastos, por lo que su "ingreso" sujeto a impuestos sobre la propiedad es de $ 0 o está sufriendo una pérdida. En este último caso no paga impuestos; en su lugar, obtiene un crédito fiscal que posiblemente puede reducir sus otros ingresos personales, o de lo contrario, puede transferirse a años futuros cuando obtenga una ganancia.
En otras palabras, los ingresos por alquiler no están libres de impuestos. No estás pagando impuestos porque estás perdiendo.
La depreciación es más un aplazamiento de impuestos. Cuando vaya a vender la propiedad, la base se reduce por la depreciación que haya reclamado durante el período de alquiler y el IRS "recuperará" la depreciación con una tasa impositiva del 25% de la Sección 1250 . Esto está exceptuado de la exención personal sobre las ganancias de capital de la vivienda principal (la situación en la que las ganancias de capital de 250 000 solteros o 500 000 de una pareja casada están exentas de impuestos en una casa en la que ha vivido durante 2 de 5 años).
El cálculo en el punto 1 indica confusión en un punto significativo. Los ingresos nunca son depreciables; la propiedad se deprecia y esa cantidad se deduce de los ingresos cada año (junto con gastos como intereses hipotecarios). Cuando se vende la propiedad, la depreciación se recupera como ingreso diferido y se grava en ese momento.
Como se menciona en otra respuesta, la depreciación solo se aplica a las estructuras, no a la tierra. Entonces, para revisar sus números de ejemplo para ver qué sucede en un año determinado:
La utilidad neta es la utilidad menos los gastos:
20,400 alquiler - 8400 interés - 3000 impuesto - 8180 depreciación = $820 ingreso neto
Y en realidad habría más gastos en forma de kilometraje del automóvil, costos de cierre del préstamo, reparaciones, etc., etc. Entonces, sí, es completamente plausible que este escenario no tenga ingresos anuales netos en papel, o incluso una pérdida, mientras que en realidad se embolsa ~ $ 9k (probablemente como capital, ya que este ejemplo ignora los pagos de capital), durante los próximos 27 años.
Pero, supongamos que esta casa se vende en 5 años, sin apreciación de valor para mantenerlo simple.
Esto resulta en una ganancia de capital de 300,000 - 259,100 = $41,900 de ganancia neta (ignorando el capital/equidad de los pagos iniciales/mensuales ya que eso es solo recuperación de la base). Esta cantidad está sujeta a impuestos a la tasa normal para ese tramo (10-12 % suponiendo que no haya otros ingresos), con un tope del 25 % para los tramos más altos.
En años posteriores, la base habrá disminuido tanto que la ganancia neta comenzará a acercarse al valor total de la propiedad, y la carga fiscal aumentará proporcionalmente.
Ahora bien, si hubiera ganancias de capital por la apreciación del valor, parte o la totalidad de eso estaría libre de impuestos. Para 2020, el límite del tramo impositivo de ganancias de capital del 0% es de $ 80,000, es decir, los primeros $ 80,000 no se gravan con ningún impuesto a las ganancias de capital. Entonces, si la propiedad se vendió por $ 380k, los $ 80k adicionales podrían estar libres de impuestos (sujetos a los límites de ingresos totales).
kevin h
kevin h
usuario662852
brichines