Estoy buscando dos opciones para un préstamo de mejoras para el hogar (alrededor de $20,000): la primera es un préstamo federal de título 1, que sería una tasa de interés fija de alrededor del 4.5 % (en el momento de la cotización inicial), PERO requiere PMI en alrededor de $ 20 / mes. La otra opción es un HELOC, que no requiere PMI, pero tiene una tasa variable (que casi con seguridad solo aumentará durante la vida del préstamo) del 6%.
Según mis cálculos, si la tasa del HELOC sube más del 0,4 %, entonces se vuelve más caro que el Título 1, lo que significa que si pago el préstamo en 15 años, el préstamo del Título 1, incluso con el PMI adjunto , sería casi seguro que sería la opción más económica.
Donde todavía estoy un poco confuso es qué sucede si pago el préstamo más rápido, digamos en 7 años en lugar de 15. ¿Hay algún punto en el que HELOC se convierta en la opción más barata, incluso con la subida de la tarifa? Es decir, ¿hay algún punto en el pago del préstamo donde esos $20/mes superen la tasa de interés más alta en el HELOC? ¿O la probabilidad de que la tasa suba significativamente casi siempre hace que el HELOC sea la opción más cara?
"Es decir, ¿hay algún punto en el pago del préstamo en el que esos $ 20 / mes superen la tasa de interés más alta en el HELOC?"
Sí, la razón de esto es que su PMI fijo aumenta como un % del saldo pendiente de su préstamo, a medida que disminuye el saldo de su préstamo . Si el PMI es un valor fijo de $20 por mes ($240 por año), entonces comienza como el 1,2 % de $20 000, pero cuando su saldo es de $10 000, es efectivamente el 2,4 % de su saldo pendiente. Por lo tanto, es una tasa total del 5,7 % para comenzar con su préstamo del Título 1, en comparación con un 6 % inicial en el HELOC, pero a la mitad del período de pago, sería del 6,9 % para el préstamo del Título 1 en comparación con lo que el HELOC se haya ajustado en ese momento. a tiempo.
Si paga solo los montos fijos mensuales durante 15 años, calculo los costos de interés total de un préstamo del Título 1 de 10.9k durante 15 años, frente a 10k con un HELOC, suponiendo que la tasa se mantenga constante [lo cual es un riesgo] . Si el HELOC salta inmediatamente al 6,5 %, eso estaría casi igualado con el préstamo del Título 1.
Si paga el préstamo el doble de rápido a los 7,5 años, su interés total con el préstamo del Título 1 sería de 5,3k frente a 4,7k con el HELOC. Todavía mejor con el HELOC, pero con la diferencia estrechándose, lo que haría que las dos opciones costaran lo mismo en intereses si la tasa HELOC saltara inmediatamente al 6,7%.
El "peor de los casos" en el que el PMI, incluido el préstamo, tiene el peor desempeño en comparación con el HELOC, sería si pagara, por ejemplo, $ 10,000 de inmediato a través de una ganancia inesperada, pero luego se tomara los 15 años completos para pagar el resto. En ese caso, se enfrenta a la peor parte del PMI, que podría superar fácilmente las fluctuaciones en el HELOC mientras tanto [aunque persistiría el riesgo de aumentos de tasas]. Esto sería equivalente a aproximadamente un 8,5 % de HELOC.
Entonces, si realiza pagos uniformemente a lo largo del tiempo, el impacto del PMI fijo como proporción del costo de interés no es tan pronunciado y, por lo tanto, el HELOC es atractivo, excepto por el riesgo de cambio en la tasa de interés, pero si realiza pagos esporádicamente contra el saldo principal y luego continuar durante todo el plazo disponible, entonces el préstamo del Título 1 se ve peor.
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