¿Hay alguna razón por la cual una persona elegiría voluntariamente tener PMI?

El Seguro Hipotecario Privado (PMI) parece ser tratado como un mal necesario. Las consultas sobre pmi en este sitio y en otros lugares casi siempre giran en torno a evitarlo: cómo evitar que se le exija comprarlo, cómo cancelarlo o cómo detener las deducciones automáticas de primas después de que se haya cancelado. Esto me parece extraño. MayoríaLas formas de seguro tienen ventajas e inconvenientes, y se escribe bastante sobre cuándo, por ejemplo, el seguro de vida, el seguro de discapacidad, la cobertura de colisión de automóviles, la cobertura de responsabilidad civil de automóviles en exceso de lo requerido por la ley local, etc. es una buena idea y cuándo es probable. innecesario. Por ejemplo, comprar cobertura de colisión en el viejo Buick 1986 de la abuela que necesita $3,000 de trabajo de transmisión probablemente no sea el mejor uso de mi dinero, incluso si el vendedor de Geico me ofrece una cotización, pero podría ser una buena compra para un automóvil extranjero con poco millaje. coche deportivo, dependiendo de cuánto lo conduzca y cómo. Por el contrario, no puedo encontrar ni una sola fuente que explique bajo qué condiciones realmente podría querer salir y agregar PMI a mi hipoteca.

Por ejemplo, Investopedia ofrece 6 razones para evitar el seguro hipotecario privado , pero 0 razones para salir y obtenerlo aparte del hecho de que el prestamista lo exige como condición de la hipoteca.

¿Hay alguna razón por la cual una persona elegiría voluntariamente comprar PMI a pesar de que no se requiere (o ya no) para su hipoteca? Por ejemplo, ¿alguien diría alguna vez: "¡Guau, me alegro de no haber cancelado el PMI! Cuando ocurrió [fenómeno raro], estuvieron ahí para mí y me dieron lo que necesitaba para que no incumpliera mis pagos. ".

Respuestas (7)

El seguro hipotecario privado protege al prestamista si deja de hacer los pagos de su hipoteca. No beneficia al prestatario, aparte del hecho de que muchos prestamistas lo requieren si su pago inicial no es lo suficientemente grande. Pagar por PMI es esencialmente pagar un seguro para proteger la inversión de otra persona; si no está obligado a hacerlo, no hay ningún beneficio posible para el prestatario. Es como comprar un seguro de automóvil para el automóvil de otra persona: le costará dinero todos los meses, pero no hay ningún escenario en el que obtenga algún beneficio financiero.

Pagar por PMI ciertamente tiene sus usos y puede ser la decisión correcta, para obtener un préstamo en primer lugar, o para obtener una mejor tasa de interés, o para poder hacer un pago inicial más pequeño. Pero no puedo pensar en ninguna razón por la que tendría un préstamo, alcanzaría el 20% de capital y luego continuaría voluntariamente haciendo pagos de PMI para proteger los intereses del banco.

Es posible que desee mencionar el seguro de protección hipotecaria, que es básicamente un PMI inverso. En el sentido de que hace que el dueño de la casa sea completo si tiene que incumplir por razones fuera de su control.
+1 por el segundo párrafo. Elegir pagar PMI para calificar para ciertas características del préstamo. Esto responde mejor a la pregunta.
Puedo pensar en una razón por la que tendría un préstamo, alcanzaría el 20% de capital y luego continuaría voluntariamente haciendo pagos de PMI, ¡si fuera el propietario del banco! (ja ja)
"pero no hay ningún escenario en el que obtenga algún beneficio financiero de ello" - lo hay, si les impide demandarlo por daños y perjuicios si sucede algo malo.
@vsz si les impide demandarlo por daños y perjuicios si sucede algo malo Para ser claros, no es, en absoluto, cómo funciona PMI. No impide que el banco lo persiga por cualquier cosa que les deba. PMI no paga un centavo hasta que el banco lo haya exprimido o haya agotado todas las vías para intentar hacerlo. PMI no lo libera de la obligación de pagar. Tiene, literalmente, ningún beneficio directo para el prestatario (aparte de permitirle potencialmente obtener un préstamo que de otro modo no podría obtener).
@dwizum: Estaba hablando del ejemplo del seguro de automóvil. Si provoco un accidente, mi seguro pagará las reparaciones de la víctima. Sin embargo, si no tengo un seguro (que por cierto es ilegal no tenerlo en la mayoría de las jurisdicciones) la víctima me demandará por daños y perjuicios.
@vsz: está bien, con respecto al seguro de automóvil, eso tiene sentido. Quería aclarar porque, con respecto a PMI, la situación es claramente muy diferente, y las personas que están tratando de armar un escenario en el que PMI ayuda al prestatario pueden haber tomado su comentario en el contexto equivocado.
"no se me ocurre ninguna razón... alcanzar el 20 % de capital y luego continuar voluntariamente con los pagos de PMI" . más costoso que pagar el PMI por el 2% restante (en la forma de pagar para reevaluar el valor de su propiedad para asegurarse de que no se haya depreciado y luego pagar impuestos más altos como resultado).

La mejor manera de entender las pólizas de seguro en general es considerar a quién se le paga y bajo qué circunstancias.

En pocas palabras, las pólizas de PMI le pagan a su prestamista. La condición bajo la cual pagan es si usted no paga y el banco no puede recuperar el saldo del préstamo.

Si compra una casa por $ 100,000 con $ 10,000 de pago inicial y un préstamo de $ 90,000, y luego se va y el préstamo no paga, el banco recuperará su casa. Pero si solo pueden venderlo por $80,000, han perdido $10,000. Su póliza de PMI compensaría al prestamista por esa pérdida de $10,000. Sin embargo, si pueden vender su casa por $95,000, entonces la política del PMI no entra en juego. Por supuesto, los prestamistas no saben de antemano si pueden recuperar una cierta cantidad en algún momento arbitrario en el futuro, por lo que existen políticas de PMI para protegerlos si no pueden.

Una vez que comprende el mecanismo en el que opera PMI, las actitudes y comportamientos a su alrededor se vuelven claros:

  • Literalmente no hay beneficio para el prestatario. Es por eso que nunca ve los beneficios enumerados en las búsquedas web que realiza. El prestatario no obtiene nada por tener un PMI. (Excepto, como otros mencionaron, es posible que puedan obtener un préstamo con términos diferentes que si no aceptaran una póliza de PMI).
  • Hay muchos beneficios potenciales para el prestamista, para los préstamos hipotecarios en los que el prestatario puede terminar patas arriba (debiendo más de lo recuperable de la casa). Esta es la razón por la cual el PMI es común en préstamos con pagos iniciales muy pequeños.
  • A medida que el préstamo se paga y el prestatario tiene más capital recuperable por encima del saldo del préstamo, literalmente no tiene sentido tener un PMI, incluso desde la perspectiva del prestamista. Si el prestamista tiene un saldo pendiente de $ 50k pero recuperar la casa y venderla puede generar $ 100,000, la política ni siquiera entrará en juego. Por lo tanto, podría decirse que no hay beneficio para nadie en un préstamo en el que es poco probable que el prestatario esté al revés.

Muchos bancos no presionan el PMI para los prestatarios que no lo necesitan legítimamente (es decir, no intentan vendérselo a alguien con un pago inicial del 50 %), porque hacerlo probablemente no agregaría ningún beneficio para ellos y un costo -El prestatario inteligente probablemente rechazaría el PMI o simplemente compraría en otro lugar, con un banco que no intente presionarlo.

Las pólizas de PMI están suscritas y tienen un precio similar al de las propias hipotecas. Por lo general, el precio de una póliza se basará en el riesgo (la probabilidad de que el prestatario incumpla) y el tamaño potencial de la reclamación (es decir, el valor tasado de la casa y la relación préstamo-valor). Cuando su prestamista extrae su puntaje de crédito y otra documentación para escribir su préstamo, esa información se comparte con el proveedor de PMI que escribe la póliza. En efecto, en los préstamos en los que se requiere PMI, a menudo ocurre que el proceso de aprobación del proveedor de PMI puede superar al del prestamista; por ejemplo, muchos proveedores de PMI no escribirán pólizas para prestatarios con un puntaje de crédito determinado (generalmente 620), que básicamente significa que los bancos no otorgarán hipotecas que requieran PMI a esos prestatarios, incluso si los suscriptores del banco permitieran que se aprobara el préstamo.

Digamos que compro una casa por $ 110k, con 10k de pago inicial y sucede algo que no es asegurable, pero hace que la casa valga solo $ 50k. Me alejo de la casa y no pago, debo 95k en la casa... ¿Hay alguna forma de que me puedan demandar por los $45k adicionales que PMI podría evitar?
El prestatario siempre es el primero en cobrar por el saldo pendiente. Los prestamistas solo persiguen un reclamo de PMI una vez que literalmente lo han dejado seco. Entonces, sí, el banco definitivamente lo perseguiría por los $ 45k restantes. Técnicamente ni siquiera tienen que demandarte, ya les debes ese dinero. Y los titulares de hipotecas suelen ocupar un lugar bastante alto en la lista de acreedores cuando alguien está en malas condiciones, por lo que rara vez se da el caso de que el PMI pague, a menos que esté literalmente arruinado y no pueda tener un ingreso.
Es una exageración, pero estaba pensando que tener PMI haría que el banco "se rindiera" en tratar de sacarle dinero antes porque tienen un plan de respaldo. Solo estoy tratando de encontrar un caso extremo extraño en el que PMI pueda ayudar a un prestatario.
El reclamo de PMI no pagará a menos que el prestamista pueda demostrar que ha agotado la recuperación de la casa y el prestatario.
Además, si nunca ha conocido a un cobrador que trabaje con hipotecas, ¡puedo decirle que "rendirse" no está en su vocabulario!
@dwizum Esto es interesante, porque parece presentar dos intereses en conflicto para el banco: uno, perseguirlo por lo que debe, está en desacuerdo por cobrar el seguro PMI que parece garantizar literalmente el dinero por menos esfuerzo que tratar de perseguir usted si sus fondos son bajos. ¿En qué momento "se dan por vencidos" y ejercen el reclamo de PMI?
¿En qué momento "se dan por vencidos" y ejercen el reclamo de PMI? cuando han cumplido las condiciones establecidas en la política de PMI. Realmente no crea ningún conflicto de intereses, hay un "orden de operaciones" muy claro, por así decirlo. Es lo mismo que cualquier otro seguro de pérdidas, los criterios de lo que se aplica y cuándo se establecen con anticipación para evitar cualquier conflicto o subjetividad.
1) Malas noticias: la aseguradora PMI puede demandarlo por una deficiencia para recuperar su PMI (por ejemplo, [ avvo.com/legal-answers/… ). (2) No es una mala noticia... si vive en un estado sin recurso, ni el prestamista ni la aseguradora PMI pueden demandarlo si pierden dinero después de la ejecución hipotecaria.

Se me ocurren dos razones, pero ambas se reducen a la razón por la cual el prestamista le dará una hipoteca con PMI y no aprobará un préstamo sin ella. Suponiendo que el prestamista requiere PMI para todas las hipotecas con menos del 20% de pago inicial:

  • Si no puede obtener suficiente efectivo para al menos un pago inicial del 20%, puede obtener el préstamo y pagar el PMI requerido, o no obtener el préstamo. Técnicamente voluntario, aunque no tienes el préstamo/casa si no lo haces.
  • Si tiene suficiente efectivo disponible para al menos un pago inicial del 20 %, puede obtener el préstamo sin PMI o hacer un pago inicial de menos del 20 % y pagar el PMI para que pueda usar el resto del efectivo para otra cosa ( reparaciones necesarias, mejoras deseadas, fiesta de inauguración extravagante, inversiones, etc.). Obviamente, debe considerar si el uso alternativo de los fondos justifica el gasto de PMI.

Los otros seguros que menciona (vida, auto, etc.) son para proteger sus propios intereses, y esa es su motivación para obtenerlos. PMI es para proteger los intereses del prestamista . En realidad, están obteniendo un seguro contra usted por no pagar el préstamo, y simplemente pasando el costo de ese seguro a usted. Si puede obtener un préstamo sin él, no hay ningún beneficio para agregarlo. El beneficio/protección es para el prestamista, por lo que solo tiene sentido pagarlo voluntariamente si el prestamista ofrece algo a cambio.

Las razones anteriores abordan el pago de PMI en una nueva hipoteca. En cuanto a seguir pagándolo cuando ya no se requiere, hay un caso en el que puede ser más barato que la alternativa. La respuesta de Dilip Sarwate a una pregunta sobre un prestamista que se niega a eliminar el PMI resume/cita un artículo de CFPB sobre la eliminación del PMI. Considerando:

  • Usted es elegible para solicitar la eliminación del PMI cuando su préstamo alcanza el 80% LTV (relación préstamo-valor: cuánto debe frente a lo que vale la casa)
  • El prestamista debe rescindir automáticamente el PMI cuando su préstamo esté programado para alcanzar el 78 % de LTV
  • El prestamista puede exigirle documentación si solicita la eliminación, y esta documentación puede costarle dinero (por ejemplo, tarifas de tasación)

Si alcanza el 80 % de LTV y los costos de la documentación que requiere su prestamista exceden lo que pagará por el PMI cuando alcance el 78 %, puede tener sentido optar por seguir pagando el PMI, a pesar de poder eliminarlo.

La pregunta menciona explícitamente mantener el PMI después de que el prestamista le permita cancelarlo. Ambas razones son por qué aceptaría un préstamo con PMI adjunto en primer lugar.
@chepner La pregunta dice elegir comprar PMI a pesar de que no (o ya no) sea obligatorio , lo que incluye tanto el caso en el que aceptaría el PMI desde el principio como en el que continuaría pagándolo cuando ya no sea necesario.
Su primera razón sigue siendo una situación en la que se requiere PMI. El segundo parece extremadamente improbable, ya que solo está pagando intereses con un nombre diferente (y el PMI no es deducible en los mismos términos, si es que lo es, que el interés ordinario). La pregunta es más un escenario en el que el prestamista dice "Proporcionaré este préstamo. Si lo desea, también puede suscribirse a este PMI, pero es completamente opcional".
Nunca he oído hablar de un prestamista que le dé una mejor tasa a alguien que eligió PMI opcional. Realmente no puedo entender cómo eso tiene sentido desde una perspectiva de suscripción o servicio. El PMI no se puede exigir legalmente fuera de ciertas condiciones, entonces, ¿qué impediría que el prestatario se inscribiera para obtener la mejor tasa y luego la bajara? ¿Tienes ejemplos de que esto suceda? Me encantaría aprender cómo funciona.
@dwizum no, es hipotético
Ciñámonos a los hechos, no a las hipótesis no comprobadas, ¿de acuerdo?
@chepner estuvo de acuerdo. respuesta actualizada.
@chepner así es. La pregunta podría ser en qué circunstancias un propietario podría decir: "Mi compañía hipotecaria me informó que podía cancelar el PMI, pero lo mantendré porque también paga por splines mal reticulados y mi vecino tuvo algunos el año pasado. "

El beneficio para el propietario es que puede comprar la casa con un pago inicial más bajo del que necesitaría de otro modo. Entonces, para inventar un caso en el que razonablemente desee pagar el PMI...

Digamos que es justo después de la caída de la bolsa de valores de 2008. Tiene $ 50K en efectivo, quiere comprar una casa por $ 250K, pero también piensa que este sería un muy buen momento para poner su dinero en el mercado. Entonces, en lugar de usar sus $ 50K para hacer un pago inicial del 20%, elige hacer un pago inicial del 10%, pagar el PMI e invertir los otros $ 25K.

Así que acertó, y después de un par de años el mercado se recupera. Sus $25,000 ahora valen $40,000, por lo que puede destinar un poco menos de $25,000 a la hipoteca, dejar de pagar el PMI y tener una ganancia de alrededor de $15,000.

Se requiere PMI para un DP del 10 %, pero la pregunta dice: "¿Hay alguna razón por la cual una persona elegiría voluntariamente comprar PMI a pesar de que no se requiere (o ya no) para su hipoteca?
Parece que está sugiriendo que el PMI es un gasto razonable a pagar para poder invertir su dinero en el mercado de valores. Eso me parece arriesgado. ¿Cómo sabe que sus ganancias superarán las primas? Sin mencionar que tomar la opción de pago inicial más pequeño significa que pagará más intereses en ese período de tiempo.
En una casa de 250k. la diferencia de interés sobre una hipoteca a 30 años al 3,92 % entre el 10 % inicial y el 20 % inicial es de $17.553. Una póliza de PMI para alguien con un crédito A en ese préstamo probablemente costará alrededor de $80 por mes, por lo que hasta que alcancen el umbral del 78% habrán pagado $6,400 en primas de PMI. Entonces, la opción de "invertir en el mercado de valores" en realidad no les dio $15,000, les costó alrededor de $24,000 durante la vida del préstamo, por lo que tienen $9,000 en el hoyo incluso después de los ingresos de la inversión.
@dwizum: Aparentemente, no tenía claro mi suposición de que después de un par de años usarían los $25,000 para pagar la hipoteca, por lo que tendrían solo esos dos años más o menos de pagos adicionales de intereses y PMI. En cuanto a si es un gasto razonable, depende, como cualquier inversión de mercado. Solo estoy usando la retrospectiva para mostrar un caso en el que su suposición sobre las condiciones futuras fue correcta.
@RonJohn No fue necesario para su hipoteca. Podría haber puesto más dinero y no haber pagado el PMI. Pagar PMI, aunque no era obligatorio, le permitió tener un pago inicial más bajo.
@DavidSchwartz, la pregunta es específicamente: "¿Hay alguna razón por la cual una persona elegiría voluntariamente comprar PMI a pesar de que no se requiere (o ya no) para su hipoteca?"
@RonJohn Cierto. Y una de las razones sería que prefieren una hipoteca diferente aunque su hipoteca no lo requiera.
Como dice @RonJohn, esto responde a una pregunta completamente diferente (por qué alguien podría poner más o menos dinero). Del último párrafo: "¿Hay alguna razón por la cual una persona elegiría voluntariamente comprar PMI a pesar de que no se requiere (o ya no) para su hipoteca?"

El Seguro Hipotecario Privado es ventajoso para el flipper de bienes individuales.

Porque flipper individual simplemente no puede aumentar su seguro privado (y es costoso) para cubrir múltiples préstamos. Por lo tanto, PMI será útil ya que se aplica a la hipoteca individual.

Creo que hay un punto que las otras respuestas no han abordado. Si incumple y el banco recupera su inversión a través de PMI, entonces aún ha incumplido. Todavía se le ha cerrado la hipoteca y su calificación crediticia seguirá teniendo un impacto. De acuerdo con este artículo , PMI solo cubre un porcentaje de las pérdidas del banco de todos modos. Entonces, tener PMI no lo protege de ninguna manera. Es solo una protección para el banco que debe pagar para obtener el préstamo.

La mayoría de las otras respuestas hacen todos estos puntos. No estoy seguro de lo que crees que se omitió.
Pensé que las otras respuestas dejaban abierta la posibilidad de que, al proteger al banco, el seguro tendría el efecto secundario de liberar al prestatario también. Debería haber leído con más cuidado, mis disculpas.

Sí. Te asegura en caso de que se haga algún reclamo de algún lado contra tu casa. Y esto puede suceder, y ha sucedido, desde hace mucho tiempo, por ejemplo, cuando una tribu india afirmó que era propietaria de la tierra debido a un tratado gubernamental olvidado hace mucho tiempo. Según recuerdo, la reclamación era válida y resultaron heridas personas que no tenían seguro que las protegiera.

¿No es eso un seguro de título?
¡Bienvenido a Finanzas Personales y Dinero ! Creo en su ejemplo que está pensando en el seguro de título. PMI beneficia al prestamista/titular de la hipoteca, NO al comprador.
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