¿Algún consejo para alquilar todas las habitaciones de la casa? [cerrado]

Busco comprar mi primera casa para fines del verano para ser utilizada estrictamente como una propiedad de ingresos de alquiler de inversión, tenencia de bienes raíces en general.

5 habitaciones, y si puedo volver a desarrollar el sótano para agregar 2-3 habitaciones para llevar el número total de habitaciones a 7 habitaciones, eso sería preferible.

Digamos por ejemplo que compro la casa por $300,000.

El desglose mensual de precios sería el siguiente:

  • Hipoteca : $1500

  • Utilidades : $200

  • Internet/cable: $100 por la casa
  • Arreglar cosas en casa/mantenimiento/emergencias: $150
  • Impuestos a la propiedad: $ 150
  • ¿Qué más me estoy perdiendo aquí: $???

Total - $2100/mes

Creo que las leyes de mi ciudad no permitirían una cocina personal en cada habitación. Pero permitirían una cocina en el sótano. Podría simplemente anunciar la cocina como el lugar común para compartir entre los inquilinos, al igual que los baños. Pero esto es algo esperado cuando el alquiler es tan barato.

Digamos que hay 7 habitaciones todas ocupadas y cada inquilino paga $450 por mes de alquiler.

Eso hace que mis ingresos por alquiler de unidades - $3150 por mes.

Restando mis gastos operativos, me quedan $ 1050 por mes. Estoy seguro de que podría encontrar inquilinos, el alquiler barato atrae a ciertas multitudes en mi ciudad (ya sean estudiantes, personas pobres, personas con antecedentes penales, etc.). Pero quiero dejar en claro a mis inquilinos que si no tengo el dinero de la renta/los cheques rebotados para el primer día del mes, los echaré de mi casa por allanamiento de morada.

¿Algún otro consejo a tener en cuenta desde el aspecto financiero del proceso?

la zonificación local también podría limitar el número de personas no emparentadas que viven en la casa.
¿Como si no fueran familiares directos? ¿Cuál sería el alcance de eso, primos/tías/tíos ok?
Esta es una cuestión legal, no de finanzas personales. Las leyes sobre los derechos de propietario/inquilino varían de un lugar a otro. Incluso suponiendo que se encuentre en los EE. UU. (que no especifica), las leyes variarán según el estado y, a menudo, de una ciudad a otra. Dicho esto, creo que es poco probable que encuentre una jurisdicción que le permita confiscar físicamente la propiedad de las personas si se atrasan un día en el pago del alquiler. Además, negarse a alquilar a las familias probablemente sería una violación de la Ley Federal de Vivienda Justa. Si quiere jugar este tipo de dureza, necesita hablar con un abogado y estar preparado para ser demandado por ex inquilinos enojados.
Voto para cerrar esta pregunta como fuera de tema porque es una pregunta legal.
Tiene implicaciones legales, pero pido consejos relacionados con los costos que me pueden faltar, etc. Convertirlo en un tema de finanzas personales fuera de los asuntos relacionados con mis finanzas personales. @BrenBarn
Así como posibles errores en mis cálculos
Para responder a su pregunta legal: no, no puede expulsar a la gente de esa manera (al menos no en los EE. UU., supongo que también en Canadá). Si edita la pregunta para eliminar las preguntas legales y solo se limita a los números, entonces la pregunta podría salvarse para este sitio. También cambiaría tu redacción en la segunda oración...
ok, listo, eliminé la parte legal.
En esta provincia (Ontario) puede llevar 3 meses deshacerse de un inquilino que no paga, por lo que podría perder miles de dólares (pérdida de alquiler del inquilino y el tiempo para preparar el lugar y encontrar otro inquilino, más los honorarios que debe pagar). tienen que pagar), más cualquier daño que hagan mientras esperan ser desalojados. Si tiene un entorno similar, tendrá que presupuestar el tiempo y el dinero para evitar inquilinos problemáticos como los vagabundos habituales, los tipos de drogas/fiestas y los abogados.
la definición de relacionado/no relacionado está en la ley específica y depende de la clase de zonificación exacta de la propiedad.
El número de cocinas podría ser un problema. Las cocinas múltiples podrían clasificar la propiedad como multifamiliar y, por lo tanto, volverse ilegal según algunas regulaciones de zonificación.
En general, se requiere que un dormitorio tenga una ventana lo suficientemente grande como para usar como escape en caso de incendio, por lo que los dormitorios del sótano pueden ser problemáticos.
$ 150 / mes para reparar y mantener una casa de $ 300,000 es casi nada. 2% del valor de compra de la casa, por año, es una cifra más razonable que he visto repetida en varios lugares como una buena regla general. Eso hace $ 500 / mes. Reservo mucho más de $150/mes o incluso un 2%/año para mi casa, que cuesta mucho menos de $300,000 (pero, por supuesto, la mía es una construcción bastante antigua con necesidades de mantenimiento correspondientemente difíciles de predecir; podría ser otra varios años antes de que necesite un mantenimiento importante, o podría suceder este año; simplemente no lo sé, así que voy a lo seguro).
El mercado inmobiliario de @Superbest Canada no es homogéneo; Hay muchos factores diferentes que afectan los precios de la vivienda según la jurisdicción. Si alguna o todas estas jurisdicciones están experimentando una burbuja, solo el tiempo lo dirá. Ciertamente, la posibilidad se suma al riesgo de invertir en vivienda con fines de lucro.
Hola OP, no sé si volverás, pero no te desanimes por los votos negativos. Por alguna razón, muchas personas en este sitio han decidido últimamente obsesionarse con cualquier pregunta remotamente "subjetiva", de ahí su puntaje. Pensé que su pregunta era una de las más interesantes que he visto aquí en mucho tiempo. ¿Te ha ayudado en algo mi respuesta? ¿Crees que hay algo en particular que deba ser abordado, que no lo haya sido?

Respuestas (2)

  • No creo que puedas hacer el 100% de ocupación. Sin ofender, pero este lugar suena como un lugar horrible para vivir. Creo que la mayoría de la gente intentará evitarlo si puede.
  • Es mucha gente la que tienes en una casa. ¿Tienes permiso para hacerlo? ¿Qué pasa si hay parejas o familias que intentan quedarse en una habitación?
  • ¿Amueblarás esta casa? ¿Estás presupuestando muebles?
  • Debe agrupar los gastos según su regularidad. Hipoteca, servicios públicos, impuestos, son cosas que suceden todos los años como un reloj. Las reparaciones ocurren ocasionalmente, pero son menos predecibles: debe presupuestar anualmente, no mensualmente. Las emergencias y los gastos legales deben tener una categoría separada, y deben ser un fondo (al que pueda recurrir cuando lo necesite), no un gasto mensual.
  • La forma en que quieres echar a la gente suena ilegal, y me imagino que a menudo terminarías en los tribunales. Tendrá honorarios legales. Los 150 dólares al mes suenan optimistas: ¿eso cubre siquiera la consulta de un abogado? ¿Y cuántas horas trabajará en su caso de desalojo? ¿Qué pasa si pierde y tiene que pagar daños? Con "$150 al mes" pueden pasar años antes de que pueda demandar a cualquiera de sus inquilinos.
  • ¿Cuánto se deprecia la casa? ¿Cuánto de eso se compensa con el mantenimiento?
  • Aparentemente, el mercado inmobiliario de Canadá está experimentando una burbuja (para más detalles, sugiero poner "burbuja inmobiliaria de Canadá" en su motor de búsqueda favorito), que es probable que estalle en un futuro cercano. Si estalla, su casa valdrá mucho menos por un tiempo (no podrá venderla si se cansa del negocio de alquiler) y el alquiler podría bajar.

Apegándose estrictamente a los aspectos monetarios. También estoy asumiendo Estados Unidos.

  1. El prestamista deberá saber antes de solicitar el préstamo que la propiedad será un alquiler, incluso es posible que necesite saber el alcance del número de inquilinos.

    • Ahora le pedirán que haga un pago inicial mayor (era del 20 % la última vez que miré)
    • No contarán todos los ingresos por alquiler al determinar lo que puede pagar. Asumirán que no puedes llenarlo todos los meses. En el pasado se suponía que solo se llenaría el 75% del tiempo. No tengo idea de cómo tratarían tener 7 inquilinos.

  2. Seguro. Hay dos tipos que deberá incluir

    • Seguro regular contra incendios: el prestamista lo requerirá.
    • Seguro para tener como arrendador. Esto es similar al seguro de inquilinos pero para cubrirlo debido a la negligencia de los inquilinos.

  3. Impuestos sobre la renta. Si obtiene ganancias, tendrá impuestos. Lo sorprendente para muchos propietarios primerizos es que no se dan cuenta de que el principal del pago del préstamo no se considera un gasto deducible. Por supuesto que hay un beneficio en la depreciación.

Una mirada rápida a mi perfil revelaría que soy canadiense, pero una respuesta perspicaz de todos modos, especialmente si considero las propiedades estadounidenses en el futuro. Por supuesto, si no tengo una cantidad específica de inquilinos, o no le digo a mi banco que planeo alquilar más adelante, no aumentarán el mínimo de pago inicial. Es probable que no empiece a alquilar durante al menos un mes para preparar la casa para los inquilinos.
@sawreals2 Esta respuesta parece igualmente relevante para canadienses o estadounidenses. Preste especial atención al punto 3: solo la parte de interés de su hipoteca sería deducible, por lo que, aunque calcule un flujo de efectivo neto de $1,050/mes, podría tener ingresos imponibles de alrededor de $1,750 dependiendo de los términos de su hipoteca. Suponiendo una tasa impositiva del 40 %, esto le costaría ~700 adicionales por mes, lo que reduciría su flujo de caja mensual neto a aproximadamente $350 por mes.
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