He estado pensando en invertir en bienes raíces locales últimamente, y aquí hay una práctica inusual (para mí) de financiar parte de la infraestructura proporcionada por la ciudad (supongo que agua, caminos e iluminación) mediante un impuesto especial a la propiedad durante 20 años. Tengo curiosidad por saber qué sucede, en todo caso, con el valor de la propiedad a medida que se acerca esa fecha.
Ingenuamente, esperaría un aumento en los precios el día que expire el impuesto, ya que los compradores intentan evitar los pagos adicionales. Sin embargo, tengo la sensación de que las respuestas intuitivas, teóricas y experimentales serán todas diferentes. Entonces , ¿existe una buena manera de pensar en predecir los efectos de la expiración de impuestos y confirmar los resultados esperados en la vida real ?
La respuesta simple es que el precio se ajusta por el valor presente de los pagos futuros bajo el impuesto especial.
El valor presente de $1000 dólares al año al 3% por veinte años es $14 877, por diez años es $8530.
=pv(.03,20,1000) //in Excel
Entonces, si la tasación especial vence en 10 años, su precio de mercado debería ser ~8000 menos que el precio de mercado libre de impuestos.
Me imagino que esto ya está incluido en el precio. Digamos, por alguna razón, un condominio tuvo una evaluación de $ 5000 / año, durante 10 años. Como comprador en el año 1, sé que tendré ese flujo de salida durante 10 años y es parte de mis cálculos al valorar la compra. Cada año, el valor cambia a medida que finaliza el flujo de salida de $ 5K / año. Pero nunca es una sorpresa, está documentado, planificado y cotizado. En el último año, el valor de la vivienda sube $ 5K solo cuando realiza el pago final.
Los saltos o caídas repentinos en el valor provienen de eventos inesperados. El día en que se hace pública la evaluación de $ 5K, el valor cae, digamos $ 40K, o cualquiera que sea el valor actual de este flujo de efectivo. En su ejemplo, se conocen los números hasta el final y no hay un salto repentino en el valor de esta propiedad.
JTP - Pide disculpas a Mónica
jldugger
chris cudmore