Como propietario particular, ¿cómo puedo elegir un buen inquilino?

Tengo 2 casas de renta y estoy harto de los agentes inmobiliarios que dan mal servicio. He cambiado de corredor de bienes raíces 3 veces en los últimos 5 años y he llegado a la conclusión de que soy la mejor persona para cuidar mis propiedades.

Estoy creando un formulario de solicitud y me gustaría saber si hay algo más que pueda incluir para ayudar a distinguir a los buenos inquilinos de los malos.

Hasta ahora tengo:

  • Nombre y datos de contacto
  • Detalles del empleo, incluida la duración del trabajo
  • Direcciones actuales y anteriores y alquiler pagado
  • Propietario/Inmuebles detalles

Además del historial de alquiler, recibos de pago e identificaciones, ¿qué información adicional debo pedirles que proporcionen?

¿Puede ofrecer otras sugerencias que pueda incluir en mis criterios de selección y evaluación de posibles inquilinos?

Obtenga referencias de propietarios anteriores, su empleador actual (la referencia del empleador anterior es inútil, por decir lo menos) y obtenga una verificación de crédito. Y a partir de los detalles que está preguntando, se supone que le está pidiendo demasiados detalles a un arrendatario. Tendré cuidado si un propietario me pide que proporcione tanta documentación. Jugar a lo seguro está bien, pero tratar de recopilar la historia de vida de un inquilino es absurdo.
@DumbCoder, solo pido su historial de alquileres anteriores (para ver si pagan a tiempo), una copia de los recibos de pago (para confirmar que sus ingresos son lo que dicen) y una copia de sus identificaciones. ¿Por qué es demasiada información?
@DilipSarwate: el OP es de Australia, por lo que puede haber diferentes problemas involucrados. La pregunta que publicaste se relaciona con EE. UU., pero la idea básica debería ser más o menos la misma.
Consiga un abogado especializado en desalojos para que redacte la solicitud y el contrato de alquiler por usted. Es posible que ya tengan uno que te darán si los pones en retención.
@DilipSarwate, pregunto sobre todo el proceso de solicitud, no solo qué preguntar en el formulario de solicitud para determinar si sus ingresos son estables. Estoy preguntando sobre su historial de alquiler y otros criterios de selección. He tenido inquilinos en el pasado que estaban empleados pero siempre se retrasaban en el alquiler, a veces hasta 3 meses de retraso.
@Chad, tenemos documentos de arrendamiento estándar emitidos por el departamento de Comercio Justo que se supone que debe usar para arrendamientos residenciales. Lo único que puede agregar son sus propias Condiciones especiales, pero estas no pueden entrar en conflicto con las condiciones estándar.
@GeorgeRenous: por eso le sugerí que hablara con un abogado, ellos son los que saben lo que puede o no puede hacer.
@Chad, no sé cómo funcionan las cosas en los EE. UU., pero en Australia nadie acude a un abogado para redactar un contrato de arrendamiento residencial y mucho menos para redactar un formulario de solicitud. Como dijo George, se trata de un contrato de arrendamiento estándar y las condiciones especiales básicamente contienen cláusulas específicas para esa propiedad, por ej. si pierden las llaves, cuánto tienen que pagar para reponerlas, o qué está incluido en el contrato de arrendamiento y qué no. Para una propiedad, usamos el garaje para almacenamiento, por lo que tenemos lo que figura en las condiciones especiales como no incluido en el contrato de arrendamiento.
Bueno, lo que haría sería anunciar informalmente el apartamento. en el trabajo. Conseguir como inquilino a un profesional bien pagado suele ser (no siempre) un buen comienzo.
@keshlam: en principio, estaría de acuerdo en que preferiría que se presenten profesionales, pero eso no significa que solo porque sean profesionales no los verifique. Tenía una pareja joven que solicitaba una casa: entraron a la inspección llenos de tatuajes y anillos en la nariz, el hombre era conductor de camiones y la mujer trabajaba en un restaurante de comida rápida. Tenían el mejor libro de alquileres y excelentes referencias, y todo lo demás estaba comprobado. Les dimos la propiedad y siempre han pagado el alquiler a tiempo, mantienen la casa limpia y hacen muchas de sus propias reparaciones. Son uno de nuestros mejores inquilinos.
@victor: muy cierto. Solo notando la solución de un hombre perezoso.
Sea muy consciente de las leyes de vivienda justa. Es posible que deba poder demostrar que no está discriminando en ningún eje, incluso un poco cuestionable.
@keshlam, ¿por qué estaría discriminando si baso mis criterios de selección en el historial de alquiler y la limpieza de los solicitantes? ¡Y la información que recopilo es principalmente para verificar estas cosas!

Respuestas (2)

Hay muchas cosas que puede hacer para conseguir un mejor inquilino. Esta respuesta se relaciona específicamente con Sydney Australia.

En cuanto al formulario de solicitud:

  • Nombre y datos de contacto
  • Detalles del empleo, incluida la duración del trabajo, el nombre y los datos de contacto del gerente de recursos humanos
  • Direcciones actuales y anteriores y alquileres pagados, y períodos de tiempo en estas direcciones
  • Detalles del arrendador/bienes inmuebles para cada lugar enumerado en el formulario
  • si fuman
  • cualquier mascota (interior o exterior)
  • Datos de contacto de emergencia (en caso de emergencia)
  • Pídales que firmen la parte inferior del formulario debajo de una declaración que lo autoriza a hacer preguntas sobre ellos (esto se puede usar si necesita hablar con su agente de bienes raíces o su empleador sobre ellos; a veces no hablarán con usted a menos que usted contar con el consentimiento del solicitante).

Con respecto a la Información para que el solicitante le proporcione:

  • Historial de alquiler: al menos 6 meses Libro mayor de alquiler del agente de bienes raíces o copia de su extracto bancario si alquilan de forma privada y pagan el alquiler mediante débito directo (por lo general, no acepto recibos de alquiler de un propietario privado, ya que cualquiera puede comprar un libro de recibos y llenar fuera).
  • 3 últimas nóminas como mínimo, o comprobante de ingresos regulares si es trabajador por cuenta propia.
  • Verificación de identificación de 100 puntos
  • Si alquila a través de un arrendador privado: copia de las tarifas de agua o tarifas municipales para confirmar los detalles del arrendador (podrían fingir que un amigo suyo es el arrendador).
  • copia de cualquier pago de asistencia social que puedan recibir.
  • cualquier referencia (principalmente de agentes inmobiliarios o propietarios anteriores). Tenga en cuenta que esta es una prioridad mucho menor que su historial de alquiler.

En cuanto a los criterios de selección:

Las 3 principales prioridades son:

  • Historial de alquiler: busque a alguien que siempre pague a tiempo (este es mi criterio número uno): es más probable que alguien que no haya pagado o haya pagado tarde en el pasado lo haga en el futuro.
  • Limpieza del inquilino: esto puede ser bastante difícil de verificar ya que aún no han vivido en su lugar, así que lo que hago es decirles que si los preseleccionamos, iremos a su hogar actual para ver cómo viven y qué tan limpio. ellos son. No tienen que aceptar, pero si no lo hacen, es posible que estén ocultando algo. Descubrimos que la mayoría de los buenos inquilinos no tienen problemas para dejarnos entrar. Por lo general, hemos verificado todo lo demás en esta etapa, por lo que, si estamos contentos, generalmente firmamos el contrato de arrendamiento mientras estamos en su casa.
  • Empleo actual, estabilidad del empleo y nivel de ingresos.

Otras cosas que puedes comprobar:

Siempre confirme con la inmobiliaria o el propietario sobre el historial de alquiler que le han dado. Tuvimos a alguien en el pasado que había falsificado su libro de alquiler, estábamos a punto de ir con ellos, pero una última verificación con su agente de bienes raíces confirmó que el libro que nos dieron no fue proporcionado por el agente. Nos enviaron por fax el libro correcto que era muy diferente. Este cheque nos ahorró un gran problema potencial.

Por lo general, también evaluamos a las personas cuando llaman para ver si tienen la información requerida. Si no lo hacen, entonces no aceptamos una solicitud de ellos y nos ahorramos tiempo teniendo que mostrar la propiedad a los malos inquilinos. En lugar de tener de 20 a 30 personas durante una presentación, podríamos tener 2 o 3. Esto nos da tiempo para hablar con cada solicitante y conocerlos un poco. Puedes aprender mucho sobre una persona simplemente hablando con ella. Pero siempre haces tus comprobaciones para confirmar todo.

Además, tenga cuidado con las personas sin antecedentes de alquiler; por lo general, no los aceptamos, incluidos los propietarios de viviendas que están vendiendo su casa. Si está preguntando, seguramente si son dueños de casa deberían cuidar su propiedad. No siempre es el caso. Si alguien nunca ha alquilado antes, es posible que esté alquilando a corto plazo antes de volver a comprar. Si están en una casa que creen que es temporal, ¿crees que la tratarán igual que una casa que tratan como propia? Usualmente no. Hay excepciones, pero ¿quieres correr el riesgo? Es por eso que tenemos la política de no aceptar una solicitud si no tienen un historial de alquiler, nuevamente esta es la prioridad número uno, un buen historial de alquiler, ya que en este caso el historial generalmente se repetirá.

Es su activo y necesita hacer todo lo que esté a su alcance para protegerlo. Un buen inquilino es la diferencia entre un gran activo que puede brindarle ahora en su futuro y un dolor de cabeza del que desea deshacerse.

Además, una cosa que olvidé incluir es que solo permitimos mascotas al aire libre (perros y gatos), y si tienen mascotas, generalmente se agregan $ 10 adicionales por semana al alquiler (lo incluimos en nuestra publicidad). Los peces pequeños en una pecera son una excepción. Cobramos $ 10 adicionales por semana en el alquiler porque las mascotas pueden aumentar el desgaste de la propiedad.

Otro consejo que me dieron antes fue que revisara su vehículo: ¿está limpio o el asiento trasero está lleno de basura?
@CanadianLuke: suponiendo que tengan un automóvil. Y conozco gente cuyos autos son un desastre pero están bien mantenidos, y cuyos apartamentos están igualmente limpios pero lejos de estar ordenados; El globo ocular apresurado puede ser una herramienta engañosa.

No vi nada con respecto a una verificación de crédito o similar. Tener un tercero que documente los patrones de comportamiento financiero ayudará a eliminar a aquellos que no pueden pagar. Además, tener un garante financieramente fuerte también lo coloca en una mejor posición para cobrar, especialmente con los inquilinos más jóvenes. Finalmente asegurando que tienen los ingresos (el alquiler debe ser inferior a 1/3 del bruto mensual o criterio similar).

Si tiene una copia de su historial de alquiler, ¿por qué tendría que pagar también por una verificación de crédito?
Como propietario particular, ¿cómo puedo elegir un buen inquilino?
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