¿Cómo saber si una propiedad de alquiler con flujo de caja negativo es una buena inversión?

En primer lugar, para obtener la aprobación de otra hipoteca, la relación deuda/ingresos generalmente debe ser inferior al 43 %. Entonces, para obtener un préstamo de 150k con su hipoteca actual, necesitaría tener un ingreso bruto de alrededor de $ 7,500 / mes sin contar su deuda de 60k, si, por ejemplo, su pago mensual adeudado en el 60k fuera de $ 500 / mes, necesitaría ingresos brutos mensuales ingreso de ~$8,600. No contarán sus ingresos potenciales por alquiler, normalmente solo cuentan ~70% de los ingresos por alquiler después de ~2 años.

Si no tiene un fondo de emergencia sustancial, podría meterse en problemas rápidamente, debe estar preparado para cubrir los períodos de falta de pago de vacante/inquilino y reparaciones sorpresa. Una recesión del mercado podría dejarlo bajo el agua en su alquiler y al mismo tiempo reducir los alquileres, dejándolo con una brecha aún mayor entre el alquiler y la hipoteca para cubrir mensualmente.

En lo que respecta al alquiler, una empresa de gestión suele generar muchos gastos generales por poco valor, aparte de encontrar un inquilino, solo hacen las llamadas que harías a las empresas locales para que arreglen las cosas y tú pagas la factura. Sin un flujo de caja decente, es mucho más difícil justificar el costo de la empresa de administración, pero pagar por la administración también es más difícil de evitar cuando no vive cerca de su alquiler. Personalmente, no recomendaría comenzar con alquileres de larga distancia, pero eso no significa que no pueda funcionar.

Es probable que Austin sea un área de alto crecimiento por un tiempo más, pero no hay garantías. Si tiene ahorros e ingresos considerables, entonces puede valer la pena arriesgarse a mantener la casa como alquiler, pero con 60k en deuda de préstamo estudiantil/automóvil/tarjeta de crédito, parece probable que no esté en una buena posición para tomar sobre el riesgo

La regla simple es sumar todos sus costos, sumar todos sus ingresos y restar los costos de los ingresos para obtener el ingreso neto. Luego divida el ingreso neto por la cantidad invertida para obtener la tasa de rendimiento.

Sencillo en principio. Un pequeño problema es que a menudo hay muchos números y puede ser difícil hacer un seguimiento de todos ellos. Cuando se habla de una inversión futura planificada, es posible que no piense en todos los números relevantes que podrían surgir. Un problema aún mayor es que muchos de los números no se conocen de antemano y solo se pueden estimar.

Por ejemplo, usted dice que el mercado en su área está subiendo y, por lo tanto, en unos años podría vender la casa para obtener una ganancia significativa. Pero, ¿y si esto no sucede? ¿Qué pasa si hay una quiebra y el valor de mercado de su propiedad se desploma? Etc para todos sus gastos e ingresos.

Usted reconoce que habrá un flujo de efectivo negativo, por lo que la única forma en que esto puede funcionar es si en algún momento en el futuro el flujo de efectivo se vuelve positivo. Creo que lo que tiene en mente es que los valores de mercado subirán para que pueda vender la casa y obtener una ganancia significativa. O puede pagar la hipoteca, reduciendo sus gastos. O los alquileres pueden subir. Etc.

Me temo que puede estar subestimando enormemente el alcance del flujo de caja negativo. ¿Ha considerado que puede tener períodos prolongados sin inquilino, por lo que seguirá pagando la hipoteca, tendrá que pagar al menos algunos servicios mínimos para mantener las luces encendidas y las tuberías para que no se congelen en invierno, tendrá que pagarle a alguien para cortar el césped y hacer otras tareas menores de mantenimiento, mientras no tenga ingresos.

El mantenimiento es un costo significativo en una propiedad de alquiler. Es probable que haya un flujo constante de problemas de mantenimiento menores (y mayores), desde un desagüe obstruido hasta el horno o fallas en el aire acondicionado, que usted será responsable de reparar.

Es posible que tengas un inquilino que destroce el lugar. Tuve un inquilino que hizo $10,000 en daños. Claro, puedes demandarlos. Buena suerte consiguiendo dinero.

Es un gran enredo porque también hay que considerar las consecuencias fiscales.

En este momento, obtiene una deducción de impuestos por los intereses e impuestos que está pagando en la nota. Esto es gran parte del pago de la hipoteca en este momento. Esta deducción fiscal reemplaza su deducción estándar de, si mal no recuerdo, $12,000 en el nuevo código fiscal, por lo que los primeros $12,000 de las deducciones totales no lo ayudan. Pero pasarás volando bastante rápido con una hipoteca de ese tamaño.

Esto elimina la parte superior de sus impuestos, por lo que "reembolsa" en su tramo de impuestos incrementales (28 %), así como el impuesto estatal en su futuro estado, que puede ser del 11,2 % en California. Eso es 39,2 % para un californiano, así que digamos que el 40 % del pago de su hipoteca ($1000) se le devuelve en efectivo al final del año cuando recibe su reembolso de impuestos. (puede hacer que esto vaya más rápido ajustando sus exenciones). Ya obtienes esta deducción, aunque es posible que no te des cuenta .

No puede deducir la mayoría de los gastos ordinarios de su hogar. Ahora, cuando se convierte en propiedad de alquiler, puede . Eso significa que también puede deducir:

• Depreciación (de la fracción del valor de la casa que no es terreno baldío). Usted amortiza esto en 27,5 años, por lo que cada año toma 1/27,5 de él. Esto se basa en que la mayoría de los activos tienen una vida finita y pasa por alto el hecho de que las casas duran indefinidamente si se les da mantenimiento. Entonces, en una casa, es una especie de "dame".
• Gastos de mantenimiento reales, porque son gastos comerciales de su negocio de propietario. Sí, de verdad, esto y la depreciación también. Es posible que también sea necesario depreciar algunos de estos, aunque en un plazo mucho más corto.
• Gastos de seguro de la casa e hipoteca, como gastos del negocio.
• Honorarios de administración de la propiedad, de nuevo, gastos del negocio.

Efectivamente, obtiene un reembolso del 30-40% sobre estos montos cuando es propietario. Por lo tanto, cambia significativamente la economía y hace que muchas propiedades sean rentables cuando no lo serían de otra manera.

Suponiendo que ya calculó sus ingresos menos sus gastos (lo cual debe ser cierto ya que sabe que tiene un flujo de caja negativo), entonces la fórmula es realmente simple:

Agregue el capital que gana a sus ingresos.

La equidad consta de dos partes:

1. Pagos a principio.
2. Apreciación (o depreciación).

Calcular el número 1 es fácil: si tiene una hipoteca a plazo de tasa fija, mire la tabla de amortización para ver sus pagos principales y agréguelos a los ingresos por alquiler. Para el n.° 2, la apreciación es más difícil de precisar, pero parece que ya lo ha investigado y se siente cómodo con el 5 %. Tome el valor actual de su casa, multiplíquelo por 5% y súmelo a los ingresos anuales.