A mediados de 2015 compré una casa con la intención de reformarla por completo y alquilarla. La renovación ahora está completa con aproximadamente la mitad del costo de renovación incurrido en 2015 y la mitad en 2016.
La mitad de mis costos totales de renovación fueron financiados (es decir, parte de mi hipoteca) mientras que la otra mitad la pagué en efectivo de mi bolsillo.
Ningún inquilino ha ocupado la casa todavía y no se han recibido ingresos por alquiler.
Mi gran pregunta es:
¿Debo tratar esta casa como una segunda casa o una propiedad de alquiler en mis impuestos de 2015?
He leído que si trato esta casa como una propiedad de alquiler , entonces el costo de renovación es un gasto de capital que puedo reclamar en mis impuestos al depreciarla durante 28 años .
También he leído que si trato esta casa como un segundo hogar personal , entonces no puedo hacerlo porque los costos de renovación se consideran gastos personales no deducibles .
Esto hace que parezca que tratar la casa como una propiedad de alquiler es claramente la mejor opción. Sin embargo , no sé qué pasaría con la deducción de mi interés hipotecario si trato la casa como una propiedad de alquiler.
Según el IRS , se pueden deducir los intereses hipotecarios sobre una propiedad de alquiler. Pero, ¿se deducen los intereses de la hipoteca de mis ingresos totales o solo de mis ingresos de alquiler? Si es esto último, y todavía no tengo ingresos por alquileres, ¿eso significa que no puedo deducir ningún interés hipotecario?
Si trato la casa como una segunda casa, entonces sé que podría deducir el 100% del interés hipotecario que pago por esta casa porque mi deuda hipotecaria total es inferior a $1.1 millones.
¡Cualquier orientación sería muy apreciada!
¿Debo tratar esta casa como una segunda casa o una propiedad de alquiler en mis impuestos de 2015?
Si no estaba alquilado o no estaba disponible para alquilar, entonces podría tratarlo como su segundo hogar. Pero si estaba disponible para alquiler (es decir, comenzó a anunciarse, contrató a un administrador de la propiedad o hizo cualquier otro paso para alquilarlo), pero simplemente no encontró un inquilino todavía, entonces no puede. Así que depende de los hechos y circunstancias.
He leído que si trato esta casa como una propiedad de alquiler, entonces el costo de la renovación es un gasto de capital que puedo reclamar en mis impuestos al depreciarla durante 28 años.
Eso es correcto. 27,5 años, para ser exactos.
También he leído que si trato esta casa como un segundo hogar personal, entonces no puedo hacerlo porque los costos de renovación se consideran gastos personales no deducibles.
Eso no es correcto.
De hecho, en ambos casos el tratamiento es el mismo. Los costos de renovación se agregan a su base.
En caso de alquiler, se llega a depreciar la casa. Dado que las renovaciones se consideran parte de la casa, también puede depreciarlas. En caso de una propiedad de uso personal, no se puede depreciar. Pero los costos de renovación aún se agregan a la base. Estos no son gastos.
Pero, ¿se deducen los intereses de la hipoteca de mis ingresos totales o solo de mis ingresos de alquiler?
Si se trata de una segunda vivienda de uso personal, puede deducir el interés de la hipoteca hasta un límite en su Anexo A. Dependiendo de sus otras deducciones, puede o no tener un beneficio fiscal.
Si se trata de un alquiler, el interés se deduce del ingreso del alquiler solo en su Anexo E. Sin embargo, no hay límite (aunque algunos pueden diferirse si la deducción es mayor que el ingreso) si está alquilando al valor justo de mercado.
¡Cualquier orientación sería muy apreciada!
Aquí está la guía: si es un alquiler, trátelo como un alquiler. De lo contrario, no lo hagas.
JTP - Pide disculpas a Mónica
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