En 2009 compré una casa pequeña (850 pies cuadrados) a través de un préstamo de la FHA como comprador de vivienda por primera vez. Más tarde, en 2013 tuve un mes loco en el que acepté un trabajo fuera del estado e inmediatamente supe que mi matrimonio había terminado. Decidí que el cambio de lugar sería bueno, así que seguí adelante con el nuevo trabajo, cambié mi seguro de hogar a una póliza de propietario y me mudé fuera del estado. En ese momento no estaba preparado para la mudanza y dejé una buena cantidad de propiedad atrás. Aproximadamente 6 meses después, permití que un amigo se mudara a mi casa vacante; para él fue un arreglo barato y flexible que le permitió mejorar sus finanzas, y para mí, gané un cuidador para mi activo y una pequeña renta. Me paga como lo haría un compañero de cuarto, cubriendo un poco más de la mitad del pago de la hipoteca.
Hemos tenido este acuerdo durante unos 2 años. Estoy seguro de que estoy de acuerdo con el seguro (póliza de arrendador), y mi estado/condado (MO/Greene) no diferencia entre ocupado por el propietario o no... residencial se grava de una manera, comercial es otra. He llamado y confirmado esto. Además, mi prestamista me dijo y también leí que mi hipoteca me permite alquilar la casa después de haber vivido en ella durante el tiempo requerido, que tengo. Así que estoy relativamente seguro de que mi acuerdo cumple.
Eso me lleva a ahora. Con el tiempo, hice suficientes pequeñas mejoras a la casa para formar una opinión de que está en mal estado y necesita arreglos.
Algunos ejemplos. 1) Tiene tres capas de tejas..! 2) ¡Necesita actualizar el panel eléctrico, lo que requerirá mover la cabeza meteorológica! 3) Hay evidencia de algún asentamiento, en parte debido al peso de tres capas de tejas, estoy seguro, y sospecho que requiere mantenimiento de los cimientos, con suerte solo cinco o seis gatos de tornillo bien colocados, pero posiblemente peor. . Finalmente, si el trabajo de cimentación arregla algunas áreas desniveladas, 4) necesitará una nueva puerta de entrada ya que ha sido pirateada para acomodar el marco torcido. Estoy seguro de que el trabajo de cimentación también dará lugar a un montón de pequeños problemas... grietas en las costuras de los paneles de yeso, grietas en la lechada, pintura, etc.
Si bien honestamente preferiría venderlo y terminar, supongamos que eso no está sobre la mesa... aunque no sea por otra razón, no estoy listo para dejar a mi amigo sin hogar.
Entonces mi pregunta es, ¿debería dejar de tratar esto como un activo personal y comenzar a tratarlo como una propiedad de inversión? (¿Sería un problema que mi amigo no pudiera pagar un alquiler de mercado justo?)
Si importa, mi préstamo fue por 62k; la casa esta valorada en 59,5, y yo estoy en 49720 restantes en la nota.
Me temo que el costo del trabajo que requiere es ridículo en comparación con el valor de la propiedad, pero a diferencia de un automóvil desgastado, no puede simplemente desecharlo e irse. Si convertirlo en un verdadero alquiler no es mi mejor opción, agradecería cualquier idea alternativa que no haya considerado.
Creo que puede tener un malentendido importante aquí. Ha estado alquilando su propiedad durante dos años, ahora. No existe una cláusula especial de "compañero de cuarto" en el código fiscal; los compañeros de cuarto son inquilinos, y el alquiler que pagan es el ingreso por alquiler. (Si fueran compañeros de cuarto en una propiedad que ambos alquilaron a un tercero, eso sería diferente).
Consulte la publicación 527, capítulo 4 para obtener más detalles sobre el tema (busque "Alquilar parte de la propiedad"). Usted debería ser:
También puede considerar la sección "No alquilar con fines de lucro", que puede estar más cerca de lo que realmente está pensando: cambiar de "Alquilar sin fines de lucro" a "Alquilar con fines de lucro". No alquilar con fines de lucro significa que puede informar sobre su 1040 en lugar de presentar el Anexo E, pero significa que en realidad no debe obtener ganancias (y recuerde, parte del dinero que se destina a pagar la hipoteca no es deducible en este lado de las cosas ya que es de su propiedad y se le devolverá ese dinero, presumiblemente, cuando lo venda).
Si eso es lo que está preguntando, parece que es solo una cuestión de dinero. ¿Vas a empezar a ganar dinero? O, ¿va a comenzar a realizar suficientes actualizaciones significativas, etc. para justificar la deducción fiscal? Debe considerar cuidadosamente los números reales y específicos, probablemente con la ayuda de un CPA que esté familiarizado con este tipo de situación, y luego tomar la decisión que le brinde el mejor resultado (teniendo en cuenta que puede haber impactos a largo plazo de cambio del tratamiento de alquiler sin fines de lucro a con fines de lucro).
No tengo una respuesta directa para usted, pero aquí hay algunas otras cosas que podría considerar para ayudarlo a decidir un curso de acción además de la nota de Joe sobre consultar a un CPA...
Obtenga un par de contratistas para que revisen el lugar y le den algunas cotizaciones sobre el trabajo necesario, la mayoría lo hará de forma gratuita o por una tarifa nominal. Todo sobre el alcance y el costo de las reparaciones es un trabajo de conjetura completo hasta que tenga algunos números firmes.
También puede considerar obtener una tasación actualizada, especialmente si puede encontrar a alguien dispuesto a darle una estimación "después de las mejoras". El mercado de la vivienda ha fluctuado mucho en los últimos dos años, su valor actual puede haber cambiado significativamente de donde cree que está si no lo ha hecho recientemente. Definitivamente tendrá que pagar por este servicio, estimaría alrededor de $ 500 según uno que obtuve en St Louis hace unos meses.
También puede considerar comunicarse con una empresa local de administración de propiedades para averiguar dónde creen que se ubicaría en el alcance del mercado de alquiler actual y qué mejoras recomendarían.
Probablemente querrá estar en el lugar para hablar con cualquiera de las personas mencionadas anteriormente sobre el trabajo que están proponiendo y sus objetivos previstos, así que calcule algunos costos de viaje y tiempo en su evaluación.
Como una de sus preocupaciones señaladas era el estado del techo, puedo decirle que en el condado de St. Louis, y la hoja de especificaciones de la mayoría de los fabricantes de tejas, está limitado a dos capas de tejas, luego se supone que el techo se debe quitar y rehecho de la madera desnuda. Personalmente, ni siquiera hago la segunda capa, siempre voy a la madera desnuda y empiezo de nuevo, aunque solo sea porque me da la oportunidad de inspeccionar la plataforma y tratar cualquier área problemática menor antes de que se convierta en un gran problema. No conozco el condado de Greene para saber cuál es el código local, pero es muy probable que el fabricante de tejas no cumpla con ninguna garantía con esta instalación.
Otro problema potencial que puede estar al acecho es que su ex aún puede tener un reclamo persistente sobre la casa si va a venderla. No conozco las reglas en Missouri de antemano, pero donde crecí (con mi familia en los negocios de bienes raíces y seguros de títulos) había una ley con respecto a los derechos de propiedad. Si un cónyuge pasaba incluso una noche en una propiedad, tenía un interés en ella y se tenía que firmar una renuncia explícita para liberar dicho interés. Revise su acuerdo de divorcio y/o comuníquese con su abogado para confirmar su estado al respecto.
Considere también la posibilidad de refinanciar su hipoteca para reducir el pago u obtener fondos para las mejoras/reparaciones.
Nota final, entiendo que quiera ayudar a un amigo (he hecho cosas similares más veces de las que puedo contar), pero mire seriamente la situación y vea si no puede obtener el alquiler u otra compensación hasta el nivel del hipoteca por lo menos.
Mencionó que todavía tiene pertenencias en la propiedad, ¿cuánto costaría una unidad de almacenamiento para dichos artículos? En términos de hacer malabares con los números, podría usar ese valor como justificación para ajustar el alquiler de los amigos como una tarifa de cuidador sin ningún problema. (Verifique con su CPA)
Hable con el amigo y vea si hay otras partes del trabajo que estaría dispuesto y podría asumir como contraprestación por el alquiler reducido (asegúrese de tener al menos un contrato simple en cualquier acuerdo de este tipo).
O si ninguno de los anteriores es suficiente para equilibrar los números, vea si estarían dispuestos a contratar a un compañero de habitación real para ayudar a compensar la diferencia.
José
bryan
elrobis
José
elrobis
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José