¿Cómo invertir gradualmente en bienes raíces sin riesgo excesivo?

Un amigo al que conozco desde hace unos 8 años me pidió recientemente un consejo y no estaba seguro de cómo responder. Sentí curiosidad y decidí ver si otros podían opinar.

Antecedentes: Él y su esposa comparten 3 hipotecas. A M1 le quedan alrededor de $ 40K, y la propiedad se usa para albergar a un pariente, sin pagar alquiler (están de acuerdo con esto). A M2 le quedan alrededor de $ 350K, y la propiedad se alquila con ingresos de alquiler que coinciden con la hipoteca. M3 cuesta alrededor de $ 260K, para una residencia principal recientemente comprada.

Ambos tienen trabajos que, después de los pagos mensuales de M1+M3, proporcionan un ingreso disponible total combinado de alrededor de $2500. En su mayoría, tienen gastos típicos de la clase media: pagos de préstamos para el automóvil y la universidad ("unos pocos cientos al mes"), servicios públicos, teléfonos celulares, mantenimiento típico del hogar. Hasta donde yo sé, participan en los planes de jubilación de los empleadores. Dijo que también tienen alrededor de $ 10K reservados para 'día lluvioso'.

Su estrategia básica es generar riqueza mediante la adquisición gradual de bienes inmuebles.

Sin embargo, le preocupa asumir demasiada deuda y no está seguro de cómo continuar invirtiendo en ER mientras controla el riesgo de sobreexposición a la deuda.

Preguntas:

  1. ¿La deuda hipotecaria es demasiado alta? La propiedad de alquiler se encuentra en un mercado de RE caliente, por lo que podría venderse fácilmente con un capital significativo. Sin embargo, preferirían mantenerlo.

  2. ¿Pueden permitirse otra hipoteca, y en qué cantidad? (por ejemplo, están considerando $50K para una cabaña pequeña, que podría alquilarse).

  3. ¿Cuánto dinero idealmente deberían tratar de reservar por mes? (proporcionar un objetivo y justificar)

  4. Además de reservar efectivo, ¿cuáles serían algunos buenos usos de los fondos para asegurarse de que el dinero se aprecie y supere la inflación y agregue una buena bonificación a la jubilación?

  5. Actualmente están a mediados de los años 30. Si hay UNA estrategia o decisión clave que podrían tomar hoy que los ayudaría a jubilarse "antes de tiempo" (digamos, a mediados de los 50), ¿cuál debería ser?

Se agradecería el asesoramiento personal, así como cualquier recurso para la lectura/autoeducación. Gracias.

Estás pidiendo opiniones con una cantidad limitada de información, lo que puede ser difícil en el mejor de los casos y peligroso en el peor. Mi sugerencia sería hablar con un planificador financiero certificado, que comprenderá mejor el panorama y los objetivos financieros actuales de la persona y luego ayudará a formular un plan que tenga sentido para ellos.
@DanielAnderson, gracias por los comentarios. Tienes razón: supongo que estoy pidiendo sugerencias sobre cosas a tener en cuenta al tratar de responder a estas preguntas: ¿qué factores están en juego que deben tenerse en cuenta? ¿A qué otras preguntas necesita respuestas mi amigo antes de poder obtener buenas respuestas a las preguntas que planteó? Aunque CFP o los contadores fiscales podrían abordar muchas de las preguntas en estos foros, esto no invalida necesariamente las preguntas. Sin embargo, su punto de que la respuesta más completa probablemente vendría de un CFP está bien entendido.
Es gracioso, esto se marcó como cerrado como "basado en opiniones". En mi opinión, la pregunta es bastante legítima, solo falta la información para responder.
@JoeTaxpayer: genial, entonces, ¿qué información sería esa?
1) Niños. Una pareja de 30 años sin hijos no tiene intención de tenerlos o ya está buscando proveedores de entrega basados ​​en Stork. De cualquier manera, los niños tienen un gran impacto en la planificación financiera
2) ¿Están todos sus bienes en hipoteca? ¿Tienen un fondo de emergencia aparte de esos 10k para un día lluvioso (obviamente no es bueno para 6 meses como algunos sugieren)? ¿Es ese ingreso disponible antes o después de los servicios públicos? ¿Se puede usar para pagar parte de esa deuda?
3) ¿Cuánto deben en esos préstamos universitarios y de automóvil?
@Mindwin, gracias por preguntar, pero no estoy seguro exactamente. Me sorprendería si suma más de $500/mes, y probablemente menos (él fue a la universidad pública y sus autos están bien usados ​​;)
@Mindwin menciona un buen punto sobre el uso de los ingresos excedentes para pagar el saldo de la deuda pendiente. Le mencioné eso, pero no estoy seguro de que haya prestado mucha atención. Creo que ayuda ver los resultados en papel, así que intentaré hacer algunos números para ayudarlo a ver el impacto tangible de reducir el capital.

Respuestas (2)

¿La deuda hipotecaria es demasiado alta? La propiedad de alquiler se encuentra en un mercado de RE caliente, por lo que podría venderse fácilmente con un capital significativo. Sin embargo, preferirían mantenerlo.

Dado el ingreso actual, no hay estrés. Sin embargo, en ausencia de cualquier otro activo líquido [efectivo/casi efectivo], tener todo bloqueado en Hipoteca es bastante alto. Incluso si los bienes raíces generan activos, estas son inversiones altamente ilíquidas. Tener deuda en tales inversiones es arriesgado; si no hay otras inversiones. Esencialmente, todo parece estar bien ahora, pero si hay una crisis, liquidar la deuda hipotecaria lleva mucho tiempo y si obliga a una venta forzosa, eliminaría cualquier ganancia.

¿Pueden permitirse otra hipoteca, y en qué cantidad? (por ejemplo, están considerando $50K para una cabaña pequeña, que podría alquilarse).

Supongo que pueden. ¿Pero deberían? O diversificar en otros activos como acciones, etc.

Además de reservar efectivo, ¿cuáles serían algunos buenos usos de los fondos para asegurarse de que el dinero se aprecie y supere la inflación y agregue una buena bonificación a la jubilación?

Fondos mutuos / Acciones / lingotes / 401K u otros planes de jubilación similares.

Actualmente están a mediados de los años 30. Si hay UNA estrategia o decisión clave que podrían tomar hoy que los ayudaría a jubilarse "antes de tiempo" (digamos, a mediados de los 50), ¿cuál debería ser?

Esta opinión basada... depende de "cuál es su estilo de vida" y cuál les gustaría que fuera su "estilo de vida" cuando se jubilaran. Deberían considerar ahorrar suficiente corpus que daría un rendimiento anual equivalente a los gastos de jubilación.

gracias por la información, este es un buen comienzo. Me pregunto si podría sugerir algún libro o recurso en línea que personalmente haya encontrado útil para la planificación de la jubilación. Mi amigo sigue hablando de todos estos bienes raíces y otras ideas de inversión, pero conociendo su personalidad, creo que lo que realmente busca es no trabajar más allá de los 55 años. Todo lo demás es solo el medio para llegar allí financieramente. Una vez que el equivalente en efectivo de todo el capital comience a acercarse a la suma total que proporcionará un rendimiento anual razonable, no tengo ninguna duda de que liquidará y vivirá de los int/divds.

Para invertir cantidades relativamente pequeñas en el mercado inmobiliario, puede comprar acciones en un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT), un tipo de fondo mutuo. Es cierto que esa es una propuesta muy diferente de tratar de convertirse en propietario; menor riesgo pero menor rentabilidad.

Es un consejo interesante y lo paso, gracias. Sin embargo, me pregunto si es posible invertir de una manera más tangible, es decir, en estructuras reales en las que pueda llamar a la puerta y decir "sí, eso es mío", o al menos "fraccionalmente" mío, y al mismo tiempo protegerse de daños personales. responsabilidad de la deuda y el riesgo asociado con la hipoteca individual. Estoy empezando a preguntarme si hay alguna estructura que permita a los pequeños grupos invertir conjuntamente, por lo tanto, compartir la propiedad pero también distribuir la carga de la deuda.
Un caso especial raro, tal vez. Tal vez.
¿Cómo invertir gradualmente en bienes raíces sin riesgo excesivo?
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