Incluso en un mal mercado, durante 30 años, ¿no siempre subirá el valor de los Bienes Raíces? ¿Es siempre una apuesta segura? Si no, ¿qué debe considerar un inversor o comprador?
No, realmente no puede. Mire Detroit, que ha perdido un millón de residentes en las últimas décadas. Hay muchas propiedades inmobiliarias que no aceptarán nada parecido a lo que se vendió.
Otros mercados son muy riesgosos, como Florida, donde los especuladores impulsan demasiado el precio para que sea estable. Tienes que estar seguro de comprar en la recesión.
Muchas caídas de precios en bienes raíces están enmascaradas porque los vendedores simplemente no venden, por lo que realmente no sabe qué tan bajo es el precio si tuviera que vender.
En general, en la mayor parte de Estados Unidos, de todos modos, puede esperar que los bienes raíces se mantengan al día con la inflación, pero no mucho mejor que eso. Son los ingresos por alquiler o el apalancamiento (si compra con una hipoteca) los que generan la mayor parte de los rendimientos. Sin embargo, en los mercados urbanos que están recibiendo una afluencia de personas e industria, los Bienes Raíces pueden superar la inflación, pero la cantidad de mercados que hacen esto es rara.
Además, si lo considera estrictamente como una inversión (a diferencia de la pregunta "¿Vale la pena ser dueño de mi propia casa?"), hay muchos costos adicionales que debe recuperar, desde impuestos a la propiedad hasta facturas, dolores de cabeza de alquiler, etc.
Es una inversión como cualquier otra y debe abordarse con la misma diligencia debida.
Los bienes raíces son una pésima inversión porque:
Alquilar una casa y comprar una casa, en igualdad de condiciones, tienen costos bastante similares a largo plazo (si puede obligarse a invertir el posible pago inicial). Por lo tanto, compre una casa si desea disfrutar de los beneficios de ser propietario de una vivienda. Compre una casa si necesita protegerse contra el aumento de los precios de la vivienda (por ejemplo, tiene un ingreso fijo y no podría hacer frente si la renta aumentara mucho cuando la economía se calentó). Tal vez compre una casa si se encuentra en una categoría impositiva alta para evitar pagar impuestos sobre su alquiler imputado, si resulta de esa manera (consulte a su asesor financiero).
Pero no lo considere un gran vehículo de inversión. Los rendimientos son promedio y el perfil de riesgo no es tan atractivo.
Los bienes raíces son siempre una dinámica interesante. En la mayoría de los casos los precios siempre han subido.
El precio es principalmente una función de la demanda. A veces, la demanda se infla artificialmente durante un período de tiempo corto y puede disminuir rápidamente debido a las correcciones. Durante las recesiones, el mercado de la vivienda suele desacelerarse. Hay algunos casos raros en los que ciertas áreas nunca se recuperan (consulte Crisis de ahorros y préstamos de crisis de hipotecas de alto riesgo donde existen decenas de propiedades no deseadas). Cosas para considerar:
Incluso me sorprende escuchar esta pregunta con el estado actual de devaluación de los bienes raíces.
Una cosa que agregaré a las otras respuestas es asegurarme de que está haciendo una verdadera comparación de manzanas / manzanas con otras inversiones al considerar bienes raíces. No puede simplemente restar el precio de compra del precio de venta para obtener su ROI.
Los bienes raíces tienen costos de mantenimiento muy altos que debe tener en cuenta en cualquier cálculo de ROI, que incluye:
Un punto más: una casa en la que vives no debe considerarse una inversión, sino un gasto. Tienes que ser capaz de liquidar una inversión y cobrar su rendimiento. A menos que planee volver a vivir con sus padres, siempre necesitará un lugar para vivir, por lo que nunca podrá sacar provecho de esa inversión, excepto tal vez al degradar su estilo de vida o una hipoteca inversa.
En igualdad de condiciones, ser propietario de su residencia principal es casi siempre una buena inversión a largo plazo.
¿Por qué? Porque tienes que vivir en algún lugar, y los alquileres, especialmente los arrendamientos a largo plazo que son importantes cuando tienes hijos en la escuela, etc., generalmente están en el mismo estadio que una hipoteca en la mayoría de los mercados. Darle $1,500 a un arrendador me da 30 días de vivir en algún lugar. Dar $1,500 al banco me da un lugar para vivir y capital en un activo que requiere mantenimiento, pero que siempre tiene un valor intrínseco.
Detroit es un extremo, Manhattan o Silicon Valley es otro extremo inmobiliario... todo lo demás está en algún lugar en el medio.
Lo que no siempre es una buena inversión es especular en "propiedades de inversión" altamente elásticas como condominios de vacaciones como aficionado. Es un mercado cíclico, pero nuestra capacidad de atención es demasiado corta para darnos cuenta de eso. Como indican la mayoría de las otras respuestas a esta pregunta, las personas tienden a estar deprimidas y ven todos los problemas con los bienes raíces cuando el mercado no es muy bueno. Por el contrario, las personas solo ven el lado positivo y no se dan cuenta de los problemas cuando el mercado está alto.
Como señala Yishani , siempre hay que hacer la debida diligencia al comprar una casa. Como mencioné en este post anterior
Recomiendo encarecidamente leer este libro sobre la compra de una casa asociado con el Wall Street Journal; describe claramente los beneficios y los desafíos de ser propietario de una casa. Una conclusión clave que tuve fue: en promedio, las casas tienen una "tasa de rendimiento" a la par con las letras del Tesoro.
Es mejor comprar una casa si quiere vivir en una casa, no pensar en ella como una "gran inversión". Y ciertamente vale la pena las 4-6 horas que lleva leer el libro de principio a fin.
Hay un aspecto de los bienes raíces que está poco discutido. Cuando se tienen en cuenta todos los factores, casi se mantiene al día con la inflación a largo plazo. Tres factores:
Ahora, cuando normaliza todo esto, calculando las "horas trabajadas" necesarias para pagar la casa promedio, encuentra una línea casi plana en poco más de 40 horas de pago por mes.
JB rey