Esta es mi situación actual:
Estoy buscando comprar una propiedad con mi hermano en el que ambos viviremos. Son estudiantes de posgrado, por lo que sus ingresos actuales no son muy buenos ($25,000/año), pero han ahorrado mucho para el pago inicial, $50,000. Yo, en cambio, tengo poco ahorrado pero mejores ingresos ($100.000). Estamos tratando de encontrar una manera de calcular los porcentajes de propiedad.
La propiedad que estamos viendo cuesta alrededor de $ 200,000. Ninguno de nosotros tiene ninguna deuda.
Nuestro plan es: ellos hacen el pago inicial ($50,000) y yo pago todas las tarifas compartidas asociadas con la propiedad (hipoteca, tarifas de condominio, impuestos, servicios públicos, seguro). Esto introduce un aspecto temporal en el cálculo del porcentaje de propiedad. Si, en algún momento, uno de nosotros quiere irse, ¿cómo podemos determinar el porcentaje que posee cada uno de nosotros? ¿Cómo podemos contabilizar el valor del pago inicial a lo largo del tiempo?
¡Gracias!
¿Puedes dividirlo todo 50/50?
Específicamente:
De esta manera, la propiedad de la casa se mantiene al 50/50 durante todo el período de tiempo que se posee la casa. Su participación en los pagos de la hipoteca será del 67 % y su participación en los pagos de la hipoteca será del 33 %; esta proporción se mantendrá durante toda la vigencia de la hipoteca.
Si la casa se vende en algún momento durante el plazo de la hipoteca, recibirá la mitad de los ingresos de la venta menos el 67 % del monto de liquidación de la hipoteca; y su hermano recibirá la mitad del producto de la venta menos el 33 % del monto de liquidación de la hipoteca.
Por supuesto, lo anterior supone que el pago inicial de su hermano es exactamente $50,000 y el precio de compra de la casa es exactamente $200,000. Es probable que esos números difieran, por lo que será necesario volver a calcular estos porcentajes.
Así es como manejaría esto con mi hermano si estuviera en tu lugar. Estoy asumiendo que su división ideal es 50/50, pero está tratando de sortear sus limitaciones financieras individuales para poseer la propiedad en forma conjunta.
Comenzaría acordando claramente que cada uno de nosotros posee una opción para poseer la propiedad al 50/50. Lo que esto significa es que mientras comenzamos con contribuciones desiguales, la persona con la contribución más baja tiene derecho a ponerse al día para igualar sus contribuciones.
Por ejemplo, usted compra una propiedad de $200k con un pago inicial del 20% ($40k). Su hermano contribuye $35k y usted contribuye $5k dándoles una división de 12.5% (usted)/87.5% (hermano). Durante el próximo año, supongamos que paga todos los gastos que ascienden a $ 10k. Su hermano todavía tiene $35k contribuidos mientras que usted ahora tiene $15k, dándoles una división del 30% (usted)/70% (hermano). Este método les daría un marco continuo para medir el porcentaje de propiedad de lo que se invirtió. Nota: Realmente necesita aclarar qué gastos son elegibles para agregarse a los gastos. Usted no quiere pelear porque una persona agrega millaje de gasolina al azar a sus gastos de propiedad.
Ustedes tendrían que decidir cómo dividir las ganancias/pérdidas en el valor de la propiedad. Una forma sería usar la misma división de arriba. Otra sería acordar por adelantado que es 50/50. Elegir cualquiera depende totalmente de su relación y de qué enfoque creen que funciona mejor para ustedes. (El enfoque 50/50 de ganancias/pérdidas se vuelve más relevante si considera lo que sucede al principio cuando la división es realmente asimétrica... supongamos una división de 95%/5% por ejemplo... si alguien aparece para comprar la propiedad con un recargo de $1 millón, ¿divide ese 95/5 o 50/50?)
Las cosas se pondrían interesantes si una persona decide irse y la otra persona no tiene efectivo para pagar. Un préstamo con garantía hipotecaria puede ser una opción según la cantidad de capital acumulado, pero no es una garantía. Tendría que estar de acuerdo con anticipación si tal situación significa que la propiedad tendría que venderse.
Entrar en un negocio con la familia es una de las peores, pero también potencialmente, las decisiones más satisfactorias que toma la gente. Pise con cuidado con los ojos abiertos a cualquier potencial mina terrestre que esté esperando para dañar su relación. ¡Toda la suerte!
TTT