¿Se puede utilizar el valor acumulado de la primera vivienda para reducir la tasa de interés de la hipoteca de una segunda vivienda?

¿Puedes poner esta primera casa como capital cuando obtengas una hipoteca para la segunda?

(Creo que quiere decir "garantía", no "equidad") No con una hipoteca tradicional. La hipoteca será un gravamen sobre la propiedad en cuestión, por lo que agregar una garantía adicional no ayuda a menos que la hipoteca esté bajo el agua.

¿Sería posible obtener una tasa cercana a 0 dada la equidad y la bajada alta?

No. Su tasa de interés estará determinada por tasas de interés a largo plazo (10 a 20 años) que no están cerca de 0. Si tiene un buen crédito, no obtendrá una tasa significativamente mejor al depositar más del 40% que planea.

la esencia de lo que necesito saber es cómo bajar mi tasa con las tarjetas que tengo (primera casa, ahorros para el pago inicial).

Bueno, usted menciona tener una casa con un valor de $ 500k, que no parece estar vendiendo, así que recuerde que las hipotecas para residencias no principales serán más altas que las de una residencia principal, independientemente de cuánto pague. Si esta es su situación real , la mejor medida matemática (además de ahorrar y pagar en efectivo) sería obtener una hipoteca sobre la residencia principal y usarla para comprar esta "segunda" casa. Si puede depositar $ 80k (40% de $ 200k), eso significaría obtener una hipoteca de $ 120k en su casa de $ 500k, lo que le daría la tasa de interés más baja que podría obtener.

En general, su puntaje crediticio, la duración del préstamo y la relación préstamo-valor (LTV) serán el factor más importante en su tasa de interés. Entonces, dado que no puede cambiar instantáneamente su puntaje de crédito, lo mejor que puede hacer es hacer el pago inicial tanto como sea posible y obtener la hipoteca a más corto plazo que pueda pagar, lo que le brinda el beneficio adicional de pagar menos intereses y pagarlo rápidamente. .

Las otras dos respuestas proporcionadas son bastante buenas, pero me gustaría abordar lo que creo que es la raíz de su malentendido:

Una hipoteca es solo un préstamo, que tiene una garantía adjunta . En el caso de una hipoteca sobre una casa, esa casa es una garantía, lo que significa que el banco tiene algunos derechos sobre esa propiedad si no cumple con los pagos de su hipoteca. Muchas personas relacionan su comprensión de la hipoteca con la venta de la casa en particular. De hecho, debe considerarlo como dos transacciones separadas: (1) obtiene un préstamo del banco, igual al valor de la hipoteca; luego (2) Usted paga el monto del préstamo al vendedor de la casa [el banco hará esa transferencia directamente al banco del vendedor, porque no quieren correr el riesgo de darle tanto dinero en efectivo].

Debido a que una hipoteca tiene garantía, tiene tasas de interés más bajas que otros tipos de crédito, porque representa menos riesgo para el banco. Si tiene una hipoteca sobre la casa en la que vive, el banco cree que es menos probable que simplemente abandone sus obligaciones porque (1) estaría perdiendo el valor de la casa; y (2) usted está interesado personalmente en vivir allí. Debido al n.° 2, una hipoteca sobre la casa en la que vive supondrá un riesgo menor para el banco que la hipoteca sobre una propiedad de alquiler (como lo señaló @NathanL).

Así que olvídate por un momento de la segunda casa que quieres comprar. Si quiere que el banco le preste $400k [80% del valor de su casa], podría 'rehipotecar' su casa actual. El banco recuperará la garantía de su casa, lo que significa que usted es un riesgo bajo para ellos, y le darán dinero a una tasa de interés generalmente similar a la que tendría si la estuviera comprando nueva.

Ahora a su pregunta específica : ¿El banco disminuirá mi tasa de interés si soy dueño de otra propiedad valiosa?

La respuesta es sí, si le das al banco la garantía de esa valiosa propiedad. Lo que les importa es la garantía, no solo el hecho de que usted la posea. Es cierto que tener riqueza generalmente hará que usted reduzca el riesgo para el banco, pero en realidad lo que quieren son los derechos directos a algo más valioso que su préstamo, en caso de incumplimiento.

¿Estará esa tasa de interés más baja cerca del 0%?

No, porque el banco todavía necesita ganar dinero. Simplemente no tienen que preocuparse tanto de que usted huya de sus obligaciones, por lo que no le cobrarán una "prima de riesgo" tan grande.

¿Qué tan cerca de cero? ¿Sería ~3% lo suficientemente cerca? Sí, puede obtener otra hipoteca para su primera casa o puede abrir una línea de crédito con garantía hipotecaria. Tener una relación préstamo-valor por debajo del 50% sin duda le daría una mejor tasa, especialmente si elige un plazo más corto de 30 años en la nota.

¿Qué otras consideraciones hay? Si ya no ocupa la casa de $ 500k, es posible que no obtenga una tasa tan buena. Los alquileres son considerados de mayor riesgo por las compañías hipotecarias.