Arrendamiento a Larga Distancia

Odio que esta pregunta sea demasiado general, pero creo que el problema es que no sé lo que no sé. Mi esposa y yo estamos pensando en convertirnos en propietarios/propietarias de larga distancia, pero como nunca lo hemos hecho antes, no estamos seguros de que la inversión valga la pena el dolor de cabeza de tratar con inquilinos a distancia.

¿Alguien sabe si un buen administrador de la propiedad es capaz de reducir suficientemente la molestia? ¿Hay otras cosas a considerar antes de realizar o cancelar la compra?

Algunos detalles adicionales:

  • Estamos familiarizados con el área, ya que hemos vivido allí recientemente.
  • Comprar localmente no es ventajoso actualmente por un par de razones diferentes
  • No tenemos familia en el área, pero tenemos algunos buenos amigos para verificar si es necesario.
¿Está comprando en efectivo o planea tomar un préstamo? ¿En que país estas?
Sí, un "buen" administrador de propiedades debería poder reducir la molestia de ser propietario (de larga distancia o no). Aconsejaría investigarlos realmente antes de contratarlo.
Gracias por las respuestas. Planeamos tomar un préstamo con un pago inicial del 40% en los EE. UU. Además, ¡cualquier consejo sobre formas de "examinar" al administrador de la propiedad sería excelente!
Sé que ese no es el punto de su pregunta, pero tenga en cuenta que los pagos de intereses reducen directamente su rendimiento (al igual que las tarifas de administración de la propiedad). Todo eso para decir que haría que la inversión siga siendo la mejor opción o si otras inversiones más pasivas no le darán una mejor tasa de rendimiento para un riesgo similar. He buscado propiedades de alquiler varias veces, y cada vez que los rendimientos de mis inversiones pasivas son mejores a menos que pueda pagar en efectivo.
¿Cuánto mide la distancia? ¿Una hora en auto, cuatro en auto, se requiere pasaje aéreo? ¿Con qué frecuencia espera estar allí para visitar?
¿Qué cosas estaría dispuesto a manejar usted mismo y qué cosas estaría dispuesto a pagarle a alguien más para que las haga? Por ejemplo: publicidad para inquilinos, investigación de inquilinos, limpieza/pintura entre inquilinos, cobro de alquileres, manejo de reparaciones, inspecciones anuales, impuestos, llamadas a la policía, incendios y otras cosas que requieren interacción con aseguradoras, desalojos y demandas por parte de los inquilinos.
@DStanley: en realidad, los rendimientos pueden aumentar cuanto más pida prestado. Si realiza un depósito del 20 % y pide prestado el 80 % restante, por ejemplo, sí, deduciría el interés de sus ingresos por alquiler para que sus ingresos netos por alquiler sean menores, pero calcula el rendimiento de su depósito (el dinero real que pone abajo), no en el precio total de compra. Su inversión inicial es el depósito, no el precio de compra. En ciertas circunstancias (especialmente cuando las tasas de interés son bajas), sus rendimientos aumentarán cuanto más pida prestado.
@Victor Eso es solo apalancamiento , que no es de lo que estoy hablando. El apalancamiento multiplica los rendimientos en ambas direcciones , por lo que las ganancias son mejores pero las pérdidas también, por lo que el riesgo no sería comparable.
No, calcula los rendimientos en función de su inversión real, no del precio de compra. Si deposita $20k, entonces tiene que comparar con los rendimientos que obtendría con $20k en otro lugar, o de lo contrario no es una comparación adecuada.
@Victor, pero ahora usted es responsable del préstamo completo, ¿no? El hecho de que solo haya invertido $ 20k no significa que si el mercado inmobiliario colapsa, usted no es responsable del monto total.
@StephenS: ese es un problema completamente diferente de su inversión inicial y sus ganancias. Eso tiene que ver con la gestión de riesgos. Incluso si el mercado de la vivienda colapsa, no todos los que han comprado una casa tienen problemas financieros. Si te extiendes demasiado desde el principio, entonces no estás teniendo en cuenta ningún riesgo. Si considera sus riesgos, entonces tendrá en cuenta las subidas de las tasas de interés, tendrá en cuenta la pérdida de su trabajo por un período de tiempo, tendrá en cuenta que no tendrá un inquilino por un tiempo y tendrá en cuenta la caída de los precios de la vivienda. E incluiría un búfer para todos estos.

Respuestas (7)

El trabajo principal que hace una empresa de administración de propiedades es encontrarle un inquilino. Después de eso, pueden proporcionar servicios de personal de mantenimiento a una tarifa decente, pero en su mayor parte solo harán las mismas llamadas que usted haría a un plomero/electricista, etc. en las ocasiones en que algo sale mal.

Soy un propietario y me gusta encargarme de las reparaciones yo mismo, mi hermana es un propietario a distancia, cuando un inquilino se va, ella hace un viaje, tiene una jornada de puertas abiertas un fin de semana y elige un nuevo inquilino de allí. El gasto del viaje compensa algunos ingresos por alquiler, lo que funciona muy bien si es un lugar al que quieres ir de vez en cuando. De lo contrario, cuando hay problemas, ella simplemente llama a una compañía de servicios adecuada y se coordina con el inquilino para que lo resuelva.

En mi opinión, una empresa de administración de propiedades no hace lo suficiente para ganar su parte, pero si realmente quiere no intervenir, probablemente sea la mejor manera de proceder. Encontrar a una persona que administre su propiedad podría ahorrarle algo de dinero en comparación con una empresa de administración de propiedades, pero probablemente será más difícil de encontrar y no tendrá redundancia como lo haría con una empresa de administración con al menos algunos empleados.

Como antiguo arrendador: una empresa de administración de propiedades puede organizar el mantenimiento y verificar que realmente esté hecho. Deben conocer a la gente de mantenimiento local y tener contacto regular con ellos, lo que usted, como propietario a distancia, probablemente no tenga. Algunas empresas de administración de propiedades son lo suficientemente grandes como para tener su propio personal de mantenimiento, lo que reduce los costos. Intenté arrendar a larga distancia sin un administrador de la propiedad y lo encontré muy difícil.
@Jay Buen punto, mi hermana depende de que el inquilino confirme que se completó el trabajo, pero eso funciona bastante bien para ella. OP dice que están familiarizados con el área, por lo que espero que también tengan contactos, cuando investigué las compañías de administración, su personal de mantenimiento cuesta aproximadamente lo mismo que un personal de mantenimiento, pero apuesto a que si los hiciera hacer controles frecuentes sería más eficiente que contratar el suyo propio. Es decir, mi hermana cuenta con que los inquilinos cambien los filtros del horno, sin garantía de que lo hagan, probablemente podría conseguir que una empresa de administración se encargue de eso sin mucho costo adicional.
Como arrendador actual: el administrador de mi propiedad obtiene un descuento no trivial de los servicios de reparación y mantenimiento. Incluso después de su marcado sigo saliendo adelante.
@chrylis ¿Cuál es la toma mensual? Cuando busqué, parecía que en su mayoría el 7-10 % del alquiler era para la administración de la propiedad. Parece que tendrías que tener un montón de reparaciones con descuento para salir adelante. ¿O simplemente quiso decir que todavía tiene un flujo de caja positivo? Me imagino que llegará un momento en que me sentiré menos inclinado a manejar las cosas por mí mismo, y ciertamente sería más tentador si tuviera alquileres en otros estados. A cada uno lo suyo, seguro.
@HartCO Salgo ganando en reparaciones frente a lo que pagaría si llamara a contratistas; no salgo ganando en las tarifas de administración en general. (Creo que valen la pena principalmente porque encuentran inquilinos que realmente pagan el alquiler a tiempo).
@Jay Si bien es cierto, descubrí que lo mismo es cierto para un "manitas" decente: conozco a un tipo al que puedo llamar a mi propiedad en cualquier momento y lo arreglará casi siempre y sabrá cuándo está fuera de su cabeza. , por lo general con un lugar recomendado que me puede dar una buena tarifa para un trabajo honesto. Tal vez solo tuve suerte :-)
@corsiKa Si conoce o puede encontrar a las personas adecuadas para hacer el mantenimiento, seguro. Si su personal de mantenimiento recomienda rutinariamente a personas decentes para trabajos que no puede manejar, parece que está haciendo el equivalente a lo que hace un buen PM en ese sentido. Si no cobra extra por ese servicio, ¡genial!
@HartCO Los dos PM con los que trabajé cobraban el 10 %. Como estaba cobrando $ 600 y pico de alquiler, eso era alrededor de $ 60 por mes. Sin contar las reparaciones cuando los inquilinos destrozaron el lugar, probablemente tengo un promedio de $2000 por año en mantenimiento. (Sin verificar mis registros, solo una suposición aproximada). Así que dudo que los descuentos en mantenimiento compensen lo que costó el PM, pero ayudó.

Hice lo del propietario de larga distancia durante un par de años y fue un desastre.

Nuestra primera compañía de administración de propiedades se fue de la ciudad con nuestro depósito, y también con muchos depósitos de otros clientes. Nunca recuperé el dinero.

Luego, la siguiente compañía de administración de propiedades manejó completamente mal una situación, casi escalándola a un problema legal donde estaba disponible una resolución no legal simple y de mutuo acuerdo (entre yo y el inquilino).

Eso es solo en el lado de la administración de la propiedad. Los inquilinos también eran difíciles. No preguntaste sobre eso, así que no entraré en eso.

Ambas compañías de administración de propiedades fueron altamente recomendadas.

Baste decir que mi esposa y yo finalmente decidimos que simplemente no valía la pena y vendimos la casa con pérdidas.

"Nuestra primera compañía de administración de propiedades se fue de la ciudad con nuestro depósito, y también con los depósitos de muchos otros clientes" - Eso suena más como un "tipo" que como una empresa... y también parece que no cumplió con su deber diligencia antes de contratar a esta "empresa" tampoco. Tampoco significa que todas las compañías de administración de propiedades (reales, no tiendas emergentes improvisadas) tomarían su depósito relativamente escaso y se irían, ya que significa perder mucho más dinero con el tiempo. Lamento que haya tenido una mala experiencia, pero parece que usted es el principal culpable y simplemente no estaba preparado para este tipo de responsabilidad.
No, era una empresa. Tenía una cantidad de empleados que se quedaron sin trabajo después de que el propietario se fue. Pero estoy de acuerdo con todo lo demás que dices.
Lamento escuchar todo eso. A veces simplemente te reparten una mala mano. Bajo diferentes circunstancias, podría haber sido algo grandioso para ambos. Esperemos que no te aleje permanentemente.
Sí, seguro que mi historia es solo un punto de datos. La conclusión para el OP es que si va a hacer esto, haga la debida diligencia para no terminar contando historias de guerra en Internet. No hay planes para volver a hacerlo, pero nunca se sabe.
+1 para el bit "completamente mal administrado de una situación". He estado del lado de los inquilinos en esto, y tratar con la incompetente compañía de administración de propiedades de Ann hizo que la vida de todos fuera mucho más difícil de lo que debería ser. Asegúrese de que al menos se comuniquen con usted si surge un problema que no quieren o no pueden resolver.

Parecería que las personas tienen diferentes experiencias con las empresas de gestión, y eso es de esperar.

Por lo que vale, en algunas áreas del mundo (Australia, probablemente en otras), básicamente se espera que administre su propiedad de alquiler a través de una agencia de administración, independientemente de dónde viva. Eso no quiere decir que todo el mundo lo haga, pero es muy común.

Por ejemplo, vivo en Nueva York pero tengo una casa en Sydney, Australia (eso está a unas 10,000 millas de distancia si llevas la cuenta). Actualmente estamos planeando comprar una segunda propiedad en Australia (en una ciudad diferente a Sydney). Nuestra empresa de gestión hace todo . Encuentran inquilinos para la casa (los aprobamos), hacen inspecciones, persiguen el alquiler atrasado, les dicen a los inquilinos que limpien el moho de los azulejos del baño y se encargan de todas las reparaciones. Incluso pagan las facturas por nosotros (tenemos su dirección configurada con nuestros emisores de facturas locales). Literalmente, nunca nos hemos reunido ni hablado con nuestros inquilinos en persona, solo en papel cuando aprobamos que se muden.

Recaudan el dinero de la renta del inquilino, usan ese dinero de la renta para hacer reparaciones y pagar las facturas asociadas con la propiedad. Al final del mes depositan los sobrantes en nuestra cuenta. Cada mes, y al final del año fiscal, recibimos un estado de cuenta que muestra los ingresos/gastos y gráficos, etc., junto con cualquier elemento que debamos atender.

Nuestro agente se lleva un % del alquiler cada mes, alrededor de $120/mes. También estamos alquilando en la parte superior del mercado y estamos recibiendo una buena cantidad de efectivo cada mes. Cuanto menor sea su alquiler, menos cargo cobran.

Mis padres hicieron esto durante 15 años: tenían dos propiedades. Uno de ellos estaba a 2 horas en coche y el otro a 10 horas en coche. En ambas ocasiones tuvieron muy pocos problemas.

Así que no dejaría que algunas historias negativas te desanimen. Si encuentra una buena compañía en la que pueda confiar, puede hacerlo. Especialmente si no puede permitirse el lujo de invertir en el área en la que vive, pero desea invertir en un área más asequible.

Esta es exactamente la experiencia que he tenido como arrendador de larga distancia.
Ídem. En el Reino Unido, se denominan agentes de arrendamiento y, además de lo que describe Mark, también suelen encargarse de las referencias de inquilinos (p. ej., verificaciones de crédito e inmigración), todo el papeleo esencial y los requisitos reglamentarios (p. ej., verificaciones anuales de seguridad del gas, registro de depósitos) , y casi cualquier otra cosa que necesite hacerse.
En el Reino Unido, también es común permitir que los agentes ofrezcan diferentes niveles de servicios, desde la administración completa (por un porcentaje fijo de la renta cada mes), hasta simplemente encontrar y referenciar a un inquilino (por una tarifa fija) y, a menudo, algo en -Entre.

Tengo algo de experiencia en arrendar a corta y larga distancia, y la larga distancia apesta.

Si le da algún valor a su tiempo personal, difícilmente valdrá la pena a menos que tenga mucha suerte con buenos inquilinos y sin grandes desastres. De lo contrario, se verá atrapado entre confiar en personas distantes (agentes/comercios) para que resuelvan las cosas correctamente, o gastar mucho de su propio tiempo y dinero en visitar e intentar resolver las cosas usted mismo.

También me sorprende el nivel de confianza que la gente está dispuesta a depositar en los agentes de alquiler y los intercambios, ciertamente en el Reino Unido los agentes de alquiler y los agentes inmobiliarios son (con razón en mi experiencia) vistos como tan confiables como un Labrador en una excavación arqueológica. .

Si saben que no puede aparecer fácilmente y verificar el estado de las cosas / el trabajo realizado, aprovechan todas las oportunidades para conseguir que su contratista favorito con la oferta más baja haga a medias cualquier trabajo que necesite hacer y le cobre la mayor cantidad de dinero por ello. También les gusta encontrar fallas menores por las que puedan armar un escándalo con la esperanza de que cedas y les des el trabajo de solucionarlo.

Actualmente soy propietario de una vivienda de corta distancia y reservo un % de los ingresos del alquiler como fondo de contingencia para dárselo a los plomeros o a quien sea en caso de un problema importante, solo porque no puedo estar disponible las 24 horas. 7/365. En largas distancias, es probable que deba reservar / tener en cuenta una buena cantidad de dinero por año para pagarle a alguien la tarifa mínima de llamada para ir y cambiar una bombilla cada vez que uno va, etc. etc. ya que algunos inquilinos realmente no pueden (o no) manejar cosas básicas como esa sin quemar el lugar.

Con suerte, puede identificar un par de comerciantes locales decentes en los que pueda confiar para resolver las cosas correctamente y no cobrarle de más. Por aquí, ese es un gran "si", e incluso entonces no vale la pena que un tipo en una camioneta conduzca 10 millas por la carretera para cambiar una bombilla por menos de £ 50, sin importar cuán confiable sea.

Un ejercicio mental es imaginar que recibe una llamada a las 2 a. m. en un día de invierno inconveniente cuando debe trabajar durante la semana, para decirle que la calefacción se ha estropeado, o que hay agua saliendo por el techo, o algo así de urgente. que no se puede aplazar, ¿cómo lo solucionas? Cuánto te cuesta?

Estaba pensando en lo mismo con mi condominio en Herndon, VA y me encontré con una mujer en mi edificio que se había mudado a Michigan un año antes y se convirtió en propietaria de LD para su unidad. Descubrió que una empresa local de administración de propiedades administraba 22 unidades en el complejo, por lo que pensó que estarían bien. Empezó bien. Encontraron inquilinos y los cheques de alquiler aparecían regularmente... hasta que no lo hicieron. Empezó a hacer llamadas más frecuentes a la empresa PM y empezó a salir corriendo. Resulta que no investigaron adecuadamente a los inquilinos, a una pareja, y el hombre tenía antecedentes penales bastante extensos. La mujer ganaba muy poco dinero... no lo suficiente para pagar el alquiler. Entonces, cuando el hombre fue arrestado y fue a la cárcel, su pareja simplemente dejó de pagar el alquiler mientras aún vivía allí. El arrendador de LD terminó teniendo que hacer todo tipo de investigaciones y tratar con el alguacil local para averiguar cómo desalojar LEGALMENTE al inquilino y contratar a alguien para que se llevara todas sus cosas y las desechara. Tuvo que tomarse una semana libre del trabajo y volar de Michigan a VA para lidiar con todo, y se arrepintió de haberlo alquilado en primer lugar.

Este es un problema menor con ser un propietario de larga distancia y más un problema con tener malos inquilinos. Los malos inquilinos le pueden pasar a cualquiera. Los inquilinos pueden empezar bien y luego volverse malos. No veo nada aquí que sea un problema con ir a larga distancia específicamente.
El hecho de que estuviera lejos significaba que no podía hacer ningún seguimiento por su cuenta. No podía comunicarse con los inquilinos por teléfono y no podía llamar a su puerta. No podía ir al administrador de la propiedad en persona. No pudo ir a la oficina del Sheriff en persona una vez que la situación se intensificó. Debido a todo esto, tuvo que tomarse una semana libre del trabajo y comprar un boleto de avión de regreso a VA, nada de lo cual habría sido necesario si ella fuera una propietaria local y no una de LD. Como dijiste, "los malos inquilinos le pueden pasar a cualquiera", pero esta situación era particularmente mala PORQUE ella era una propietaria de larga distancia.

Actualmente alquilamos a una gran empresa de administración de propiedades muy conocida (EE. UU.) que preferiría no nombrar. Un amigo nuestro en realidad es dueño de la propiedad. Nos dijo que su tarifa es el alquiler del primer mes completo y luego un porcentaje después de eso cada mes. En cuanto a los operarios, simplemente llaman a un proveedor de una lista de una empresa cercana, al igual que lo haría un propietario. Luego facturan al propietario después del hecho para cubrir los costos de reparación.

Soy arrendador a distancia, y no ha sido un problema para mí.

Para hacerlo más fácil, aquí hay algunos consejos:

La propiedad

Dado que es más difícil manejar las cosas a distancia, recomiendo configurar las cosas antes de que un inquilino se mude. Si algo necesita mejoras (¿calentador de agua? ¿horno? ¿aire acondicionado? ) nuevo, tiene garantías y está en perfecto estado de funcionamiento antes de intentar coordinar las reparaciones desde una larga distancia. Compre garantías extendidas en todo lo que pueda. Si bien generalmente se consideran una inversión imprudente para la mayoría de las personas, la capacidad de solicitar una reparación por teléfono sin costo adicional es algo maravilloso.

Seguro

Debido a que no estará disponible para detectar problemas temprano, revise el seguro en su lugar y asegúrese de que sea excepcionalmente sólido y pueda cubrir una amplia gama de problemas.

El inquilino

Pero depende MUCHO del inquilino con el que termines. He tenido la suerte de tener un inquilino autosuficiente y receptivo. Cuando surgen problemas menores, por lo general es poco más que una llamada telefónica a un personal de mantenimiento local para que lo repare.
Pero si tiene inquilinos malos, que causan daños, no informan los daños, en contratos de arrendamiento a corto plazo con gente nueva que llega todo el tiempo, la situación podría empeorar mucho.

Arrendamiento a Larga Distancia
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