La compañía hipotecaria está tratando de obligarnos a hacer reparaciones después de un reclamo de seguro

Tuvimos algunos daños por granizo en nuestro techo y terraza después de una fuerte tormenta e hicimos un reclamo con nuestra compañía de seguros. El daño estaba en el rango de 5 cifras, pero la estimación de la plataforma fue de solo un par de miles de dólares. Nuestra compañía hipotecaria hizo que la compañía de seguros hiciera el cheque a nombre de ambos y se pagó en dos cheques. Hicimos las reparaciones al techo y pasó la inspección.

Sin embargo, decidimos no reparar la cubierta porque el daño fue mínimo. Nuestra compañía hipotecaria ahora nos pide que hagamos las reparaciones en la cubierta para que puedan cerrarla y nos amenazan con obligarnos a devolver esa parte del dinero. No creemos que debamos hacer las reparaciones a la cubierta porque podemos encargarnos de ella nosotros mismos cuando decidamos hacerlo Y dado el hecho de que la compañía de seguros pagó la reclamación, nuestra compañía hipotecaria no debería tener ningún decirlo en cómo gastamos o no gastamos el dinero.

Verificamos con nuestra compañía de seguros y estuvieron de acuerdo en que no tenemos que hacer las reparaciones en la cubierta si no queremos.

¿Estamos legalmente obligados a hacer las reparaciones en nuestra plataforma o podemos decirle a nuestra compañía hipotecaria que se vaya a la arena?

¿Te refieres a la plataforma, como el lugar donde pasas el rato en los días agradables y te sientas en los muebles del patio, o la plataforma, como la parte del techo hecha de OSB, madera contrachapada o 1x6 que se encuentra debajo, sostiene y proporciona un punto de unión? para tus herpes zoster?
¿Tiene una hipoteca estadounidense "estándar" o algo especial? El Instrumento Uniforme de Fannie Mae/Freddie Mac incluye lenguaje en la mayoría de los estados a lo largo de las líneas de "A menos que el Prestamista y el Prestatario acuerden lo contrario por escrito, cualquier producto del seguro, ya sea que el Prestamista haya requerido o no el seguro subyacente, se aplicará a la restauración o reparación de la Propiedad, si la restauración o reparación es económicamente factible y la garantía del Prestador no se ve disminuida".
Cabe señalar que la opinión de la compañía de seguros realmente no importa. Pagaron por algo que necesitaba ser asegurado. No les importaría cómo se usa el dinero siempre que hayan cumplido con sus obligaciones. Su titular de la hipoteca es el que realmente importa en términos de opiniones.
Comience imaginando un caso extremo: una tormenta derriba un árbol que se estrella contra el eje longitudinal de la casa. El seguro paga una cantidad que es el 90% del valor de la casa para la reconstrucción, pero usted elige embolsarse el dinero y abandonar la hipoteca. ¿Debe un prestamista tener recurso (aparte de la ejecución hipotecaria)?
Si no cree que la cubierta necesita reparaciones, ¿por qué la reclamó?
Tienes que hablar con un abogado sobre esto.

Respuestas (6)

Has presentado una reclamación por daños en la terraza. La compañía de seguros notificó a la compañía hipotecaria.

Ahora la compañía hipotecaria quiere asegurarse de que la garantía del préstamo todavía esté en buenas condiciones.

Quieren que usted haga las reparaciones que usted insistió que debían hacerse. Incluso pueden exigirle que utilice un contratista con licencia antes de liberar los fondos.

Una vez que sea dueño de la casa sin una hipoteca, puede decidir por sí mismo si es necesario realizar reparaciones menores.

En definitiva, todavía no es tu casa, por lo que no puedes tomar esa decisión. La compañía hipotecaria es propietaria, así que ellos deciden.
@BrianKnoblauch su declaración no es cierta. Aquellos en el título son dueños de la casa, la compañía hipotecaria posee un gravamen sobre la propiedad. Como tales, pueden ejercer un poder limitado sobre los propietarios de viviendas y este es uno de esos casos.
El contrato de hipoteca incluirá cláusulas sobre el mantenimiento que el OP acordó hacer y la reparación del daño está cubierta por ellas. La compañía hipotecaria tiene interés en mantener el valor de la garantía hasta que se pague el préstamo.
@AlexanderKosubek si está cubriendo una pérdida de valor, eso significa que su casa ahora vale menos dinero. ¿Por qué debería embolsarse esa diferencia cuando su banco todavía tiene un interés financiero en la propiedad?
@Sam En mi comentario original, solo señalé que reclamar algo a la compañía de seguros no implica que sea necesaria una reparación de ninguna manera. - La cuestión de a quién debe pertenecer el dinero que eventualmente paga el seguro es completamente diferente: SIF el valor reducido no es suficiente para cubrir un posible impago del préstamo, entonces el dinero probablemente tendrá que usarse para reducir el préstamo o para reparar la propiedad. ¡Pero reclamo de seguro! = reparación necesaria.
@Alexander Kosubek, vea la respuesta de Jasper para ver un ejemplo del lenguaje típico en un contrato hipotecario de EE. UU. que requiere que se realicen reparaciones si hay un reclamo de seguro.
Considere esto: si se va de la ciudad mañana, la compañía hipotecaria se hará cargo del costo de reparar la terraza. Es por esto que usted está obligado a repararlo con el pago del seguro; seguro que el seguro no volverá a reembolsar a la compañía hipotecaria.
@Sam, supongo que depende de cuánto fue la pérdida y cuánto capital tienen los propietarios en la casa.
@BrianKnoblauch y PeteB pueden tener razón: las leyes de seguros y de bienes raíces varían según el estado. Por ejemplo, Florida y Nueva York son estados de la teoría lein: comprar una casa con una hipoteca otorga el título al comprador, no al prestamista. Massachusetts es un estado de teoría del título: el prestamista retiene el título hasta que se paga la hipoteca. - law.cornell.edu/wex/mortgage

Su contrato de hipoteca probablemente le da tres opciones:

  • Pague su hipoteca en su totalidad.

  • Use el pago de reparación de la plataforma de la compañía de seguros para arreglar su plataforma para que tenga una calidad similar a la que tenía cuando obtuvo la hipoteca, teniendo en cuenta el desgaste normal desde que obtuvo la hipoteca.
    En otras palabras, puede "restaurar o reparar la propiedad para evitar disminuir la seguridad del Prestamista".
    De acuerdo con la mayoría de las hipotecas estadounidenses, si puede hacer las reparaciones por menos del acuerdo del seguro y el prestamista está satisfecho con el trabajo, puede quedarse con los ahorros.

  • Entregue el pago de la compañía de seguros por la plataforma a su prestamista y pídale que aplique esa cantidad al capital de su hipoteca.
    Si las reparaciones no son "económicamente viables" y usted está al día con sus pagos, la mayoría de las hipotecas estadounidenses especifican este uso del dinero.

Aquí hay algunas disposiciones hipotecarias típicas a este respecto. Este es un extracto del formulario 3048 de Fannie Mae/Freddie Mac , que es el formulario utilizado por la mayoría de los bancos para las hipotecas en el estado de Washington. (He agregado saltos de párrafo y negrita para mayor claridad). Muchos estados tienen una redacción diferente, pero la intención es la misma:

En caso de pérdida, el Prestatario deberá notificar de inmediato a la compañía de seguros y al Prestamista. El Prestador puede presentar una prueba de la pérdida si el Prestatario no la presenta con prontitud. A menos que el Prestamista y el Prestatario acuerden lo contrario por escrito , cualquier producto del seguro , ya sea que el Prestamista haya requerido o no el seguro subyacente, se aplicará a la restauración o reparación de la Propiedad , si la restauración o reparación es económicamente factible y la seguridad del Prestamista no disminuye .

Durante dicho período de reparación y restauración, el Prestador tendrá derecho a retener dichos ingresos del seguro hasta que el Prestador haya tenido la oportunidad de inspeccionar dicha Propiedad para garantizar que el trabajo se haya completado a satisfacción del Prestador, siempre que dicha inspección se realice de inmediato. El prestamista puede desembolsar los fondos para las reparaciones y la restauración en un solo pago o en una serie de pagos progresivos a medida que se complete el trabajo. A menos que se haga un acuerdo por escrito o la Ley Aplicable requiera que se paguen intereses sobre dichos ingresos del seguro, el Prestador no estará obligado a pagar al Deudor ningún interés o ganancia sobre dichos ingresos.

Los honorarios de los ajustadores públicos u otros terceros retenidos por el Prestatario no se pagarán con los ingresos del seguro y serán responsabilidad exclusiva del Prestatario.

Si la restauración o reparación no es económicamente factible o la garantía del Prestamista se vería disminuida, los ingresos del seguro se aplicarán a las sumas garantizadas por este Instrumento de Garantía , vencidas o no, con el exceso, si lo hubiere, pagado al Prestatario. El producto de dicho seguro se aplicará en el orden previsto en el apartado 2.

Tenga en cuenta que el n. ° 3 le está quitando dinero en efectivo , pero en teoría no reduce su patrimonio neto. Reduce el riesgo del titular de la hipoteca, porque tienen dinero en efectivo en lugar de su promesa de hacer todo garantizado contra su casa (ahora de valor reducido).
@Yakk: Si el daño no es estético pero no afecta la usabilidad, y si la reducción en el valor para los posibles compradores probablemente sea menor que el costo de la reparación, ¿podría el dueño de la propiedad considerarlo como "económicamente inviable"? ¿Los tenedores de hipotecas generalmente estarían contentos o descontentos de aceptar tal opción? Si los ingresos del seguro se entregaran al prestamista, ¿se trataría eso como un pago anticipado del principal a efectos del cálculo de intereses?
@supercat ¿Depende de lo que dice tu contrato?

Verifique el papeleo de su hipoteca. La mayoría de las hipotecas tienen cláusulas que le exigen mantener la propiedad, mantenerla en buen estado y evitar que se eche a perder. La propiedad es la garantía del acreedor hipotecario para el préstamo, por lo que es razonable que tengan voz para mantener la propiedad en buen estado.

Puede pedirles que trituren la arena y luego pueden cancelar el préstamo en su totalidad.

Ilustremos cómo funciona la hipoteca típica y su seguro, desde el principio.

  • Tu: ¿Cuánto por esta casa?
  • Propietario anterior: 100k
  • Tú: dame un préstamo de 100k, te dejaré tener este activo de 100k como garantía
  • Banco: ¿Realmente vale 100k?
  • Tasador: Sí, vale 100k.
  • Banco: Aquí tienes 100k para ti. Ahora asegúralo por esta cantidad para que el valor de mi garantía esté protegido.

pasan unos años

  • Tú: La tormenta dañó mi casa.
  • Experto: El daño fue de 10k, por lo tanto, la casa ahora vale 90k .
  • Aseguradora: Aquí está su 10k. Nuestro trato está hecho, haz lo que quieras con él.
  • Tú: He arreglado mi casa de nuevo a 98k y los últimos 2k los guardaré para más adelante
  • Banco: ¡Espera un momento! Nuestro trato era tener 100k activos como garantía. ¡No estoy de acuerdo con uno de 98k!

Estás en el último punto ahora. El objetivo del seguro era preservar el valor de la garantía del banco, al menos desde su punto de vista. Al presentar un reclamo, ha testificado que se ha producido un daño y se ha perdido parte del valor de la propiedad. Es razonable que el banco quiera que el valor del activo sea restaurado al valor del préstamo. O al revés. Al banco realmente no le importa si su mazo está reparado, solo le importa que el lado derecho sea igual al lado izquierdo en los libros. Al tomar la hipoteca usted ha acordado preservar el valor de la propiedad. Hay muchas formas de salir de esta situación, pero embolsarse el dinero no es una de ellas.

No hay necesidad de luchar contra la compañía hipotecaria, porque tienen razón. Hable con ellos de buena fe y analice las opciones disponibles. Si cree que puede vivir con la plataforma tal como está, entonces pagar parte del préstamo puede ser una buena idea. No "pierdes" el dinero de esta manera, todavía estás 2k por delante, pero no ahora, sino en 20 años.

Pensamiento posterior: es posible que sea "suficiente" volver a evaluar la casa para asegurarse de que todavía vale su valor original, incluso con la plataforma dañada (por ejemplo, debido a otras mejoras que ha realizado a lo largo de los años o al aumento general de los precios de las propiedades en el área). ). Pongo comillas, porque hay que contar los costos de reevaluación que pueden ser demasiado grandes para que valga la pena. Y puede resultar que valga incluso menos, por ejemplo, si los precios bajan. O agregue otra garantía, pero eso significa firmar otro gravamen que también cuesta dinero.

Asumo que entre el origen del préstamo y el momento del daño, el préstamo se pagó un poco. ¿Disminuye eso la garantía necesaria ya que el riesgo que tiene el banco ha disminuido?
@antony.trupe Eso es lo que nos dice el sentido común :) Pero no es común cambiar las entradas en el registro para reflejar un préstamo más pequeño a medida que se paga. El gravamen generalmente se mantiene en el monto total hasta que el préstamo se cierra por completo. No sé por qué se hace de esta manera.
Me gusta cómo divides la situación en viñetas simples. Bien hecho.
@antony.trupe El hecho de que tengan menos seguridad ahora (como un porcentaje) y más después también es parte del análisis de riesgo del banco, ya que (esperan) pagas la casa más rápido de lo que se deprecia.

En pocas palabras, la compañía hipotecaria tiene un interés significativo en el valor de reventa de la casa en caso de incumplimiento. Imagínense un escenario en el que se digan a sí mismos que no van a reparar la terraza todavía ("meh, lo haremos el próximo verano") y sucede algo que provoca un impago de la hipoteca.

El valor de reventa de la casa puede verse afectado por la cubierta, aunque esté dispuesto a vivir con ella. Siendo ese el caso, la compañía hipotecaria tiene todo el derecho de insistir en que realice las reparaciones para mantener la propiedad en condiciones de venta, por lo que la esencia es que no tiene más remedio que hacer las reparaciones.

Tenga en cuenta también que la compañía de seguros pagó la reparación del techo y la cubierta . Si supieran que ahora no tiene intención de usar el dinero para reparar la propiedad, podría terminar en problemas legales con ellos. Después de todo, aceptaste el cheque por reparaciones que ahora no estás haciendo.

¿Se refiere a la compañía de seguros en el último párrafo? No les importa lo que hagas con el dinero. El OP incluso verificó con ellos y lo confirmó.
La compañía de seguros puede decir eso (por cierto, lo querría por escrito), pero si surge otro reclamo en esa cubierta antes de que se repare desde el primer reclamo, entonces podría haber un problema real. Entonces descubrirás si les importa o no.
Tal vez si el daño original contribuyó a un mayor daño, entonces se podría negar un reclamo por el daño adicional, seguro. Pero la compañía de seguros ya sabe que es posible que no hagan las reparaciones y dicen que está bien. Si tienen un problema con eso, deben cancelar la póliza. Los dueños de casa no van a "terminar en agua caliente legal" con la compañía de seguros por no hacer las reparaciones. No les afecta en absoluto, así que ¿por qué les importaría?
El último párrafo parece incorrecto. La compañía de seguros está asegurando al titular de la póliza contra pérdidas; no tienen ningún interés en si usted prefiere el dinero en efectivo o la reparación siempre que la cantidad de la pérdida no haya sido exagerada de manera fraudulenta.
@DanielAnderson: El monto de la pérdida por el daño posterior a la plataforma debe medirse a partir de su condición inmediatamente anterior a ese daño. Si fue reparado parcialmente, la condición después del daño debe compararse con su estado reparado parcialmente.
@supercat, estoy de acuerdo con usted, suponiendo que el ajustador pueda decir cuál fue el daño anterior y cuál es el daño nuevo, según su naturaleza. Si, por casualidad, el mismo ajustador que manejó el primer reclamo sale en un reclamo posterior, es posible que noten que el daño que se pagó anteriormente no se arregló en realidad, y podría afectar su disposición a brindarle un acuerdo de reclamo por el monto total dado que es posible que una vez más no use el dinero como estaba previsto. Quizás ese no sea el caso, pero ¿por qué arriesgarse y usar el dinero para arreglar el mazo? Me parece sencillo.

Es posible que si tiene su casa tasada (costo probable de unos pocos cientos de dólares), y el valor es lo suficientemente más alto que lo que se le debe a la compañía hipotecaria, dejen pasar esto, ya que están cubiertos. Muchos bancos, al menos, permiten líneas de crédito garantizadas contra el valor líquido de su vivienda y permiten que el monto del préstamo aumente si el valor de la propiedad aumenta y su valor líquido aumenta. Sin embargo, consultaría esto con la compañía hipotecaria antes de invertir en la tasación, ya que es posible que no sean tan flexibles como los bancos con los que he tratado, y en cualquier caso es una apuesta a menos que esté seguro del valor de tu propiedad.

La compañía hipotecaria está tratando de obligarnos a hacer reparaciones después de un reclamo de seguro
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