Mi hermana y yo tuvimos la suerte de heredar 2 propiedades de mi padre, una serie de apartamentos y cabañas con un valor aproximado de $ 3 millones y también su casa.
Actualmente tenemos alrededor de $ 200K en deuda hipotecaria en los apartamentos que se pagarán en aproximadamente 6 años; la propiedad se ha apreciado probablemente alrededor del 20% en los pocos años que la hemos tenido.
Estamos planeando refinanciar las hipotecas, pero estamos tratando de averiguar cuánta deuda adicional, si es que hay alguna, debemos asumir. El banquero que trabaja con nosotros ha sugerido una deuda total de alrededor de $ 1,6 millones durante 15 años, y aunque sería bueno escribir sobre el interés de la hipoteca y poner ese dinero en el mercado, las propiedades también se están apreciando y eso parece ser una gran proporción de la valor total de la propiedad para convertir en deuda.
¿Cuál es la regla general en este tipo de cosas?
Para empezar, espero que sepa que la base de las propiedades se eleva al valor de mercado en la herencia. La nueva base es el inicio de la depreciación que se debe aplicar cada año luego de su puesta en servicio como unidades de alquiler. Esto no es opcional. Al vender las unidades, la depreciación se recupera ya sea que se tome cada año o no.
No existe una regla general para estos asuntos. Algunos propietarios simplemente cobrarían el alquiler, mantendrían una reserva para gastos o unidades vacías y se embolsarían la diferencia. Otros refinanciarían para sacar efectivo y apalancarse para comprar más propiedades.
El banquero no es tu amigo, por cierto. Él es un vendedor que busca obtener su parte. El mercado ha tenido una buena racha reciente, duplicándose desde sus mínimos. En este momento, no me apresuro a pagar por adelantado mi hipoteca del 3,5 % antes de lo que vence, ni busco sacar $500 000 para lanzar al mercado.
Su propuesta puede funcionar muy bien si el mercado ve un rendimiento superior a la tasa hipotecaria. Por otro lado, me veo obligado a preguntar: si el mercado cae un 40% justo después de comprar, ¿perderá el sueño?
Y un compañero posteador (@littleadv) me está susurrando: pregúntele a un profesional si el impuesto sobre una hipoteca de alquiler todavía es deducible cuando se usa para otros fines, por ejemplo, una compra de acciones no relacionada con las propiedades.
Por último, hay quienes sugieren que si desea seguir invirtiendo en bienes raíces, el apalancamiento está bien siempre que los números funcionen. Según el escenario que describió, planea apalancarse en un nivel ya bastante alto (en términos de PE10) y simplemente aumentar su riesgo.
JTP - Pide disculpas a Mónica
zorro