Actualmente estoy en el proceso de buscar casa para comprar, y una de las opciones es una que cuesta 460K, la cual planeo pagar con un 15% de enganche y el resto (391K) financiado. Como es menos del 20 % de pago inicial, el banco me ofreció dos opciones: pagar un seguro hipotecario (PMI), alrededor de $100/mes, con una tasa del 4,25 %, o pagar el 4,625 % y sin PMI. Los pagos mensuales en ambos casos son aproximadamente iguales (menos de $20/m de diferencia).
Estoy considerando tomar la opción de PMI/tasa baja, ya que, según tengo entendido, podría cancelar el PMI una vez que alcance el 80 % de capital (lo que llevará 4 años en el cronograma de amortización, si lo construí correctamente), y también estoy analizando el calendarios de amortización, termino pagando mucho menos interés de esta manera. Además, si quisiera revender la casa, el saldo de la hipoteca es más bajo cada año del cronograma, lo que significa que obtendré más dinero si vendo antes del final del préstamo. También existe el problema de que el interés sea deducible de impuestos, pero aún no descubrí si es importante (creo que no, pero no estoy 100% seguro).
Sin embargo, tengo la sensación de que el representante del banco (aunque no lo dijo directamente) cree que la opción sin PMI es mucho mejor. Me pregunto si me estoy perdiendo algo o es porque es mejor para el banco (ya que terminaría pagando más intereses).
Lo entiendes perfectamente bien. Lo que pasa con el PMI es que cuando el precio de su casa sube (o el saldo de su préstamo baja) de modo que el saldo de su préstamo está por debajo del 80% del precio actual de la casa, el PMI desaparece. La tasa más alta - no lo hace. Entonces, la opción sin PMI es mucho mejor. Al banco , como sospechabas.
Tus cálculos son correctos. Con el PMI pagará menos intereses y más saldo. En cuanto a las deducciones fiscales, se pueden deducir los intereses, pero el PMI, no (a partir de 2012, según tengo entendido, al menos). Vea los detalles aquí , consulte a un profesional de impuestos para obtener información más actualizada.
Puede haber una tercera opción. El banco te da la primera hipoteca del 80%, y una segunda, quizás una HELOC, por ese 5% que falta. De esta manera, obtiene la tasa más baja y el dinero que le cobrarían por el PMI se destina a pagar el segundo préstamo. Alternativamente, ¿tiene otras fuentes a las que recurrir para cerrar esta pequeña brecha? ¿Quizás un préstamo 401(k)? La tasa será baja y, para la compra de una vivienda, un reembolso de 10 años.
Si estas no son opciones viables, estoy de acuerdo en que tomar la ruta del PMI mientras se realiza un seguimiento del saldo es el camino a seguir.
En mi opinión, el camino correcto generalmente depende de cuánto tiempo depende de permanecer en el hogar y cuánto deposita.
La idea detrás de pagar la tasa más alta es que puede recuperar fácilmente $ 0.25-35 por dólar en impuestos si opta por la tasa más alta, al menos durante los primeros años. Pero ese "beneficio" se vuelve menos valioso con el tiempo, ya que paga más intereses al comienzo del préstamo.
Es un buen trato en muchos casos, ya que la tendencia en los últimos años es hacer un pago inicial del 5% o menos, y la mayoría de las personas se quedan en sus hogares alrededor de 7 años. En su caso, está haciendo un pago inicial sustancial, y con solo 4 años al 80 % de LTV (o menos, si el mercado mejora), tiene más sentido aceptar la tasa más baja con PMI.
Puede consultar con el nuevo proveedor 401k para ver si permiten contribuciones transferibles. Es probable que pueda tomar la cantidad exacta del cheque de reinversión que se puso en la IRA y ponerlo en el nuevo 401k y luego tomar un préstamo. El monto del préstamo se calcula como la mitad del saldo adquirido menos cualquier préstamo pendiente o $50k, lo que sea menor. Espero que esto ayude...
JTP - Pide disculpas a Mónica
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