¿Cómo puedo beneficiarme exactamente de la depreciación lineal de mi propiedad?

Usted se beneficia de la depreciación porque reduce su ingreso imponible. El valor básico en efectivo de la depreciación es Depreciación multiplicada por la tasa impositiva marginal = beneficio en efectivo.

¿Cómo puedo beneficiarme de mi deducción de $4,092.92 cuando llegue la temporada de impuestos?

• Reducirá su ingreso imponible. Si $5481,60 es su ingreso gravable antes de la depreciación (NOTA: el NOI y el ingreso gravable NO SON LO MISMO. Solo usaré esto con fines ilustrativos) y el 35 % es su tasa impositiva efectiva (pretenderé que los impuestos marginales y efectivos son iguales aquí por simplicidad ), entonces pagará $1,918.56 en impuestos. Una vez que restas la depreciación, tus impuestos son ($5481,60 menos $4092,92) por 35 % = $486,04 impuestos. La depreciación ahorró $1,432.52 en impuestos, lo que equivale a la fórmula básica en la primera línea, Depreciación por Tasa de impuestos = Valor en efectivo.

Después de la deducción, ¿significa esto que realmente puedo obtener algo de dinero del IRS?

• La depreciación es sólo una pequeña parte de esta cuestión. Si tiene un ingreso imponible positivo, entonces la pregunta relevante para un reembolso del IRS es si pagó impuestos en exceso o de menos en el año. En el ejemplo anterior, si termina debiendo $486 en impuestos, pero pagó al IRS $1000 durante todo el año, obtendrá un reembolso de $514. Si solo pagó al IRS $ 200 en el año, entonces aún les deberá $ 286 incluso con la depreciación. Si tiene un ingreso imponible negativo para el año, solo deberá $0 en impuestos para ese año.

Y si obtengo algo de dinero del IRS, ¿aumentará esto mi ingreso neto anualizado?

• En realidad, no, el ingreso neto es un concepto contable que siempre se calcula después de los impuestos reales. Si estaba calculando incorrectamente el ingreso neto con demasiados impuestos, luego recibió un reembolso, entonces probablemente necesite actualizar su contabilidad con los impuestos reales pagados y obtendrá un nuevo ingreso neto. Básicamente, sin embargo, si su ingreso neto cambia después de impuestos es porque lo calculó incorrectamente, no porque un reembolso del IRS literalmente afecte el ingreso neto.

Un par de problemas con los artículos en su pregunta:

• Como se señaló en un comentario, el monto de la depreciación se basa en el valor de las mejoras, no en el terreno.

• El LTV no es un factor en el cálculo de la cantidad de depreciación.

• Al calcular sus impuestos, el monto de su pago mensual utilizado para pagar el principal no reduce sus impuestos.

Este último punto es por qué la depreciación es importante. Si no tuviera depreciación, podría perder dinero cada mes, pero aún tendría ingresos imponibles según la vista del IRS.

Dado que dice específicamente "depreciación en línea recta", no está claro si está preguntando sobre la depreciación en general o si la versión en línea recta actúa específicamente de manera diferente. La depreciación en general a menudo se describe como una reducción de su ingreso imponible, pero más precisamente, difiere su ingreso imponible. La depreciación reduce la base de costo de su activo, por lo que cuando se vende, aumenta la cantidad del precio de venta que se considera "ganancia".

La depreciación es una deducción de sus ingresos, no un crédito. Es decir, no es dinero que recibe del IRS, al menos no directamente. Un ingreso imponible más bajo significa un impuesto más bajo, y si ya pagó más de lo que debe, es posible que obtenga un reembolso, pero eso es diferente a que el IRS solo le dé el monto de la depreciación. Dado que la depreciación es mayor que su ingreso neto, no podrá beneficiarse completamente de ella. Es posible que pueda reclamar la pérdida contra sus otros ingresos y/o transferir la pérdida. Debe consultar con un profesional de impuestos cuáles son sus opciones aquí.

La disminución del valor de sus activos es un gasto, por lo que es un poco engañoso dar su ingreso neto después de los gastos, cuando eso no incluye la depreciación. La depreciación a efectos fiscales, por supuesto, no es necesariamente la misma que la disminución real del valor justo de mercado, pero al calcular las ganancias, debe considerar la depreciación "real". Su depreciación calculada es más de cuatro veces su ingreso neto, lo que debería darle una pausa. Nuevamente, eso no es necesariamente todo el gasto "real", pero parte de él sí lo es. Debe considerar seriamente si está obteniendo una ganancia real, especialmente porque puede haber otros gastos que no esté considerando.

Además, no entiendo la línea.

(LTV * Precio de Compra) / 27.5 = $4,092.92 de depreciación

Usted da LTV como 0.8 y precio de compra como $72,500, y calculo 0.8*$72,500/27.5 como $2,1091.