En el agujero de dona de la asistencia, ¿debo comprar una casa?

Escuché que hay un montón de créditos y asistencia para mi condado/estado para los compradores de vivienda por primera vez, así que comencé a mirar casualmente los programas de asistencia.

Desafortunadamente, debido a que viviría con mi pareja (no casada), apenas ganamos demasiado para calificar para la mayoría de los programas de asistencia estatales y del condado. Creo que el único programa para el que calificamos es el préstamo para costos de cierre de Pensilvania.

Obtuve 70k netos, ~60k brutos el año pasado. El socio recaudó ~40k el año pasado. Ambos tenemos más de 700 puntajes de crédito y no tenemos departamento de tarjeta de crédito. El alquiler es actualmente de $1,345. Las finanzas de mi pareja en su mayoría alcanzan el punto de equilibrio, incluso yo pago ~75% del alquiler, pie, etc.; aunque todavía ahorro $200-400/mes para el pago inicial.

Entre nosotros podría disputar un pago inicial de ~ $ 20k de nuestros ahorros. Si un préstamo de PA puede cubrir los costos de cierre, espero conservar algunos de los ahorros para los costos reales de mudanza y las mejoras iniciales en el hogar (pintura, alfombrado, etc.).

Entonces mis preguntas son:

¿Cuánto hogar es realista para mí? Estaba viendo alrededor de $ 250k, o pagos mensuales de alrededor de $ 900. ¿Tendría sentido que los impuestos o los programas de asistencia obtuvieran formalmente una licencia de matrimonio o una sociedad de hecho?

También tengo un arreglo inusual con mis padres en el que pago $500 al mes por los préstamos estudiantiles que firmaron conjuntamente. Es un gran gasto para mí, sin las ventajas fiscales, ya que solo estoy enviando dinero a la cuenta bancaria de mis padres. ¿Esto va a surgir en el proceso de solicitud de préstamo?

¿Puede aclarar? Usted dice "Obtuve 70k netos, 60k brutos". ¿Tiene los términos invertidos (el bruto suele ser el total, el neto es después de las eliminaciones)? Y, ¿qué está "recuperando" de su cheque: impuestos y seguro médico?
@Joe Estaba a punto de hacer el mismo comentario. La redacción actual parece que los impuestos de OP son negativos. :)
@reirab Stannius a continuación en la respuesta de Pete lo señaló inicialmente en los comentarios, para dar el crédito adecuado.
Solo para aclarar esto: ¿estás preguntando si deberías alquilar por $ 1345 / mes o comprar una casa / apartamento / lo que sea por $ 900 / mes?
@rubenvb Sospecho que está dejando de lado los impuestos a la propiedad y el seguro, por lo que no es tan sencillo.
@Joe no está claro, pero lo leo porque él gana 60 000, su socio gana 40 000 y entre ellos obtienen un total de 70 000
@frankc Ciertamente es posible, aunque el punto final entre los dos y el uso del pronombre personal singular implica lo contrario, pero es por eso que le pedí a OP que aclarara.
Además de aparentemente hacer un mal uso de los términos "neto" y "bruto", el OP hace un mal uso de la frase "donut hole". Un período sin cobertura es un lugar donde algún número (por ejemplo, los ingresos) es demasiado alto para un tipo de asistencia pero dos bajos para algún otro tipo de asistencia (o tal vez la misma asistencia vuelve a aparecer). Un período sin cobertura NO es cuando está en o pasado un retiro gradual o precipicio para un subsidio, pero no siente que puede pagar el gasto por su cuenta.
... Dicho esto, me pregunto si OP puede reducir su AGI para llegar por debajo del precipicio/eliminación gradual. Por ejemplo, contribuyendo más a cuentas con impuestos diferidos.
Con un ingreso neto de 100K, no necesita asistencia crediticia. Solo me he acercado a 100K en un par de muy buenos años, pero ahora soy dueño de mi casa, sin ningún esquema de asistencia crediticia. Es posible que necesite ayuda con el presupuesto.

Respuestas (3)

Están ganando $ 100k juntos por año: no están en el período sin cobertura, están en el 25% superior de todos los hogares y en el 10% superior de los hogares no familiares (como sería el suyo). Para ser franco, no está en el área de "confiar en la asistencia": está en el sector de "ahorrar para su pago inicial".

Mi sugerencia sería encontrar una manera de ahorrar más de $200-$400 al mes por ahora. $ 100k de ingreso bruto significa que tiene alrededor de $ 8k de ingreso neto por mes; $ 2k para el alquiler y otras necesidades significa que tiene $ 6k por mes que potencialmente puede ahorrar. Incluso la mitad de eso, $ 3k por mes, significa que tiene $ 24000 ahorrados para fines de este año y $ 36000 anualmente.

En cuanto al matrimonio o la pareja de hecho, no me metería en uno en función de si te ayuda a pagar una casa. Puede ser una buena idea porque lo ayuda a manejar algunos de los detalles que surgen cuando tiene propiedad conjunta, quizás, pero no solo por el aspecto financiero.

¿Y en cuanto a cuánto hogar es realista? $ 250k es ciertamente realista si puede ahorrar lo suficiente para un buen pago inicial. Trate de llegar al rango de 20-25%. Si ya está a mitad de camino, otro año de alquiler no lo matará, y significará que no tendrá PMI y tendrá tarifas mucho mejores.

También considere una hipoteca de 15 años; estamos en la misma categoría de ingresos generales que usted y administramos bastante bien 15 años en una casa de rango de $ 250k. No agrega mucho a la cantidad de su pago mensual, en comparación con lo que esperaría, especialmente porque el pago mensual incluye impuestos sobre la propiedad que no aumentarán según la duración de la hipoteca.

Ahora que tenemos números reales del OP:

$5000 actual paycheck income (post-tax, health insurance, 401k)
-$1345 Rent
-$ 710 Student Loans
-$ 300 Car Payment
-$ 100 Car Insurance
-$ 140 Cable TV
-$  90 Cell Phone
-$ 300 Food/Groceries
-----------------------
 $2025 Remaining

Entonces, sin cortar nada, usted mismo tiene $ 2k que puede ahorrar. (Esto supone que su número de alquiler de $ 1345 es su parte del alquiler, y no el monto del 100%). Eso es $ 24000 por año, solo para usted. Además de eso, tiene otros $ 40k más o menos provenientes de su socio, al menos algunos de los cuales también deberían estar disponibles si él / ella va a ser copropietario. Pero si no, al menos tienes unos $2000 al mes que puedes estar ahorrando. También podría reducir el tamaño del automóvil, reducir la televisión por cable, reducir el tamaño del teléfono y tener otros $ 500 más o menos disponibles, pero realmente no parece que necesite hacer eso, dado lo mucho que tiene disponible ahora.

Miraría lo que estás haciendo con esos ~$2000 por mes en este momento, y vería cómo puedes liberar la mayor parte. No ha mencionado algunas cosas como los servicios públicos, no estoy seguro si eso es solo un olvido o si su pareja los está pagando; así que quizás no todo esté disponible. Pero, incluso $ 1000 por mes son $ 12000 para agregar a los $ 20000 que tiene ahora, lo que hace una gran mella en ese pago inicial.

$ 8k brutos no significa $ 2k en alquiler y $ 6k de ahorro: a $ 100k, la tasa impositiva efectiva es del 25%, eso significa $ 8k brutos, $ 6k netos, $ 2k de alquiler, $ 4k en todo lo demás. Ahorrar al menos un 15 % para la jubilación (incluso antes de impuestos) reduce esto aún más. $ 8k brutos con un 15% de ahorro antes de impuestos deja $ 5.1k netos: después de $ 2k de alquiler, eso es solo $ 3,100 como límite superior para posibles ahorros en el pago inicial, suponiendo cero otros gastos mensuales, lo cual es una tontería.
"Si ya está a mitad de camino, otro año de alquiler no lo matará": esto solo se aplica si el tamaño de sus ahorros para el pago inicial aumenta más rápido que los precios de la vivienda en el área que está buscando durante el año: mi propia área local vio un aumento del 10 % con respecto al año pasado, eso significa que se necesitarían $10 000 adicionales para cubrir el pago inicial del 20 % de una casa de $500 000.
No creo que tenga razón en que un 20 % o menos produce tasas de interés más bajas y sin PMI. Si solo se refería a costos de préstamo más bajos, entonces sí, estoy de acuerdo, pero en la búsqueda reciente de hipotecas, la tasa del préstamo no se ha visto afectada por el pago inicial, solo si se requiere o no un PMI.
@DeanMacGregor Las tasas disminuyen ligeramente a medida que aumenta la relación LTV (% de préstamo sobre el valor total de la casa). Este no es el único factor, o necesariamente el factor más grande, que afecta las tarifas, pero definitivamente afecta las tarifas. Revisé esto con cierto detalle con mi oficial de préstamos hipotecarios la última vez que obtuve una hipoteca; obtuvimos una tasa .25% más baja porque nuestro LTV fue ~25% en lugar de 20%. Las tarifas estaban determinadas por varios factores diferentes que él podía ajustar para ver qué escupía el sistema como una tarifa.
@DeanMacGregor Consulte este enlace , por ejemplo, o busque en Google "Préstamo a tasa de interés".
@Dai, estoy bastante seguro de que se suponía que eran $ 100 000 netos , no $ 100 000 brutos. Vea la pregunta del OP y los comentarios al respecto. OP parece haber entendido los términos al revés (enumeró neto como más alto que bruto). Además, para un ingreso de $ 100k entre 2 personas, la tasa efectiva del impuesto sobre la renta no es ni remotamente cercana al 25%. La tasa marginal es del 25%, no la tasa efectiva . Con su ingreso bruto personal de $70,000, OP tendría una tasa efectiva del 15 %, incluso si solo tomara la deducción estándar, y su socio tendría mucho menos que eso (probablemente alrededor del 10 %).
Soy el OP... estaba esperando que SE fusionara esta cuenta anon antes de comentar, y editaré la pregunta original cuando pueda. Correcto, confundí mi neto/bruto, y me disculpo por no ser más cuidadoso al escribir mi publicación. Mi último ingreso a casa el año pasado, después de impuestos, atención médica, 401k, etc., fue un poco menos de 60k. Y como tributo como persona soltera, me sentí menospreciado por el hecho de que la asistencia domiciliaria cuenta a todos los que vivirán contigo (si estoy leyendo bien). Mis gastos regulares se ven así:
$1,350 de alquiler, $710 de préstamos estudiantiles, $300 de automóvil, $100 de seguro de automóvil, $140 de televisión, $90 de teléfono celular, ~200-300 de comestibles, eso es alrededor de 3k en facturas, dejando alrededor de 700 como máximo para ahorrar por mes.
Por supuesto, cuenta a todos los que vivirán contigo. ¿Por qué no? Si alguien tiene ingresos y vive con usted, debe pagar una parte de las cosas o puede darle un pase, ¡pero los programas de asistencia no son para eso! Son para personas que necesitan ayuda. Incluso con sus ingresos antes de impuestos de $ 70k, honestamente está fuera de lo que yo consideraría "necesita ayuda"...
@joe, aceptaría su respuesta, pero sigo esperando la fusión de la cuenta. Algunos de los números todavía están un poco apagados, pero no lo suficiente como para que realmente importen. La perspectiva es lo que necesitaba.
@andyjv A $ 70,000, suponiendo que toma una deducción estándar y no una exención personal, su ingreso bruto sería de alrededor de $ 58,303.75 para 2016 (una tasa impositiva efectiva de 16.7%), o $ 4,858.65. Menos sus gastos en el comentario anterior, eso en realidad deja $1,868.65 por mes. ¿Está omitiendo las contribuciones de cheque de pago a 401k, Roth IRA o alguna otra retención; suficiente para contar una discrepancia de $1,100 entre su cifra discrecional mensual y la mía?
@TylerH 401k y Healthcare, cuyos números exactos no tengo a mano porque me bloqueé del sistema de nómina

Estoy con Joe.

Con solo hacer un presupuesto aproximado, debería poder oscilar 2-2.5K por mes. Así es como lo obtuve:

Usted bruto 60K, 5k por mes. 75% del alquiler ~1000, 75% de 600 para comestibles 450, 75% de 400 para servicios públicos 300, 500 préstamo estudiantil. 5000-1000-450-300-500=2750. Descuenta otros 250 para gasolina, reparación de auto, ropa, cortes de cabello y te quedan 2500. ¿Qué más estás haciendo con tu dinero?

Esto es sin la ayuda de su pareja. Yo le preguntaría lo mismo a él, ¿qué está haciendo con todo su dinero? Hace el 66% de lo que haces, pero solo es responsable del 25% de las facturas. Combinado, podría estar balanceando esto como 5K por mes. Esto es con no trabajar en un trabajo extra.

Ser víctima es una elección, se puede ganar con dinero.

No olvide los ahorros para la jubilación, los impuestos y las primas de seguro médico, todos los cuales (deberían) salir de esos 5K antes de que el OP los vea.
OP informa "ingresos brutos", que diría que deberían incluir el segundo y el tercero de los anteriores ya eliminados (aunque 70k-> 60k parece una caída un poco baja). Ahorros para la jubilación, sin duda, aunque si tiene el objetivo a corto plazo de comprar una casa, diría que está bien renunciar a eso durante un año más o menos.
El ingreso bruto significa específicamente antes de que se saquen cosas de él.
@stannius Ese es un muy buen punto, pero el OP claramente los tiene al revés. ("I neto 70k, bruto 60k")

En general estoy de acuerdo con las otras respuestas. Con respecto a lo del préstamo de tus padres...

Su arreglo con sus padres ciertamente es importante para que obtenga otro préstamo. La solicitud de hipoteca probablemente requerirá que revele todas las deudas pendientes.

Obviamente, si decide omitirlo y sus padres no se lo dicen, probablemente no aparecerá. Pero eso sería poco ético (definitivamente) e ilegal (probablemente).

Si esto interferirá con la obtención de un préstamo es otra cuestión, pero dado que es su única deuda, probablemente estará bien.

No estoy seguro si los EE. UU. tienen las mismas reglas al respecto, pero aquí se le permite regalar dinero para el pago inicial a un hijo o nieto. Actualmente estoy en el proceso de comprar una casa y recibí una suma de mi madre y mi abuelo que les devolveré, pero lo estamos reportando como un regalo. Dado que también puedo regalar a los miembros de mi familia una cierta cantidad de dinero por año, esto no es ilegal (aquí), siempre que me mantenga por debajo del límite (o pague impuestos por encima del exceso).
Ciertamente está permitido en los EE. UU. que las personas den obsequios a sus familiares, incluso para el pago inicial. He leído que los prestamistas a veces requieren cartas firmadas por los obsequiadores, indicando que en realidad se trata de un regalo y no de un préstamo que esperan devolver. Por supuesto, estoy seguro de que algunas personas mienten con estas cartas, fingiendo que fue un regalo y no un préstamo, tal como lo hizo usted. No es más o menos legal en los Estados Unidos que en los Países Bajos.
En el agujero de dona de la asistencia, ¿debo comprar una casa?
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