¿Cómo funcionan las Contingencias de Inspección si el vendedor se ofrece a solucionar el problema?

La respuesta depende casi al 100% de cómo se lea la oferta y la contingencia. Cuando tengo un cliente que hace una oferta, la contingencia incluye una inspección, pero el comprador no tendría la obligación de aceptar una contraoferta. es decir, la oferta puede retirarse debido a "No me gustó el informe de inspección y no deseo negociar ninguna reparación". De hecho, el comprador no necesita revelar qué falla fue la causa. El comprador paga la inspección y el informe es de su propiedad.

Por otro lado, estoy de acuerdo, si es solo radón, la solución de ventilación es común, y es posible que esté pagando por muchas inspecciones solo para encontrar una casa tras otra con este problema.

Lo primero, pregúntele a su agente de bienes raíces quién debería haber estado involucrado en la redacción del contrato y puede explicarle sus opciones con respecto a la contingencia.

Habiendo dicho eso...

El informe de inspección es el punto de decisión. Para cada asunto/problema mencionado, debe decidir: Ignorar; hacer que el vendedor lo arregle; hacer que el vendedor le dé dinero para arreglarlo; hacer que el vendedor baje el precio; o alejarse.

Cosas menores que puede hacer que el vendedor arregle. Es necesario hacerlo, pero puede hacerlo el vendedor.

El vendedor también debe hacer cosas costosas que son difíciles de estimar el precio por adelantado. La dificultad para estimar el costo de la reparación hará que sea arriesgado para usted negociar un descuento en el precio. Obtener un crédito de $1,000 cuando termina costándote $20,000 es algo que debes evitar.

Para los artículos que desea arreglar usted mismo, necesita dinero al momento del cierre para hacerlo, o solicitar un descuento en el precio. Los artículos en esta categoría incluyen el reemplazo de un electrodoméstico. Puede tomar el dinero y obtener exactamente el que desea, o dejar que el vendedor de la casa compre uno que tenga menos opciones y que no coincida con el color. Los compradores también toman esta opción cuando iban a renovar pronto de todos modos.

Alejarse. Esto sucede cuando hay un gran problema costoso que es difícil de solucionar. O una lista muy grande de problemas medianos. Los problemas en esta categoría pueden incluir grietas en los cimientos, problemas eléctricos importantes, fugas extensas, moho. También puede incluir adiciones bellamente construidas que no cumplen con el código y se realizaron sin permisos e inspecciones.

¿En qué categoría está su radón? Debe preguntarle a su agente y leer el informe de inspección. El agente puede explicarle sus opciones y la probabilidad de que el vendedor esté de acuerdo. También pueden decirle qué tan probable es que no pierda el depósito si se va.

Primero, el radón es común en algunas áreas de Nueva Jersey. Antes de salir de esta casa, debe considerar si puede encontrar un lugar diferente para vivir que no tenga problemas de radón.

Debería poder encontrar a alguien que haga pruebas de radón específicamente. Dicha empresa debería poder verificar que ni el gas ni las partículas (en las paredes, etc.) estén presentes en la casa después de la mitigación. Aparentemente, también es posible verificar el agua. Si tal prueba falla y el vendedor no hace más mitigación, eso sería motivo para rescindir el contrato.

Dado que el radón es común en Nueva Jersey, es probable que las contingencias estén escritas de tal manera que la oferta del vendedor de mitigar sea suficiente para mantenerlo en el contrato. Tendrías que preguntarle a un abogado para estar seguro.

En general, las contingencias se basan en la oferta que hizo, que es un contrato. Si quería que el radón fuera un factor decisivo, entonces debería haber escrito la oferta de esa manera. Si se les deja solos, los agentes de bienes raíces ofrecerán mitigación en su lugar. Esto se debe a que se les paga una comisión por la venta. No se vende; sin comisión Obviamente, es demasiado tarde para esta casa, pero en el futuro, es posible que desee tener más cuidado con esto.

La mitigación del radón es común y cuesta entre $1000 y $3000. Una estimación en ese enlace sugiere que $ 1300 es el mínimo con las tarifas requeridas, etc.

Si su oferta no está escrita para permitirle retirarse si hay un problema de radón, probablemente perderá su depósito si se retira. También puede tratar de ser más exigente con sus contingencias. En particular, tienen que demostrarte que han mitigado el problema del radón. Si puede encontrar algo que indique que no lo han hecho, entonces puede obtener más mitigación. Si no responden o eligen no responder, eso podría permitirle retirarse del trato sin perder su depósito.

Por lo general, no hay problemas adicionales más allá de perder su depósito por alejarse. Pero de nuevo, esto depende del contrato de oferta. Esto es realmente algo que un abogado debería leer.

¿Obtuviste una opción de contingencia? Por lo general, esto es parte integrante de la inspección de la vivienda; usted negocia una tarifa nominal, como $ 100, que le da la "opción" de retirarse del trato por cualquier motivo dentro de X días (generalmente 7 días calendario). Por lo general, este es el momento en que programa la inspección de la casa y determina qué necesita reparación. Si todavía está en su ventana de opción, entonces sí, puede retirarse y recuperar su "depósito en garantía" del depósito en garantía. El vendedor se queda con su tarifa de opción (se puede acreditar a su parte de los costos de cierre si sigue adelante).

Si no está en un período de opción porque venció o no obtuvo uno, aún puede retirarse, pero a menos que esté cubierto por otra contingencia del contrato que se aplicaría, como financiamiento o tasación (es posible que el banco no esté capaz de suscribir la propiedad incluso después de las reparaciones acordadas), usted "incumple" y normalmente pierde su depósito de garantía. Técnicamente, el vendedor podría obligarlo a cumplir estrictamente y forzarlo a la mesa de cierre, pero eso requiere acudir a los tribunales y casi nunca se ha oído hablar de ello; simplemente tomar el dinero de arras y volver a poner la casa en el mercado es la ruta más fácil para todos.