Después de alcanzar el 80 % de LTV, mi prestamista hipotecario se niega a eliminar el PMI. ¿Algún recurso?

Recientemente refinancié mi casa. En ese momento, en función de la tasación frente a la amortización, descubrí que estaría atrapado con PMI (seguro hipotecario privado) durante aproximadamente 9 meses.

He pagado extra en la hipoteca cada mes y después de 7 meses obtuve mi LTV (relación préstamo-valor) en 79%. ¡Hurra! Así que llamé a Pacific Union y pedí que se eliminara PMI.

La mujer dijo que necesitaría enviar una solicitud por escrito por fax. Luego agregó que mi solicitud por escrito probablemente sería denegada porque mi cuenta no había estado al día en los últimos 12 meses. Le señalé que solo había tenido el préstamo durante 7 meses y que nunca me había retrasado, pero eso no parecía importarle.

Así que envié por fax mi solicitud por escrito. Luego leí toda la documentación de mi préstamo. En ningún lado decía que necesitaba tener el préstamo por 12 meses.

Después de una semana les devolví la llamada y me dijeron que sería otra semana para una decisión.

Entonces, esperé otra semana y llamé. Ahora solo tenían una grabación que decía que estaban demasiado ocupados para atender una llamada y que podía dejar un número de devolución de llamada. Hice esto y nunca escuché de vuelta. Ahora he intentado dos veces más llamarlos. Cada vez que dejo un número y cada vez que no recibo respuesta. Así que volví a enviar una solicitud por escrito.

En este punto, hemos dado la vuelta al próximo mes y en dos días estaré pagando el PMI en el pago de marzo.

¿Tienen algún motivo para no eliminar PMI? ¿No es un mandato federal que el PMI debe eliminarse en un 80 %? ¿Algún recurso que se le ocurra a alguien?

[EDITAR] - Escuché de Pacific Union. Afirman que no firmé nada aceptando estos términos, de lo que estaba seguro. Afirman que estos términos son simplemente automáticos con los préstamos respaldados por Fannie Mai y no importa si me informaron o no sobre estos términos. También optaron por no esconderse detrás de la cláusula de "sin pagos atrasados" y, en cambio, dijeron que necesitaban una tasación para eliminar el PMI. Por supuesto, una tasación es de $ 400 y alcanzaré el 78% LTV antes de pagar tanto extra en PMI. Ahora me he puesto en contacto con un abogado. Actualizaré nuevamente con la opinión que tenga el abogado y si procedo o no.

[EDITAR] - Presenté una queja de BBB. Esperaron más de 30 días para responder. En su respuesta indican que la primera mujer (y algunos usuarios de SE a continuación) están equivocados. El préstamo NO tiene que estar al día durante 12 meses. El préstamo simplemente no necesita pagos atrasados ​​dentro de los 12 meses . Luego se esconden detrás de la solicitud de otra tasación como única razón para no retirarla. Verifiqué con Fannie Mae que respalda el préstamo y me dijeron que esto es opcional para el prestamista, sin embargo, el prestamista puede forzarlo y no tengo ningún recurso. Además, podrían haber pedido una opción de precio de corredor (BPO) o un certificado de valor que me costaría cientos menos.

En este punto no puedo seguir peleando porque la cantidad de PMI que pagaré hasta el 78% LTV es igual o menor que el costo de tasación de $400.

[EDITAR] A partir de agosto de 2015, he alcanzado el 78 % de LTV. Llamé a Pacific Union para asegurarme de que se había producido la cancelación automática del PMI. Dijeron que no, que tendría que solicitarlo por escrito. Esto es una violación de la ley federal ya que se supone que es automático. También dijeron que aún lo negarían porque ahora quieren 24 meses de buena historia. He enviado una carta amenazante y estoy esperando una respuesta. Si viene algún abogado y lee esto, seguro que me gustaría contratarlo.

[EDITAR] Después de mi carta, dijeron que eliminarían PMI. No lo hicieron y me acusaron de nuevo en septiembre. Los llamé una vez más y me quejé. Dijeron que iban a eliminar PMI. ¡Luego me cobraron nuevamente en octubre! Llamé de nuevo. Llamé de nuevo y me volví loco por teléfono. Finalmente se eliminó el PMI para noviembre de 2015. Primer mes sin él.

Aquí hay un artículo decente sobre esto mientras espera una respuesta más completa: consumerfinance.gov/askcfpb/202/…
¿Sus solicitudes por escrito se envían por correo certificado (o equivalente en su país)? Además, tenga cuidado con lo que debe o puede eliminarse.
He enviado por fax las solicitudes por escrito. La única vez que me comuniqué, reconocieron haberlo recibido y dijeron que aún no habían tomado una decisión.
Mi prestamista también arrastró sus pies. Acabo de enviar un correo electrónico tras otro preguntándoles dónde estaban en el proceso, si habían hecho las cosas que dijeron que harían y no me dijeron o simplemente no las habían hecho, etc. Claramente estaba dejando un rastro de documentos para un caso judicial (También subvaluaron mi casa, así que tuve que pagar un poco más para llegar al 80%). En mi caso, se dieron por vencidos, pero tuve que amenazar implícitamente con emprender acciones legales, mostrar que estaba documentando todas sus tonterías y realmente trabajar para lograrlo. Supongo que esto suele funcionar, pero tal vez la gente realmente necesite un abogado.
Tengo curiosidad, ¿cuál fue el LTV al cierre? Es muy inusual tener un PMI planificado tan corto, es como si estuviera corto por unos $ 1000 o menos. ¿Alguien le aconsejó que tratara de encontrar esta pequeña diferencia, advirtiendo del costo desproporcionadamente alto de PMI para esta pequeña escasez?
Cuando obtuve el préstamo, el préstamo era de $6383.79 demasiado alto para evitar el PMI. No había forma de llegar a tanto. Alcancé eso en 7 meses porque tengo un préstamo de 15 años a las tasas bajas de hoy. También pagué extra cada mes explícitamente por la razón de eliminar el PMI antes de tiempo.
¿Es esto por casualidad un préstamo de la FHA? A partir de junio de 2013, se requiere PMI en el préstamo durante todo el plazo SI se trata de un préstamo de la FHA.
No, no es FHA. Al ser un refinanciamiento, no creo que eso sea posible. ¿No es eso sólo para los compradores por primera vez?
Mucha buena información sobre las regulaciones en torno a esto, sin embargo, otro ángulo es cómo hacer que tomen una decisión más rápido. Vaya a las redes sociales, menciónelos arrastrando los pies y costando dinero a sus clientes en su FB y Twitter. Puede que se sorprenda de lo rápido que se pueden acelerar las decisiones cuando pone su reputación en juego.
¿Qué parte de la frase ".... su prestamista aún debe cancelar el PMI en la fecha en que su saldo principal está programado para alcanzar el 78 por ciento ..." en " Terminación automática del PMI Incluso si no le pide a su prestamista que cancele el PMI , su prestamista aún debe cancelar el PMI en la fecha en que su saldo principal está programado para alcanzar el 78 por ciento del valor original de su casa". tu no entiendes. Si el saldo de su préstamo llega al 78% antes de la fecha en que estaba programado para llegar al 78%, el prestamista no está obligado a eliminar automáticamente el PMI. Eres, por supuesto, libre de hacer la solicitud.
@DilipSarwate No lo entiendes. La palabra scheduledsignifica la amortización programada. No significa una fecha. si su LTV scheduleddebe alcanzar el 78 % cuando debe $100 000, ese es el número que debe alcanzar. No importa en qué día hagas esto. Lo que realmente significa es que el prestamista no puede decir que necesita una nueva tasación o que su valor ha cambiado y elegir un nuevo número. Si su préstamo está programado para ser del 78 % cuando deba $x, entonces, tan pronto como deba $x, se puede eliminar.
@DilipSarwate Por cierto, también he llegado a la fecha. No me di cuenta de eso hasta ahora, pero verifiqué el cronograma original y el pago de este mes fue la fecha programada original del 78 %. Me pagan de más $600 más o menos porque pago extra. Pero las fechas son una y la misma. Entonces, suponiendo que tenga razón, mi compañía hipotecaria todavía está equivocada.
"Usted no entiende." Oh bueno, nunca discutas con un tonto; Es posible que las personas que escuchan no puedan notar la diferencia. Le deseo todo lo mejor en sus tratos futuros con su prestamista y su abogado.
@DilipSarwate ¿No puedes leer? Llegué a la fecha de la amortización prevista del 78%. También alcancé el valor del 78%. Así que cualquiera que sea, lo hice.
Al refinanciar, ¿el LTV del 78 % tiene que reducir automáticamente el PMI en función del precio de compra/valor de tasación o del valor de tasación del refinanciamiento?
La caída automática se basa en el precio/préstamo original y la amortización original.
¿Puede por favor darnos una actualización sobre lo que pasó? Podríamos estar en una situación similar: estamos cerca del 80% (en menos de un año, ya que pagamos por adelantado como locos asumiendo que el PMI desaparecerá), y podemos pagar el resto con nuestro "dinero de emergencia". Las fechas previstas del 80% y el 78% están a años de distancia. Realmente odiaría hacer una tasación ya que $ 500 parece una fortuna :)
@ svictor9 Lo actualicé. La eliminación del 80 % del PMI se basa en la amortización original, no en lo que ha pagado. Pagar extra no ayuda. Así que necesitas una tasación para eso. La regla del 78% es la misma. Alcancé el 78% en ambas categorías al mismo tiempo, así que para mí no hizo ninguna diferencia. Terminé pagando 8 meses adicionales de PMI. Tres de esos meses fueron ilegales ya que estaba por debajo del 78%. Los otros eran simplemente turbios.
Solo por curiosidad, esto tomó mucho tiempo. ¿Por qué no solicitó otro préstamo a través de un prestamista diferente? A menos que la tasa de interés estuviera subiendo (dudo que obtuvieras una gran tasa de interés con un préstamo de menos del 20 % de todos modos), habría pensado que podrías haber obtenido una mejor tasa de interés, sin PMI Y una tasación gratuita al acudir a otro prestamista.
@BillK Porque un nuevo préstamo requeriría una nueva tarifa de tasación, nuevas tarifas de originación de préstamos, etc.
@Paul Solo por curiosidad, ¿preguntaste? Admito que la última vez que traté de préstamos fue justo antes del colapso financiero, pero en ese momento estaban dispuestos a cubrir todas las tarifas por una tasa de interés ligeramente más alta. En ese momento refinancié 3 o 4 veces durante algunos años, cada vez de forma gratuita y con una tasa de interés más baja. La clave parecía ser encontrar un buen financiador que pudiera establecer el préstamo y NO ir directamente a ninguna institución.
@BillK No pregunté porque la tarifa de tasación por sí sola iba a ser más alta que el PMI que pagaría. Ningún banco en ese momento o desde entonces daría un préstamo sin ningún cargo, especialmente ese.

Respuestas (5)

Aquí hay buena información:

http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/private-mortgage-insurance-pmi-30108.html

La Ley dice que puede solicitar que se cancele su PMI cuando haya pagado su hipoteca al 80% del préstamo, si tiene un buen historial de pago y cumplimiento de los términos de su hipoteca, hace una solicitud por escrito, y demuestras que el valor de la propiedad no ha bajado, ni la has gravado con gravámenes (como una segunda hipoteca). Si cumple con todas estas condiciones, el prestamista debe conceder su solicitud para cancelar el PMI.

http://www.federalreserve.gov/boarddocs/caletters/2004/0405/CA04-5Attach1.pdf

Un prestatario tiene un buen historial de pago si el prestatario: (1) no ha realizado un pago con 60 días o más de atraso dentro de los primeros 12 meses de los últimos 2 años antes de la última fecha de cancelación o la fecha en que el prestatario solicita la cancelación; o (2) no ha realizado un pago que tenía 30 días o más de atraso dentro de los 12 meses anteriores a la última de la fecha de cancelación o la fecha en que el prestatario solicita la cancelación.

(mi lectura de eso es que, dado que no ha tenido pagos atrasados, tiene un buen historial de pagos)

Si todavía se niegan, necesita un abogado y lo necesita lo antes posible, no lo posponga en absoluto. Un buen abogado de propiedad residencial conocerá la ley, sabrá cómo remediarlo y sabrá cómo asegurarse de que no se desperdicie nada de su dinero.

Gracias. Realmente no tengo opción para un abogado ya que PMI en los próximos 5 a 6 meses será más barato que el abogado. A menos que también pueda demandar por los costos del abogado. Yo investigaré.
Si demanda, su abogado también debe demandar por honorarios legales. Por lo general, todo lo que se requiere es una carta escrita con severidad durante una o dos horas de tiempo del abogado.
+1 y marcar como respuesta. En el futuro, publicaré un comentario con el resultado en caso de que alguien más se encuentre con esto.
Creo que aquí se pasó por alto un gran punto... Si demanda, perderá. No tienes los 12 meses prescritos en las directrices de la Fed. Su prestamista argumentará con éxito que no tiene un historial de pago suficiente con ellos. Cuando refinancia es otra hipoteca y el reloj se reinicia ya que el pago, el valor de la garantía, etc. son diferentes.
@ jbarker2160 No dice que necesito "12 meses de pagos no atrasados". Dice que necesito "no haber realizado ningún pago atrasado en los últimos 12 meses". Que no tengo. La diferencia en la redacción es mi fuente de discordia. Puede sonar a pelos de punta, pero no lo es. Esos son dos requisitos completamente separados.
Está bien. Puede confiar en su opinión desinformada, pero su banco no rechazaría este tipo de cosas a menos que tuviera una razón. Los bancos son especialmente buenos para retener su dinero.
@jbarker2160: Los bancos no necesitan una razón, solo necesitan una historia medianamente creíble. En este caso, llamaría a un abogado para obtener una cotización y se la enviaría al banco: "esto es lo que reclamaré en costos legales". La cotización es gratuita, pero deja en claro que habla absolutamente en serio. Si esto falla, aún puede hacer que el abogado escriba otra carta.
Tal vez el banco simplemente esté apostando a que puede detenerse el tiempo suficiente para garantizar que "el prestatario satisfaga cualquier requisito del titular de la hipoteca para: (i) evidencia de un tipo establecido de antemano de que el valor de la propiedad no ha disminuido por debajo del valor original y (ii) la certificación de que el patrimonio del prestatario en la propiedad no está sujeto a un gravamen subordinado (12 USC 4902(a)(4))" no se produce hasta que se recibe el dinero de otro mes.
@MSalters, como alguien que realmente tiene conocimiento de las leyes involucradas, su consejo no es muy bueno. Un refinanciamiento es conocido como un evento significativo. Esto reinicia el reloj en todo el historial de pagos. El banco no tiene forma de saber por qué el prestatario decidió refinanciar. Las personas a veces refinancian cuando tienen dificultades financieras y, por lo tanto, el REGLAMENTO le da al banco 12 meses de experiencia en el nuevo préstamo. También puede haber estado muy bien en los contratos que firmó el prestatario que tendrían que pagar el PMI durante 12 meses independientemente (esto es común).
@ jbarker2160 No estoy tratando de discutir contigo. Expresaste claramente tu opinión. Pero los bancos solo necesitan una buena razón financiera , no una razón legal para hacer cumplir la política de la forma en que lo hacen aquí. Los bancos realizan actividades ilegales todo el tiempo. A menudo se ven afectados por demandas colectivas por interpretar las leyes de una manera que les proporciona más dinero. Creo que su postura aquí es ilegal. Sí, existe la posibilidad de que me equivoque. Me pondré en contacto con un abogado el lunes y publicaré una actualización.
@jbarker2160: Es posible que desee respaldar su opinión con algunos hechos. El banco debe tener una razón legal para rechazar ese préstamo. No hay una excepción de "primeros 12 meses" en la HPA. Lo único cercano a esos míticos 12 meses es el "buen historial de pago", que se define por la ausencia de eventos específicos que se enumeran de manera exhaustiva en el Código 12 de EE. UU. § 4901.4

Esto es lo que la Oficina de Protección Financiera del Consumidor tiene que decir sobre el asunto (he agregado énfasis a algunas palabras clave aquí y allá). El enlace está tomado del primer comentario sobre la pregunta que fue escrito por el moderador JohnFx,

Solicite la cancelación del PMI
La Ley de Protección de Propietarios de Vivienda le otorga el derecho de solicitar que su prestamista cancele el PMI cuando haya llegado a la fecha en que el saldo principal de su hipoteca está programado para caer al 80 por ciento del valor original de su casa. Se le debería haber dado esta fecha por escrito en un formulario de divulgación del PMI cuando recibió su hipoteca. Si no puede encontrar el formulario de divulgación, comuníquese con su prestamista.

También puede realizar esta solicitud antes si ha realizado pagos adicionales para reducir el saldo de capital de su hipoteca al 80 por ciento del valor original de su vivienda.

Hay otros criterios importantes que debe cumplir si desea cancelar el PMI de su préstamo:

  • Tu solicitud debe ir por escrito.
  • Debe tener un buen historial de pago y estar al día en sus pagos.
  • Su prestamista puede solicitarle que certifique que no existen gravámenes menores (como una segunda hipoteca) sobre su vivienda.
  • Su prestamista también puede exigirle que presente pruebas (por ejemplo, una tasación) de que el valor de su propiedad no ha disminuido por debajo del valor de la vivienda cuando la compró por primera vez. Si el valor de su casa ha disminuido, es posible que no pueda cancelar el PMI.

Si cumple con estos requisitos, su administrador generalmente debe cancelar su PMI cuando lo solicite.

Terminación automática del PMI
Incluso si no le pide a su prestamista que cancele el PMI, su prestamista aún debe cancelar el PMI en la fecha en que su saldo principal está programado para alcanzar el 78 por ciento del valor original de su casa. También debe estar al día con sus pagos en la fecha de cancelación anticipada. De lo contrario, PMI no se cancelará hasta poco después de que se actualicen sus pagos.

Vale la pena señalar que una solicitud de terminación es diferente a una solicitud de cancelación. Su prestamista debe rescindir el PMI incluso si el saldo del capital de su préstamo no ha llegado al 78 por ciento del valor original de su casa, por ejemplo, porque el valor de su casa disminuyó.

respuesta original

Puede solicitar la eliminación del PMI tan pronto como su relación LTV alcance el 80% según el calendario de amortización y el prestamista debe conceder la solicitud siempre que su cuenta esté al día, es decir, no haya atrasado pagos o realizado pagos atrasados ​​y su LTV realmente está al 80% según el programa de amortización (que utiliza el valor de tasación original de la casa). Puede solicitar la eliminación del PMI si su relación LTV alcanza el 80% antes de la fecha programada porque ha realizado pagos adicionales, etc., pero el prestamista no está obligado a conceder esta solicitud sin más preámbulos; el prestamista puede pedirle que pague una tasación para asegurarse de que el valor de la casa no haya disminuido mientras tanto y que usted realmente estéal 80 % de LTV, y puede rechazar la solicitud si se niega a pagar la tasación o si la tasación muestra que el valor de la tasación ha disminuido y, por lo tanto, no está realmente al 80 % de LTV según el nuevo valor de tasación. Cuando su relación LTV alcanza el 78% (valor según la tasación original), el prestamista debe eliminar el PMI incluso si aún no lo ha solicitado. Algunos prestamistas pueden ser más olvidadizos que otros sobre este asunto.

Esto es absolutamente falso. El PMI es proporcionado por una compañía de seguros y en muchos contratos hipotecarios hay un período mínimo en el que se debe pagar el PMI para que la compañía de seguros obtenga ganancias. De lo contrario, hay un costo inicial mayor para el seguro. Ni siquiera tuve que pagar PMI y este lenguaje estaba en mis documentos de préstamo.
@DilipSarwate, no voté en contra y aún no has resuelto la pregunta. Su "evidencia" todavía dice que se requiere un buen historial de pago sin definir qué significa eso. Literalmente no has aclarado nada.
@ jbarker2160: cuando la amortización natural alcanza el 78 % de LTV, se activa la "terminación automática del PMI". Eso es importante. Y responde la pregunta. Esto se discutió en un hilo diferente aquí y ese fue el remate. (El umbral más rápido de prepago es un poco diferente)
@JoeTaxpayer, ese no es el final y es por eso que se enumeran todas esas condiciones. Todas las condiciones del acto deben cumplirse antes de que se active el término automático. Recientemente escribí el software hipotecario para un banco regional muy grande y los más de 12 meses de pagos a tiempo desde la fecha de inicio del nuevo préstamo estaban codificados en su sistema. Diría que si no fuera una apuesta segura, no habrían implementado esta regla comercial.
@ jbarker2160: la terminación automática de PMI no requiere otras condiciones, solo la amortización natural que alcanza el 78 % de LTV.
Ayer, tanto Fannie Mae como el prestamista confirmaron lo que estaba diciendo. "Sin pagos atrasados ​​dentro de los 12 meses" no es lo mismo que "buen historial durante 12 meses". Usted TIENE derecho a que se elimine el PMI dentro de los 12 meses. Período.

Paul, tengo que estar de acuerdo con JBarker; el hecho de que se mencionara 12 meses en la regla le da al prestamista una salida. Argumentarían que un buen historial de pago se define legalmente como un período mínimo de 12 meses. Después de todo, ¿quién puede decir que no incumplirá en los meses 8 a 12? Diría que aguante la tormenta hasta que haya pasado el primer año y luego les envíe una solicitud por escrito por correo certificado (ni siquiera confíe en los faxes). Si no eliminan el PMI, es hora de ver a un abogado. La mayoría de las consultas iniciales son gratuitas y es posible que todo lo que tenga que hacer sea enviar una carta de miedo. Por último, si nada de eso funciona y las tasas de interés prevalecientes no son demasiado altas, quizás deba refinanciar con otro prestamista. Suenan como idiotas de todos modos por esquivar tus llamadas. Buena suerte.

Me parece bien. Y si así es como va, entonces así es como va. De hecho, no recuerdo haber firmado nada relacionado con una regla de 12 meses y me gustaría que me devuelvan lo que firmé. También cuestiono esa interpretación, pero puede que me quede atascado con ella.
Es su responsabilidad tomar y conservar copias de archivo de todo lo que firme. Aunque probablemente pueda obtener copias más tarde, es posible que deba pagarles por los recursos utilizados para recuperarlas. SIEMPRE sepa exactamente lo que está firmando antes de firmarlo, guarde una copia de archivo y obtenga explicaciones de cualquier cosa que no esté clara... y si tiene dudas sobre algo más que un acuerdo trivial, considere contratar a un abogado para que lo lea y decirle qué elementos debe intentar haber tachado. Los dioses saben que SU equipo legal lo revisó antes de que lo vieras...
" el hecho de que se mencionara 12 meses en la regla le da al prestamista una salida. " No, no lo hace. La "regla" es inexistente.
@smci Muy bien puede darle una salida al prestamista. Puede haber otras reglas o precedentes legales que le den al prestamista cierta libertad de acción sobre cómo interpretar el historial de pagos, es decir, se le puede permitir al prestamista interpretar el "historial de pagos" como pagos a él específicamente. En cuanto a que la regla no existe, el documento de la Reserva Federal vinculado describe una ley de EE. UU., si va a decir que eso no se aplica, le sugiero que proporcione una cita de algún tipo.
@David no existe tal regla de "historial de pago mínimo de 12 meses", citando el documento de la Reserva Federal. Simplemente no hay un "historial de pago mínimo". Leelo de nuevo. También "A.) CANCELACIÓN SOLICITADA POR EL PRESTATARIO El prestatario puede iniciar la cancelación... mediante la presentación de una solicitud por escrito. El administrador debe tomar medidas para cancelar el PMI cuando ocurra la fecha de cancelación ..." No "si lo desea", o "a menos que reglas adicionales inventadas".
Sí, y en esa misma sección una de las condiciones / viñetas (en la página siguiente) es que "el prestatario tenga un buen historial de pago", definido en una nota al pie como no tener más de 30/60 días de retraso en los últimos 12 meses. El lenguaje es algo vago: inicialmente lo leí como "sin pagos atrasados ​​en esta hipoteca en particular", pero me di cuenta de que puede significar "sin pagos atrasados ​​en ninguna factura".
... depende del significado preciso de "buen historial de pago" en esta situación, y si el prestamista tiene algún margen de maniobra para interpretar eso. No digo que se apliquen otras reglas o precedentes, solo que puede haber ... IANAL, por lo que no me gustaría aconsejar al OP como si estuviera seguro de que mi lectura (quizás ingenua) era correcta.

Mi experiencia es que sin la documentación legal adecuada (una tasación) que demuestre que está por debajo del 80 % de LTV, se quedará atrapado en el PMI.

En mi estado, los impuestos estatales se basan en la valoración de los asesores fiscales del condado, que suele ser alrededor del 80 % del valor de mercado y no tiene en cuenta las condiciones del mercado. A los prestamistas les encanta sacar el valor fiscal (registro público) y afirmar: "Basado en el tasador del condado; (a quien toman como un profesional en el campo) el valor de su propiedad vale ($X) y su préstamo ($X) por lo que su LTV es ($ X) Este enfoque es una práctica generalmente aceptada en el campo y el prestamista ganará esa batalla legal en la corte cada vez. Estoy convencido de que todos están confabulados, pero esa es una publicación diferente

Hay dos formas de evitar esto: 1- obtener una tasación, que aceptarán al pie de la letra. Le costará $ 400 por adelantado, por lo que existe cierto riesgo si obtiene un tasador que favorece un valor más bajo. Su prestamista también puede exigir que elijan al Tasador (el mío lo hizo), lo que parece una tontería, y probablemente lo sea, pero tuve suerte y mi PMI se redujo. Consulte con su prestamista para ver lo que requieren antes de que se quede sin obtener una tasación por su cuenta.

La ruta 2 es igualmente riesgosa, pero tiene un costo inicial menor. Puede solicitar al Tasador de Impuestos que aumente su valor imponible para reflejar el valor real de mercado. Dado que el prestamista acepta su evaluación como profesional, el prestamista reducirá su PMI si el valor se eleva para reflejar más del 20% de capital. El Tasador puede o no ser receptivo a aumentar su valor fiscal, e incluso suponiendo que lo haga, hay algunas cosas que debe tener en cuenta. Si su valor fiscal aumenta, sus impuestos también aumentarán y se mantendrán así con el tiempo, por lo que si se encuentra en un estado con altos impuestos sobre la propiedad, pagará los $400 que ahorró y más, en muy poco tiempo. Es posible que sus vecinos no vean favorablemente su mayor valor ya que el tasador puede considerar adecuado aumentar los impuestos en el vecindario, ya que usted lo ha alertado sobre el hecho de que su propiedad estaba infravalorada.

También puede optar por continuar con el asunto legalmente, pero a menos que se involucre en una demanda colectiva o consiga un abogado que esté dispuesto a trabajar pro bono, gastará $ 400 antes de saber si tiene un caso.

Buena suerte

Tiene razón en la eliminación solicitada de PMI, al 80 % de LTV. Pero no se necesita tasación al 78%. En ese momento es forzado a ser eliminado. Así que tienes razón en mi publicación original, pero ahora estoy en un 78 % y aún no la eliminan.
Paul, la carga de la prueba recae en usted, por lo que incluso si ha pagado el 50 % del préstamo original, si el LTV no está por debajo del 80 %, el prestamista aún tiene derecho a exigir el PMI. Dado que el 78 % está dentro del margen de error para las valoraciones de propiedades, el argumento de los prestamistas será que hasta que demuestre que tiene más del 20 % de capital, no lo tendrá.
Hay demasiadas declaraciones incorrectas en esta respuesta, incluido un completo malentendido de lo que significa LTV.
@ user31026 Estás más que equivocado. Al 80%, la carga de la prueba recae sobre mí. Con un 78 %, ya no existe la carga de la prueba. Por favor, lea las leyes reales sobre esto antes de comentar.
Paul, tal vez entiendo mal la situación. ¿Está diciendo que pagó el monto del préstamo hasta el 78% del valor original del préstamo, o que debido a las condiciones del mercado tiene más del 20% de capital? Si es el primero, entonces tiene razón, no hay razón para que el prestamista niegue la eliminación del PMI. Si es el segundo, la carga de la prueba sigue siendo tuya.

En una situación similar, siguiendo el consejo de mi colega más experimentado, en lugar de PMI, arreglé una segunda hipoteca (del mismo banco). Sí, tiene una tasa 1% más alta, pero fue trivial cerrarlo cuando se pagó.

Después de alcanzar el 80 % de LTV, mi prestamista hipotecario se niega a eliminar el PMI. ¿Algún recurso?
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