Cómo determinar la base del costo de la vivienda principal convertida en alquiler (para la depreciación)

*Descargo de responsabilidad: soy contador fiscal, pero no soy su contador profesional ni su abogado (a menos que haya estado en mi oficina y haya firmado un contrato). Esta comunicación no pretende ser un consejo fiscal, y no resulta en una relación entre el contador fiscal y el cliente. *Consulte a su propio contador fiscal para obtener asesoramiento fiscal.**

Usemos este ejemplo para responder a su pregunta.

Convierte su residencia personal en una propiedad de alquiler en MAYO DE 2013. La casa originalmente costaba $ 200,000 en 2005 cuando la compró. Debido a la actualización y las mejoras importantes, su base de costos aumentó a 250k. Su FMV es 220k, cuando se convirtió en alquiler.

1. Según la regla especial, la base imponible inicial de la parte del edificio de la propiedad para calcular las cancelaciones por depreciación es igual al menor de: (1) el valor justo de mercado (FMV) del edificio en la fecha de conversión o (2) la “base regular” del edificio en la fecha de conversión. La base regular suele ser igual al costo original más el costo de cualquier mejora (sin contar las reparaciones y el mantenimiento normales). En este caso, elegiría el FMV ya que es más bajo que su base de costos

2.•La base del costo se define como: el valor de la vivienda menos el valor del terreno, ¿correcto? ¡Sí, tienes razón!

3. La actualización de electrodomésticos se puede incluir en su base de costos si no considera que se trata de una reparación o mantenimiento normal.

La casa ha tenido numerosas mejoras mientras yo ocupaba la casa.

Hay una delgada línea entre "actualizaciones" y "reparaciones", que el IRS tiende a desafiar. Las actualizaciones se suman a la base, las reparaciones no. Hable con un EA/CPA autorizado para decidir cuál es cuál en su caso.

¿Utilizo el costo original ya que la casa se ha apreciado?

Sí.

La base del costo se define como: el valor de la vivienda menos el valor del terreno, ¿correcto? ¿Debo obtener esto de la declaración de impuestos sobre la propiedad de mi condado de 2005 (no puedo encontrarlo, por lo que tendré que solicitarlo).

Hay muchas maneras, hable con un asesor fiscal para obtener mejores resultados. En general, la evaluación de impuestos se considera confiable, pero puede usar una tasación en su lugar.

¿Vale la pena (la molestia) tener en cuenta las actualizaciones de los electrodomésticos? Se puede hacer esto?

Los electrodomésticos instalados antes de convertirlos en alquiler generalmente se deprecian con todo el edificio (es decir, 27,5 años). Yo diría que no vale la pena la molestia.

¿Algún otro factor a considerar?

Sugiero hablar con un asesor fiscal con licencia (con licencia EA/CPA en su estado). 15 minutos podrían ahorrarle cientos de dólares.