¿Existe alguna fórmula para analizar si una propiedad de inversión es una buena inversión?

No existe una fórmula genérica como tal, pero puede calcularla utilizando todos los ingresos y gastos conocidos y haciendo algunas suposiciones informadas.

En general, debe conocer sus costos de compra, que incluyen el precio de compra, los honorarios legales, los impuestos (en Australia tenemos el impuesto de timbre, que es un impuesto estatal importante cuando compra una propiedad). Otras cosas a considerar incluyen estimaciones para reparaciones y/o renovaciones. Además, debe observar el crecimiento a largo plazo en su área y usar esto como una estimación de su crecimiento potencial durante el período en que desea mantener la propiedad, y estimar los honorarios del agente si fuera a vender y la depreciación del edificio. . Estas cosas, incluidos los honorarios del agente al vender y la depreciación del edificio, se agregarán o deducirán a su base de costos para determinar la cantidad de ganancia de capital cuando venda la propiedad. A continuación, debe multiplicar esta ganancia por la tasa del impuesto sobre las ganancias de capital para determinar el impuesto sobre las ganancias de capital que tendrá que pagar.

A partir de todos los elementos anteriores, podrá estimar la ganancia de capital neta (después de todos los impuestos) que podría esperar obtener de la propiedad durante el período que desea conservar.

Con respecto a la tenencia y el alquiler de la propiedad, las cosas que deberá considerar incluyen el alquiler, el crecimiento a largo plazo del alquiler en su área y todos los gastos, incluidos los cargos e intereses del préstamo, seguros, tasas, impuestos sobre la tierra y una estimación. del costo anual de mantenimiento por año. Además, deberá considerar cualquier deducción por depreciación que pueda reclamar. Otras cosas que deberá tener en cuenta es el cambio en estos valores a medida que pasa el tiempo y proporcione una estimación de estos en sus cálculos. Cualquier aumento en el valor de la tierra aumentará el monto de las tasas y el impuesto sobre la tierra que usted paga y, en general, sus costos de seguro y mantenimiento aumentarán con el tiempo. Sin embargo, sus pagos de interés e hipoteca se reducirán con el tiempo. ¿Sus aumentos de alquiler cubrirán sus aumentos en los gastos?

A partir de todos los elementos anteriores, debería poder calcular una estimación de su ganancia o pérdida neta de alquiler para cada año. Nuevamente, haga esto por la cantidad de años que desea conservar la propiedad y luego sume el total para obtener una ganancia o pérdida neta. Si hay una pérdida neta de los ingresos, entonces debe considerar si la ganancia de capital neta cubrirá estas pérdidas y aún le dará un rendimiento razonable durante el período en que será propietario de la propiedad.

A continuación se muestra un ejemplo de cálculo que muestra la mayoría de las variables que he discutido.

Cuando invierte en una propiedad, paga dinero para comprar la propiedad. Sin embargo, no tenía que gastar el dinero en la propiedad: podría haberlo invertido en el mercado de valores y esperar obtener una tasa de rendimiento real anualizada del 4% más o menos.

Entonces, si quiere saber si algo es una "buena inversión", pregúntese si su ingreso neto anual será más o menos del 4% del dinero que invierte, y si es más o menos riesgoso que el mercado de valores, y tratar de juzgar en consecuencia.

Predecir el ingreso neto, sin embargo, es una lata de gusanos, doblemente cuando algunos de sus gastos no están denominados en dólares (por ejemplo, el tiempo que dedica a manejar la propiedad personalmente) y otros deben amortizarse en un período de tiempo impredecible. (¿cuánto durará realmente esa reparación del horno ?). Además, su ganancia de capital anualizada y sus ingresos por alquiler también son impredecibles; No se puede esperar que los aumentos de alquiler en un área determinada se ajusten a una fórmula matemática predeterminada. En última instancia, es imposible predecir en el caso general: si fuera posible, probablemente nos habríamos saltado la última burbuja inmobiliaria, por lo que no existe una fórmula única y simple.

No conozco ninguna fórmula genérica para determinar si una propiedad de inversión es una buena inversión, además de la fórmula trivial. Asegúrese de que sus ingresos sean mayores que sus gastos y espere que el valor de la propiedad no baje.

Algunas personas le dirán que espere que el alquiler mensual sea un porcentaje fijo del precio de compra, pero ese es un objetivo, no una certeza. También es imposible estimar la dificultad para alquilar la propiedad, o cuánto durará el techo. Los impuestos no se pueden predecir, a medida que aumenta el valor de la casa, también lo hacen los impuestos sobre la propiedad, pero es posible que no pueda aumentar el alquiler.

Ni siquiera puedes predecir la calidad del inquilino. ¿Dañarán la propiedad? ¿O saltar temprano?

Necesitará a alguien que conozca el mercado local para estimar las condiciones locales y lo ayude a determinar los costos e ingresos estimados en función de la propiedad real involucrada.