¿Hay propiedades de inversión con flujo de caja positivo en los EE. UU.?

Los estadounidenses están rompiendo, como locos. Y no solo los estadounidenses, sé que mucha gente de fuera del país también está tomando fotos, de manera similar a tu amigo australiano. El mercado está loco de calor. No estoy familiarizado con Cleveland, pero estoy familiarizado con Phoenix: los precios han subido al menos un 20-30% de lo que eran hace un par de años, y la tendencia no está cambiando.

Sin embargo, estos no son algo que "todos" puedan comprar. Es muy difícil conseguir que estas propiedades sean financiadas. Lo encontré imposible (como se mencionó, compré en Phoenix). Eso significa que tienes que pagar en efectivo. No todo el mundo tiene decenas o cientos de miles de dólares en efectivo disponibles para una inversión inmobiliaria. Para muchos estadounidenses, 30-60K necesarios para comprar una propiedad en estos mercados es una cantidad que no pueden permitirse invertir, incluso si la tienen a mano.

Además, tenga en cuenta que invertir en propiedades de alquiler requiere poder respaldarlo: pagar impuestos y gastos incluso si no se alquila, pagar a los administradores de propiedades, facturas de servicios públicos, jardineros y plomeros, seguros e impuestos a la propiedad. Todo esto puede ascender a bastante. Así que no es solo la inversión inicial.

Muchas veces los alquileres "anunciados" no son los alquileres reales pagados. Si de hecho lo tiene alquilado a $ 900, entonces está bien. Pero si le dijeran "oye, cómpralo y podrás alquilarlo a $ 900", no contaría con eso. Conozco a muchos extranjeros que cayeron en estas trampas. Haga su investigación de mercado y vea cuáles son los costos en estos vecindarios. Tenga en cuenta que estos son barrios desfavorecidos, con muchas casas embargadas y mucho desempleo. Es probable que haya casas vacías ya que la gente se está mudando por estar sin trabajo. Puede ser difícil encontrar un inquilino, y es posible que los inquilinos que encuentre no puedan pagar el alquiler.

Pero todo lo dicho -sí, los que puedan- se están rompiendo.

Soy australiano y compré 5 de estas propiedades entre 2008 y 2010.

Estaba buscando un flujo de caja positivo en las propiedades sin una inversión inicial demasiado grande.

El mercado inmobiliario de EE. UU. tenía sentido debido a los altos $$ australianos en ese momento, el mercado inmobiliario deprimido en EE. UU. y el mercado caro aquí. Utilicé un sitio web de inversión que me permitió evaluar las propiedades según el rendimiento y, después de eliminar los valores atípicos, opté por la ciudad con el rendimiento de rendimiento constante más alto. Me decidí por Toledo, Ohio, ya que tenía los rendimientos más altos y se vio gravemente afectado por la crisis de la vivienda.

Compré mi primera propiedad por $18,000 USD, que era un poco más de $17,000 AUD. La propiedad era un dúplex en excelentes condiciones en una ubicación razonable. Rentas mensuales $US900 y rentas garantizadas y domiciliadas en mi cuenta bancaria todos los meses por sección 8. Impuestos $900 al año y $450 al año por agua. Retorno total alrededor de $US8,000.

Mi segunda propiedad fue una venta corta en un área razonable. El pedido fue de $US8K y era una sola familia en buenas condiciones ya alquilada. Seguí los pasos con el banco y después de unos meses, era el orgulloso propietario de otra propiedad alquilada con flujo de caja positivo que devolvía $600 brutos al mes. Impuestos de $600 al año y agua por lo mismo. $US6K NETOS al año en una propiedad que cuesta $AUD8K

Tercero y cuarto eran dos viviendas unifamiliares en buenas zonas. Ambos cuestan $14K cada uno y devuelven $700 al mes cada uno. $US28K por dos propiedades que recaudan alrededor de $US15K al año.

Mi quinta propiedad fue una ejecución hipotecaria de un hombre con 2 hijos cuya esposa lo había dejado y cuyo amigo había robado el dinero para pagar los impuestos sobre la propiedad. Básicamente estaba en los huesos de su trasero y estaba mirando el barril de estar sin hogar con dos niños. La propiedad estaba en excelentes condiciones en una parte razonable de la ciudad. La propiedad me costó $ 4K. Inscribí al dueño anterior en un contrato de tierra para volver a comprar su casa por $US30K. Los pagos durante 10 años al 7 % ascendieron a unos 333 $ al mes. Le hice una oferta por la cual si actuaba como administrador de mi propiedad, renunciaría a los pagos del contrato de la tierra y le pagaría un porcentaje de las rentas a cambio de sus servicios. También pagaría por cualquier trabajo que hiciera en las propiedades. Saltó sobre él. Siete años después, seguimos trabajando juntos y él mantiene las propiedades funcionando.

En este momento, el AUD ronda los 80 céntimos de EE. UU. y parece que caerá a unos 65 céntimos para junio de 2015. Los ingresos por alquiler en dólares australianos rondan los 2750 dólares al mes. Este mes (enero de 2015) le transfirí la casa de mi administrador de propiedades con una escritura de renuncia y vendí las casas restantes por $ 100 mil dólares después de impuestos y comisiones, espero recibir alrededor de AUD $ 120 mil, lo cual es bastante bueno para un Inversión de $AUD53K. También he recibido alrededor de $30K en alquiler al año.

Creo que debería estar comprando cuando todos los demás están vendiendo y vendiendo cuando todos los demás están comprando. Estoy buscando mi próxima inversión de flujo de efectivo positivo y estoy pensando en un mercado emergente aplastado por la crisis del petróleo.

Les deseo toda la felicidad y éxito en su inversión.

Cuidarse.

realidad virtual