¿Hacer pagos adicionales para una casa casi pagada o una casa más nueva?

Mi esposa y yo tenemos dos casas: una en la que viven sus padres y solo le quedan 4.5 años de pagos de hipoteca, la otra en la que vivimos y solo lleva 2 años en una hipoteca de 30 años. Ella ha estado haciendo pagos adicionales en la casa de 4,5 años durante muchos años, por lo tanto, se pagará unos 10 años antes. La mayor parte del pago mensual ahora es capital, y estimo que si continúa con los pagos adicionales, solo lo pagará en aproximadamente 4 años. Ambas hipotecas tienen una tasa de interés similar. ¿Deberíamos destinar esos pagos adicionales a la segunda casa? ¿Incluso hace alguna diferencia?

¿Estás en los Estados Unidos? ¿Detallas? Si no, su hipoteca es la tasa de interés bruta, pero el interés del alquiler compensa los ingresos por alquiler. Esto puede marcar la diferencia.
@JoeTaxpayer OP parece ser de Atlanta, así que supongo que EE. UU.
@JoeTaxpayer, ¿qué te hace pensar que tienen ingresos por alquiler? Poster dijo que sus padres viven en la casa. Tal vez estén pagando el alquiler y tal vez no.
@ Jay: pregunté si estaban en los EE. UU. En los EE. UU., si soy dueño de una casa y mi familia vive en ella, como describió Tim, hay un alquiler imputado independientemente de la transferencia de dinero. Y para una casa de alquiler, hay depreciación, etc. Es un alquiler, lo quiera él o no. O al menos lo diría el IRS.
@JoeTaxpayer Hmm, no creo que sea cierto. La publicación 527 del IRS entra en detalles insoportables sobre cómo determinar cuándo está utilizando una propiedad de alquiler para "uso personal", y dice que no puede deducir los gastos incurridos durante el uso personal, incluidas las reglas para prorratear cosas como el seguro y la hipoteca. El uso personal se define explícitamente para incluir el uso por parte de un padre o abuelo. (Sección 5 de este pub). No veo nada en este pub sobre el alquiler imputado. Por supuesto, eso podría estar en algún otro bar del IRS, pero parece paradójico decir que tienes que pagar impuestos sobre el alquiler imputado pero no puedes...
... deducir los gastos. (No es que las reglas del IRS sean necesariamente justas).
No están pagando el alquiler (no hay forma de hacerlo). Tenía la esperanza de que una vez que se pague, podamos hacer una hipoteca inversa para que el capital no esté inmovilizado y no trabaje para nosotros, pero creo que esa no es una opción.

Respuestas (3)

¿Cuáles son las tasas de interés? si son de hace 10 años pueden ser muy altos. Consultaría con una cooperativa de crédito para un préstamo de 5 años al 2.8% de interés. Pague ambas hipotecas con él. Y pague el préstamo a 5 años en 5 años o menos. No lo pagaría antes porque a 2,8 es casi un préstamo gratuito debido a la inflación y al rendimiento que puede obtener de su dinero extra comprando activos de bajo riesgo.

Ambas tasas son similares, alrededor del 3,8 por ciento.
Ok, ese es un gran número. En lo personal tengo el 4% en dos hipotecas de dos casas, estoy en mi 3er y 2do año en ellas. No pagaré un centavo por encima del mínimo. El año pasado gané el 17 % de mis inversiones y acabo de ver que este año gané el 9,69 %. No espero ganar el 4 % de mis inversiones todos los años, pero no tengo que hacerlo. En 10 años podría ganar más del 4 % en CD o la inflación será del 2 % al 3 % durante décadas. Esto realmente no le afecta porque no le queda mucho tiempo en estas hipotecas pero más para que otras personas lean. No olvidemos que su interés en una cancelación también.

Siempre que las tasas de interés sean similares, y aún desee hacer sobrepagos en hipotecas, entonces la mejor opción es poner todo el capital (disponible para sobrepagos) en la hipoteca que tiene el plazo más largo restante .

En la mayoría de los casos, esta será la hipoteca con la mayor cantidad de capital restante, como en su caso, es la hipoteca a 30 años.

La razón de esto es:

  • si paga de más $1,000 dólares en su hipoteca con 4 años restantes. Dado que es un sobrepago, los $1,000 completos están pagando el capital. Por lo tanto, ahorrará la tasa de interés (3.8% de su comentario) en $1,000 durante los próximos 4 años: $1,000*0.038*4= $152

  • si paga de más $1,000 dólares en su hipoteca con 30 años restantes. Nuevamente, los $ 1000 completos están pagando el capital. Esta vez no pagará la tasa de interés de $1,000 por 30 años: $1,000*0.038*30= $1,140

Entonces, al pagar la misma suma en su hipoteca más larga, ya ahorró el equivalente a uno o dos pagos mensuales en esta hipoteca. El ahorro en la hipoteca más corta no es tan atractivo.

Dado que sus tasas de interés son similares, puede aplicar un factor simple para comparar cualquier pago en exceso de las dos hipotecas: la proporción de tiempo restante en la hipoteca. R = 30 (años) / 4 (años) = 7,5

Esto significa que cualquier sobrepago en la hipoteca larga le ahorrará 7.5 veces más dinero que un sobrepago similar en la hipoteca corta. Ahora haz tu elección ;-)

Está ignorando que en su primer escenario, el préstamo más pequeño se liquidará antes y sus pagos se podrán aplicar al más grande. Si tienes eso en cuenta, verás que ambos escenarios son equivalentes.

Si las tasas de interés son idénticas, no importa, suponiendo que las hipotecas tengan un tratamiento fiscal idéntico (si obtiene una exención fiscal en una pero no en la otra, la situación cambia). Y: Una vez cancelado el préstamo más pequeño, debe aplicar sus pagos al otro.

No importa dónde coloque 1000 USD adicionales, siempre le ahorrará 38 USD por año por cada año hasta que se paguen ambas hipotecas.

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