¿Crece el valor acumulado de la vivienda con la inversión puesta en la casa?

El banco con el que trabajo estaría más inclinado a expandir un HELOC existente en lugar de escribir uno nuevo. Creo que esa sería su mejor apuesta si decide continuar pidiendo prestado contra su casa. Considere que sus propios ingresos tendrían que respaldar el pago de estas casas más grandes. Si es así, ¿por qué no compró una casa más grande para empezar?

En cuanto a aumentar la tasación, por lo general no obtiene un dólar de tasación aumentada por cada dólar que gasta en mejoras, a menos que tenga una casa deteriorada en un vecindario agradable; parte de la tasación proviene de una comparación con las tasaciones de las otras viviendas cercanas. Eventualmente te acercas lo suficiente a la par con las otras casas que cualquier persona que busque algo más caro a menudo elegirá un vecindario completamente diferente.

Actualización : para su edición que menciona que el prestamista original limitará la cantidad que puede pedir prestada, puede tomar hipotecas secundarias/HELOC adicionales, pero la tasa de interés suele ser más alta porque no es la primera hipoteca. Generalmente no lo recomiendo, pero la opción está ahí.

Si tengo una casa cuyo valor de mercado pasó de $100k a $140k, ¿puedo obtener HELOC $40k?

Tal vez: la cantidad que puede pedir prestada depende del valor de mercado de la casa, por lo que si ya tiene $ 100 000 prestados contra ella, será difícil pedir prestados otros $ 40 000 sin pagar una tasa de interés más alta, ya que existe un riesgo real. que el valor disminuirá y estarás bajo el agua.

¿Puedo volver a solicitar HELOC después de terminar la renovación para hacer más renovaciones y tal vez tratar de terminar renovando la casa para que su valor aumente hasta $ 500k?

Dudo que pueda simplemente "renovar" una casa y aumentar su valor de mercado de $ 140k a $ 500K. Gran parte del valor de una casa está determinado por su ubicación, y rápidamente puede superar a un vecindario. Si invierte $360k en mejoras en un vecindario donde otras casas se venden por $140k, no obtendrá casi esa cantidad en valor de mercado real. Las personas que compran casas de $ 500k generalmente quieren estar en un área donde otras casas valen aproximadamente la misma cantidad.

Si desea una renovación importante (como una adición), en su lugar, buscaría un Préstamo para mejoras en el hogar . La principal diferencia es que puede usar el valor esperado de la casa después de las mejoras para determinar el saldo del préstamo, en lugar de usar el valor actual . Una vez que se completan las renovaciones, la convierte junto con la hipoteca existente en una nueva hipoteca, que probablemente será más barata que una hipoteca + HELOC.

El problema es que el costo de las mejoras generalmente es mayor que el aumento en el valor de mercado. También lo ayuda a tomar una decisión acertada, en lugar de contratar un HELOC de $ 40k y gastarlo todo en renovaciones, solo para descubrir que el aumento en el valor de mercado es de solo $ 10k y ahora está bajo el agua.

Entonces, en su caso, hable con un contratista para planificar lo que quiere hacer, que le dirá cuánto costará. Luego hable con un agente de bienes raíces para determinar cuál será el valor de mercado con esas mejoras , lo que le dirá cuánto puede pedir prestado. Es muy probable que deba pagar algo de su bolsillo para compensar la diferencia, pero depende de cuáles sean las mejoras y del precio de venta de las casas comparables.

En resumen, su escenario podría funcionar en teoría, pero no es realista...

En términos generales, puede pedir prestado hasta cierto porcentaje del valor de la propiedad, generalmente 80-90%, aunque puede variar según muchos factores. Entonces, si su propiedad actualmente tiene un valor de $ 100k, teóricamente podría pedir prestado un total de $ 80-90k contra ella. Entonces, cuánto puede obtener en un momento dado depende del valor actual en comparación con cuánto debe. Una forma sencilla de aproximarse sería usar esta fórmula: (Valor actual * Porcentaje permitido) - Saldo hipotecario actual = Equidad disponible.

Si su capital disponible le permitiera pedir prestado lo que deseaba y luego lo aplicara a adiciones/renovaciones, el valor base de su propiedad (con suerte) aumentaría. Sin embargo, como mencionaron otras personas, muy rara vez obtiene un aumento de valor cercano a lo que invirtió en las mejoras, y no es raro que las mejoras no tengan un impacto significativo en el valor general. El hecho de que le guste algo de sus mejoras no significa que el mercado estará de acuerdo.

Sin embargo, solo por el bien del argumento, digamos que encuentra la combinación mágica de mejoras que aumenta el valor de la propiedad en línea con su costo. Si tal hazaña se lograra, su mejora de $40 000 en una propiedad de $100 000 significaría que ahora vale $140 000. Permítanos estipular además que su préstamo de $ 40k para financiar las mejoras lo coloca en una relación de préstamo a valor del 90%. Entonces, antes de comenzar con las mejoras, debía $90,000 en una propiedad de $100,000. Después de completar el trabajo, deberá $ 90,000 en lo que ahora es una propiedad de $ 140,000, lo que lo coloca en una relación de préstamo a valor de ~ 64%. Lo que significa que teóricamente tiene un 26% de capital disponible para pedir prestado para volver al nivel del 90%, o aproximadamente $ 36k. Tenga en cuenta que esto es un 10% menos que el aumento en el valor de la propiedad.

La imagen real es en realidad bastante peor que la descrita en el escenario ideal anterior, ya que aún tenemos que dar cuenta de los costos involucrados en la obtención del financiamiento o las disminuciones en su puntaje crediticio que probablemente acompañarían a ese patrón. Cada vez que vuelvas al banco a pedir más dinero, te cobrarán nuevas tasaciones y todos los demás cargos que se cobran al cierre. Además, cada vez que les pida más dinero, volverán a ejecutar su crédito y verán cómo se acumulan las consultas adicionales y la deuda asociada, lo que a su vez reduce su puntaje, lo que lleva a los bancos a ofrecer tasas de interés más altas y/o cobrar tarifas más altas. ...

Además, cuando un banco otorga un préstamo contra una propiedad que ya está garantizando otra deuda, generalmente se coloca al final de la fila en términos de su reclamo sobre la propiedad en caso de incumplimiento. En mi experiencia, es muy raro encontrar un prestamista que esté dispuesto a ponerse en tercer lugar, y mucho menos en un lugar más lejano. Por lo general, si usted solicitara un préstamo de este tipo, el banco insistirá en que los compromisos anteriores se paguen antes de prestarle. Lo que significa que el banco al que solicita los $ 36k mencionados anteriormente probablemente responderá diciendo que le prestarán $ 70k siempre que $ 40k se destinen directamente al pago de la línea de capital anterior.

Su mejor opción es hablar con un banquero sobre sus planes específicos.

Una de las causas del colapso inmobiliario fue un préstamo 80/20. Allí obtendría una prima por el 80% del valor de una vivienda y un 20% en una HELOC por el resto. Esto ayudaría al comprador a evitar el PMI. Editorialmente, la razón por la que esto fue popular fue porque el comprador no podía pagar la casa con el PMI y no tenía un pago inicial. Simplemente estaban cortando las cosas demasiado cerca.

¿Podría encontrar un banquero dispuesto a hacer algo como esto? Apuesto a que podría.

En su caso, parece que está tratando de aumentar el valor de su casa usando dinero para hacer una mejora para que la situación sea mejor. Sin embargo, las mejoras considerables rara vez rinden el 100 % o más de las inversiones. Por lo general, creo que el banco querría que usted también invirtiera algo de dinero. Por lo tanto, si desea crear un grupo, un banquero inteligente le pedirá que aporte alrededor del 60 % de los costos, ya que los grupos suelen tener un ROI del 40 %.

Sin embargo, apuesto a que puede encontrar un banquero que le preste el 100%.

No parece estar buscando consejos para tomar una decisión inteligente sobre el dinero, y es difícil emitir un veredicto ya que se brindan muy pocos detalles sobre su situación específica.

Sin embargo, aunque ciertas decisiones pueden parecer muy rentables en el papel, rara vez toman en consideración el riesgo.