¿Cuánto ingreso obtengo al alquilar mi casa?

¿Tiene sentido para mí mantener la casa

¿Está dispuesto a ser propietario por $91 al mes? ¿Qué sucede si su casa no se alquila durante 3 meses? ¿6 meses? ¿Cómo pagará su hipoteca?

En mi opinión, no tienes suficiente margen para que valga la pena el riesgo. Si puede permitirse el lujo de no alquilarlo durante 6 meses, entonces podría ser una buena inversión a largo plazo. Pero necesitarías mucho más retorno para que valga la pena.

Piénselo de esta manera: si no fuera dueño de la casa, ¿la compraría (con una nueva hipoteca) solo para alquilarla? ¿O compraría una casa diferente en su nueva área?

Si cambio a un préstamo a 15 años, eso disminuirá mi parte de interés de la hipoteca y mi capital se acumulará rápidamente. ¿Tendrá sentido entonces?

No, porque no puede pagar una hipoteca más alta con ese precio de alquiler. No verá ningún beneficio real hasta que venda la casa y cobre el capital.

Si fuera yo, simplemente vendería la casa y pondría el poco capital que tiene en ella para su nueva casa. Cuando tenga suficientes ahorros para cubrir emergencias, puede comenzar a buscar inversiones inmobiliarias.

¿Es correcto mi cálculo?

Más o menos. Su lista de gastos no está completa y los gastos de reparación/mantenimiento pueden variar enormemente. También depreciará la casa (no el terreno), por lo que con sus números actuales podría tener una pérdida a efectos fiscales que puede compensar el impuesto sobre la renta sobre otros ingresos y básicamente actuar como un descuento de su costo de capital, por lo que en lugar de pagando $412-91 por $412 de capital cada mes, podría ser un poco menos. Esta depreciación se recuperará si alguna vez vende.

¿Tiene sentido que me quede con la casa? (Obtendría un valor decente, el precio ahora es un 10% más que mi precio de compra)

Probablemente no. A menos que confíe en que el mercado de la vivienda en esa área seguirá creciendo y usted podrá pagar cómodamente las pérdidas por alquileres (períodos de desocupación, reparaciones importantes, etc.). Tengo propiedades que generan pérdidas de papel (ganancia si no es por depreciación) que son excelentes inversiones, pero su relación alquiler-precio no es atractiva dadas las tarifas de administración/HOA/impuestos.

Si está dispuesto a intentarlo, puede alquilarlo por un par de años y luego venderlo sin perder la exclusión de ganancias de capital de la venta de su vivienda principal. Personalmente, tengo fondos disponibles para cubrir un escenario de ingresos cero durante 6 a 8 meses (todos los inquilinos dejan de pagar el alquiler, los ingresos laborales desaparecen). Eso puede ser demasiado cauteloso de mi parte, pero el punto es que si no tienes suficiente liquidez, entonces no vale la pena intentarlo.

Si tiene la intención de comprar en su nueva área además de un pago inicial, necesitará ingresos suficientes para calificar para una nueva hipoteca. Los bancos no tendrán en cuenta sus ingresos potenciales por alquiler en el cálculo de la relación deuda/ingresos. Después de un par de años de alquiler, comenzarán a contar un porcentaje de sus ingresos por alquiler.

Si cambio a un préstamo a 15 años, eso disminuirá mi parte de interés de la hipoteca y mi capital se acumulará rápidamente. ¿Tendrá sentido entonces?

Al 3,5%, no es probable que obtenga una tasa significativamente más baja a los 15 años, y eso impulsaría su flujo de efectivo aún más hacia números rojos. No veo esto como una opción.

Sin conocer sus objetivos financieros, ingresos, otros activos, etc., no puedo hacer una recomendación. Por ejemplo, ¿tiene un fondo de emergencia suficiente para cubrir los gastos de esta casa y la nueva en caso de que pierda a su inquilino y/o su trabajo?

Sin embargo, una parte del cálculo que no mencionó es la rotación de inquilinos. ¿Su alquiler proyectado incluye la posibilidad de desocupación entre inquilinos?

La única forma de ver la imagen completa es crear una hoja de cálculo con dos lados:

1. En el primer lado, haga un mapa de sus ingresos de la propiedad de inversión a lo largo de los años, incluido todo hasta posibles vacantes, costos de reparación y costos de cierre.
2. Por otro lado, mapee cuánto ganaría vendiendo la casa en un momento dado e invirtiendo el resto en un fondo indexado.

Si gana el lado del fondo indexado, venda la casa. Si no lo mantiene. Por supuesto, existe un elemento de incertidumbre en cuanto a qué tan bien se desempeñaría el mercado de valores en comparación con qué tan bien se desempeñarían los bienes raíces en Oregón, por lo que esto podría depender de su evaluación personal y su disposición a asumir riesgos.

Tres cosas adicionales a considerar.

(1) ¿Está planeando comprar una casa en la nueva ciudad a la que se mudará o está alquilando? Si elige no vender su casa anterior y comprar una casa nueva, tendrá menos dinero disponible para el pago inicial, lo que resultará en una hipoteca más larga a una tasa de interés más alta.

(2) Esto supone que podrá tener un arrendatario el 100% del tiempo, si no puede llenar el espacio, ¿cuánto tiempo podrá continuar llevando la casa con pérdidas?

(3) Si la vivienda ha aumentado un 10% en los últimos dos años, ¿espera que continúe esta tendencia? Si es así, eso sugiere que el valor de su casa está aumentando en un 0,397% por mes. Eso significa que podría agregar $ 937 por mes como ganancia de capital esperada, lo que suena bien, aunque probablemente podría ver una tasa de rendimiento similar o más alta si tomara ese dinero extra y lo invirtiera en un fondo indexado de bajo costo.

Estás pasando por alto algunas consideraciones fiscales importantes.

Deducir los intereses de la hipoteca

Primero, puede deducir los intereses, los impuestos y el seguro de la vivienda, ya que es su vivienda principal o secundaria. Así que veo $1001 de intereses e impuestos, armwave $99 de seguro, y eso es $1100/mes o $13,200/año de deducciones .

(Por cierto, si esto es nuevo para usted, puede volver a presentar sus impuestos de 2016 hasta el 15 de abril de 2020 y cobrar esa deducción).

En segundo lugar, puede deducir la depreciación de la casa. Hay que desglosar la inversión en a) terreno baldío yb) mejoras (todo lo que no sea terreno). Esa es una gran HOA (la única razón para huir gritando de esta propiedad, en mi opinión muy sesgada), así que supongo que tal vez no le vendieron ningún derecho sobre la tierra en el desarrollo, por lo que toda la capitalización podría ser depreciable. Hagamos esa feliz suposición. Usted deprecia esto durante 27.5 años, lo que significa $9709/año de depreciación. O $809/mes de deducciones .

Convirtiendo las deducciones en moneda

Entonces ahora tenemos $22,909 de deducciones. Las deducciones no son monedas en la mano. Las deducciones son el derecho a eximir de impuestos a esa renta . Esto siempre sale de la parte superior de sus impuestos, por lo que nos preocupa el tramo superior en el que se encuentra. Eso le indica la tasa a la que una deducción se convierte en latón en el bolsillo.

Por ejemplo, alguien con un trabajo tecnológico razonable podría estar en un grupo federal del 25 % y un grupo californiano del 8,3 %. Eso totaliza 33.3% (estoy doblando los números un porcentaje más o menos para que funcionen bien). ¿Qué tenemos, asumiendo esas cifras?

• El interés hipotecario ($1100/mes) da $367/mes de beneficio fiscal en efectivo.
• La depreciación ($809/mes) da $270/mes de beneficio fiscal en efectivo.

Creo que ha dejado estos $637/mes de beneficio fuera de sus cálculos. Eso es un poco un cambio de juego .

Así es como veo el cálculo:

Mi renta proyectada es: $1850

ahora los gastos:

Mis gastos mensuales serían: (mi división hipotecaria actual es 649 (intereses) + 412 (principal). Incluyo la parte de intereses como gasto)

• Hipoteca : 649 (parte de interés)
• HOA : 510
• Impuesto predial: 352
• Estimación de reparaciones mensuales : 100

No olvides el seguro, la comisión de gestión y el principio:

• Comisión de gestión: 148
• Principio: 412
• Seguro de hogar: 50

Tu total: 1611 + las partes agregadas: 610 equivale a $2,221 por mes.

Eso significa que estás perdiendo $371 al mes.

Desde una perspectiva fiscal, podrá reducir el impacto de los ingresos por todo en esa lista con algunas advertencias importantes:

1. No puede utilizar el pago principal para reducir sus ingresos.
2. Solo puede contar los gastos reales de las reparaciones. Eso significa que, si bien puede estimar $100 por mes, solo reclamará la cantidad real.

Eso significa que el impacto fiscal será:

• ingreso $1850
• reducido por: 2221-412 o 1809

Eso significa que antes de contar la depreciación, el IRS considera que está obteniendo una ganancia estimada de $ 41 por mes.

Puede y debe reclamar la depreciación de la propiedad. Debe hacerlo porque cuando venda la propiedad, los formularios de impuestos lo obligarán a tenerlos en cuenta en el cálculo, incluso si nunca los tomó.

Cuando se calcula la depreciación de una vivienda unifamiliar sin HOA es simple: se deprecia el valor de las mejoras y no el valor del terreno. Con una casa adosada o un condominio con HOA, eso se vuelve más difícil. Parte de ese valor cuando compras y vendes es el área fuera de los muros. Debe obtener un asesor fiscal para asegurarse de que la división se realice correctamente.

Evaluación especial pagada para reparaciones importantes de edificios: $ 36,000

Esa evaluación especial puede ser problemática. Si estaba alquilando la propiedad cuando se realizó la tasación, necesitaría una opinión fiscal si eso se puede reclamar en el momento en que realiza el pago, o si esa tasación especial debe depreciarse durante la vida útil del artículo.

Una vez que obtenga una estimación de la depreciación, sabrá si durante un año típico ganará o perderá dinero. El riesgo es que las reparaciones, la evaluación especial y los aumentos de HOA sucedan a un ritmo mayor de lo que puede aumentar el alquiler.

Si cambio a un préstamo a 15 años, eso disminuirá mi parte de interés de la hipoteca y mi capital se acumulará rápidamente. ¿Tendrá sentido entonces?

Esto lleva a varias consideraciones. La mayor tasa de pago principal significará que sus gastos mensuales incluirán una cantidad mayor que no reduce el impacto de la renta. Tendrás que ejecutar los números exactos.

Otra consideración es que si el prestamista sabe que usted alquilará la propiedad, es posible que tenga diferentes reglas de ingreso y pago inicial. Tomarán en cuenta que no siempre tendrá la propiedad alquilada, por lo que puede ser mucho más difícil calificar para un préstamo de 30 años para una propiedad de alquiler y mucho menos para un préstamo de 15 años. Algunos prestamistas ni siquiera considerarán un préstamo para alquilar una propiedad.

Incluso sin el nuevo préstamo, debe asegurarse de que la HOA permita alquileres. Demasiados alquileres dificultan la venta de unidades porque algunos prestamistas no otorgarán préstamos en esas comunidades debido a la creencia de que los propietarios ausentes significan una eventual pérdida de valor.

En primer lugar, debe observar el flujo de efectivo y las ganancias. Está ganando $91/mes en ganancias, pero debido a que todavía tiene que pagar la parte principal de la hipoteca, en realidad tiene un flujo de caja negativo. Si refinancia una hipoteca a 15 años, ese efecto es aún más pronunciado: su flujo de efectivo será peor (porque tiene que pagar más de capital), pero sus ganancias serán mejores (porque la parte de interés de sus gastos disminuye). más rápido).

En segundo lugar, ya tenía una evaluación especial importante. Tienes que planear para más de esos en el futuro.

En tercer lugar, las tarifas de administración de la propiedad reducen sustancialmente sus ganancias. Si administra la propiedad usted mismo, lo está haciendo mucho mejor.

Cuarto, no asuma que los números seguirán siendo los mismos en el futuro. Obviamente, la parte principal de la hipoteca crecerá con los años, pero también las tarifas de HOA pueden aumentar drásticamente, especialmente en edificios de condominios más antiguos. También he visto una situación en la que un inversionista compró una unidad, se incorporó al directorio y luego manipuló las tarifas de HOA a alturas exorbitantes para poder adquirir unidades adicionales para una canción.

Finalmente, tenga en cuenta que es posible que los bienes raíces no sigan apreciándose tan rápido como en el pasado. Solía ​​ser una buena inversión porque se apreciaba más rápido que la inflación. Pero eso también significó que los pagos de alquileres e hipotecas aumentaron más rápido que la inflación (y los ingresos). Eso funcionó durante un sorprendente número de décadas, pero hoy hemos llegado a un punto en el que demasiadas personas ya no pueden pagar una vivienda. Eso pone un tope a la apreciación y, dependiendo de dónde se encuentre, puede hacer que su propiedad pierda valor de forma drástica y permanente.

Como regla general: comprar una HOA como decisión de inversión rara vez es una buena idea porque no tiene suficiente control.

Y mi segunda regla general personal: si el precio promedio de la vivienda es más del doble, o tal vez tres veces como máximo, el ingreso anual promedio en un área determinada, tiene un problema de asequibilidad de la vivienda. En muchas áreas, la casa mediana hoy cuesta diez veces los ingresos anuales medios, y eso simplemente no es sostenible.